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Afectación urbanística: Fuera de ordenación y volumen disconforme

En este post explicaremos de forma genérica y simplificada qué son los «inmuebles afectados» y las condiciones a las cuales quedan sujetos.


Marco normativo: Ley de urbanismo

El urbanismo es la función pública que abasta todo lo relacionado con el uso del suelo, el subsuelo y el vuelo. En el caso del territorio catalán queda regulado por el DECRET LEGISLATIU 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el Text refós de la Llei d’urbanisme, el cual nombraremos Ley de urbanismo.

La Ley de urbanismo establece unas directrices generales de aplicación a todo el territorio catalán las cuales se desenvuelven a través del planeamiento urbanístico de cada municipio. Siendo el planeamiento urbanístico municipal el que ha de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones relativas a los «inmuebles afectados».

En otras palabras, la Ley de urbanismo establece que cuando se aprueba un nuevo planeamiento urbanístico este ha de regular lo que sucede con las construcciones, instalaciones y usos que quedan afectados.


Imagen para la promoción de la modificación del planeamiento urbanístico en el sector del 22@ de Barcelona.

 

Afectación urbanística

Una afectación urbanística se produce cuando un inmueble no se adecua a la normativa urbanística vigente y de aplicación. Por este motivo las construcciones, instalaciones y usos preexistentes a la aprobación de un nuevo planeamiento urbanístico o que han estado implantados de forma ilegal pueden ser disconformes con los parámetros y el régimen de usos establecidos por el nuevo planeamiento vigente, convirtiéndose con lo que conocemos como «inmuebles afectados«.

Es importante aclarar que aunque sólo una parte del inmueble incumpla lo previsto en el planeamiento urbanístico, toda la finca queda afectada. Entendiendo como finca el conjunto formado por la parcela, las construcciones y/o instalaciones que la ocupan y los usos que se desarrollan.


Imagen aérea de Barcelona.

 

Tipos de afectación: Fuera de ordenación y volumen disconforme

La Ley de urbanismo, en el artículo 108 – Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme, distingue entre 2 grados de afectación urbanística:

  • Fuera de ordenación
  • Volumen disconforme

Siendo la situación de fuera de ordenación la más desfavorable y restrictiva.


Fuera de ordenación

Se trata de esas construcciones, instalaciones y usos preexistentes que en aplicación del planeamiento vigente quedan sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita, derribo o cese y/o han estado implantados ilegalmente en suelo no urbanizable.

Por ejemplo las fincas situadas en calles que el planeamiento urbanístico vigente prevé ampliar y parte de ésta queda destinada a vial. O aquellas fincas que se ubican en suelo reservado para el desarrollo en un futuro de equipamientos públicos o zonas verdes.

 

En relación a las obras…

Imagen del planeamiento urbanístico de Barcelona.

En los supuestos de fuera de ordenación no se pueden autorizar obras de consolidación ni de aumento de volumen, por lo tanto, quedan prohibidas las obras de rehabilitación o mejora. Únicamente se pueden llevar a cabo las siguientes intervenciones:

  • Reparaciones estríctamente necesarias para garantizar la salubridad pública, la seguridad de las personas y la buena conservación de las construcciones e instalaciones afectadas.
  • Obras para facilitar la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad con la legislación sectorial en esta materia.
  • Obras necesarias para retirar elementos peligrosos para la salud pública y substituirlos por otros de condiciones funcionales similares.

En ningún caso las obras que se autoricen comportarán un aumento del valor del inmueble ni en el caso de expropiación ni en el caso de reparcelación.

 

En relación a los usos….

En las construcciones e instalaciones fuera de ordenación se podrán autorizar determinados cambios de uso con carácter provisional. Pero, en ningún caso se permitirá el cambio de uso a vivienda o residencial.

Los usos preexistentes se podrán mantener siempre que no estén situados en espacios naturales protegidos, no sean incompatibles con el planeamiento vigente y se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.

Cuando el nuevo planeamiento urbanístico declare determinados usos preexistentes incompatibles y los sujete a cese, éstos no pueden ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, y se ha de acordar, en estos supuestos, el cese inmediato.


Volumen disconforme

Un volumen disconforme lo constituye una edificación disconforme con los parámetros del planeamiento urbanístico vigente, sin quedar en situación de fuera de ordenación ni situarse en espacios naturales protegidos.

En los supuestos en los cuales la construcción se encuentra en situación de fuera de ordenación porque está afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeta a cesión gratuita pero, no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación, se le aplica el régimen de volumen disconforme.

 

En relación a las obras…

Portal de información urbanística de Barcelona para consultar el planeamiento urbanístico vigente. Haz clic en la imagen para consultar la web municipal.

Se pueden autorizar obras de consolidación y de rehabilitación, incluidas las de gran rehabilitación, siempre que éstas den cumplimiento a las condiciones establecidas por el planeamiento urbanístico vigente.

El planeamiento vigente tendrá que regular en qué supuestos el grado de disconformidad con los parámetros urbanísticos (ocupación de parcela, profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad) comporta la vulneración de las condiciones básicas vigentes. También podrá condicionar las obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio existente a los parámetros urbanísticos vigentes en su totalidad o de forma parcial.

Para las actuaciones de incremento de volumen o del techo construido éstas cumplirán con los parámetros vigentes y en ningún caso comportarán un mayor grado de disconformidad.

En el caso de incremento de entidades, se deberá hacer acorde con las determinaciones del planeamiento urbanístico vigente sobre densidad o nombre máximo de viviendas o de establecimientos aplicables a los edificios disconformes.

 

En relación a los usos…

Se han de autorizar esos usos y actividades que sean conformes con el nuevo planeamiento.


¿Cómo podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal ofrecemos asesoramiento técnico sobre la situación urbanística de inmuebles. Se trata de un asesoramiento destinado tanto a propietarios como a personas interesadas en la compra de un inmueble que antes de formalizar la transacción quieren conocer cuál es su situación urbanística. Para ello emitimos dictámenes urbnísticos dando respuesta a las dudas planteadas por el solicitante al respecto de la situación urbanística de un inmueble concreto.

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