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Afectación urbanística: Fuera de ordenación o volumen disconforme

Son muchas las preguntas que nos asaltan cuando un inmueble preexistente queda afectado por un nuevo plan urbanístico… ¿Tengo derecho a indemnización? ¿Me pueden echar? ¿Me pueden obligar a derribarlo? ¿Puedo hacer reformas? En este post vamos a intentar dar respuesta a todas estas preguntas. Pero cómo viene siendo costumbre, antes de abordar la materia es importante aclarar algunos conceptos.

Afectación urbanística: 

Una finca afectada es aquella que a causa de la aprobación de un nuevo planteamiento urbanístico deja de reunir las condiciones establecidas por los parámetros urbanísticos definidos por éste. Sea cual sea el alcance de la afectación (total o parcial) la totalidad de la finca (parcela + construcción) tendrá la consideración de afectada. No existe el concepto de afectación parcial. Este principio es lo que en términos jurídicos se llama principio de unidad predial.

Normativa urbanística:

En el caso de Catalunya podríamos dividir la normativa urbanística, de forma muy genérica y resumida, en dos rangos o niveles: general y específico. En el rango general estaría la Ley de urbanismo, de aplicación en toda Cataluña, y la cual regula los aspectos generales. Dicho de otra forma, es la que establece las reglas del juego. En el rango específico estarían los planeamientos urbanísticos y sus normas, que detallan y complementan la ley de urbanismo mediante planos y normas para cada uno de los inmuebles que conforman el territorio. Por analogía serían el tablero y las fichas del juego

Regímenes de afectación:

Entrando ya en materia, cuando hablamos de afectación urbanística, la normativa y la jurisprudencia nos han hecho llegar a la conclusión de que existen dos regímenes de afectación: fuera de ordenación y volumen disconforme. Pues bien, ahora vamos a intentar desgranar en qué consiste cada régimen y cuáles son los condicionantes que hacen que un inmueble afectado quede sujeto a un u otro régimen.


Fuera de ordenación:

Las situaciones para que una edificación quede fuera de ordenación son las siguientes.

  • Cuando con la aprobación de un nuevo plan urbanístico queda sujeta a expropiación, cesión gratuita, derribo o cese.
  • Edificaciones que fueron construidas de forma ilegal y cuyo plazo de restitución de la legalidad ya ha prescrito.
  • Todos aquellos edificios ubicados en suelo NO urbanizable como bosque, parque forestal….
  • Todas aquellas construcciones/actividades para las cuales el planeamiento urbanístico prevé su desaparición.

Excepciones:

Aún cumplir los requisitos anteriores, no quedan en situación de fuera de ordenación las edificaciones que cumplan los siguientes requisitos:

  • Fincas que se encuentran protegidas por una normativa prevalente y específica, cómo puede ser el catálogo de patrimonio.
  • Fincas con afectación de vial con cesión gratuita (afectación prolífera en Barcelona que ya tratamos en un post anterior) y sobre las cuales no hay aprobado ningún planeamiento derivado ni plan de mejora urbana para desarrollar la afectación de vial.

¿Qué supone la situación de fuera de ordenación?

Obviamente la situación fuera de ordenación supone una limitación del derecho de propiedad del particular. Pero en ningún caso el estado de fuera de ordenación conlleva de forma automática la demolición o la necesidad u obligación de expropiación, a excepción de los casos de expropiación forzosa.

¿Puedo realizar obras en un inmueble fuera de ordenación?

La respuesta es sí, pero con condiciones. Puesto que no se pueden llevar a cabo obras de consolidación – encaradas a aumentar la vida útil del edificio- ni obras que supongan un aumento de volumen. Básicamente se permiten intervenciones de reparación, ornamentación, higiene y conservación, cuyo fin es mantener las condiciones mínimas de salubridad, seguridad y conservación del edificio. Es importante reseñar que aunque las intervenciones autorizadas conllevan de forma intrínseca un aumento de valor, el posible incremento de valor no será tenido en cuenta a efectos expropiatorios. De hecho, la licencia de obra preceptiva será otorgada condicionada a la renuncia del incremento del valor expropiatorio.

¿A qué uso puede ser destinado un edificio fuera de ordenación?

Al uso preexistente, siempre y cuando no sea incompatible con el nuevo planeamiento. Por lo general no es posible el cambio de uso, pero si se permite para determinadas actividades de  carácter provisional, comerciales, de ocio u oficinas. Pero en ningún caso está permitido el cambio de uso a vivienda.

¿Es posible el cambio de titularidad de una edificación fuera de ordenación?

La respuesta es sí. A excepción de las licencias de actividad cuya actividad ha quedado sujeta a cese de forma expresa con la aprobación del nuevo planeamiento.


Volumen disconforme

Conforman un volumen disconforme aquellas edificaciones preexistentes al nuevo planeamiento urbanístico, legalmente implantadas pero disconformes con los parámetros ordenación propuestos por el nuevo planeamiento. También se incluyen las edificaciones con afectación de vial no incluidas en el régimen de fuera de ordenación.

¿Qué supone la situación de volumen disconforme?

Que en el caso de querer llevar a cabo modificaciones en la edificación existente habrá que adaptar el edificio a los nuevos parámetros urbanísticos. En ningún caso supone la expropiación, cesión o derribo de la edificación.

¿Puedo realizar obras en un volumen disconforme?

Se permiten obras de consolidación, rehabilitación y cambio de uso, siempre y cuando se cumplan las condiciones básicas establecidas por el nuevo planeamiento. Hasta pueden ser autorizadas obras de aumento de volumen si el nuevo planeamiento lo permita.

En el caso de grandes rehabilitaciones la administración puede exigir la adecuación total del volumen al nuevo planeamiento. El límite entre rehabilitación y gran rehabilitación es controvertido. Por ello se definen como gran rehabilitación:

  • Las obras que además de intervenir en la totalidad del edificio, suponen un aumento de volumen o techo edificable,
  • Un aumento del número de entidades, la redistribución general de los espacios y el cambio de uso característico del edificio.
  • Las obras en que se sustituye el edificio aunque se mantenga la fachada o algún elemento estructural.
  • Las obras que el coste de la intervención supere el 50% del coste de ejecutar de nuevo la edificación preexistente.

¿En qué podemos ayudarte?

En el caso de que sea propietario o esté interesado en la compra de una finca afectada urbanísticamente, desde AR arquitectura legal consideramos crucial un asesoramiento técnico al respecto. Puesto que según el tipo de afectación se nos abre un gran abanico de condicionantes/posibilidades, que puede que desconozcamos, y con una repercusión directa en el valor y funcionalidad del inmueble en cuestión.

Si necesita asesoramiento no dude en contactar con nosotros, llamando o enviándonos un mail a info@ARarquitecturalegal.com con la dirección del inmueble.

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