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LOE Parte I: Agentes del proceso de edificación y sus obligaciones

En este post vamos a despedir el 2020 jugando al “Quién es quién” del proceso de edificación, definiendo a los agentes que intervienen y sus obligaciones.


Marco normativo_ Ley de Ordenación de la Edificación

La LOE, ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se creó con el objetivo prioritario de regular el proceso de edificación, el cual hasta la fecha no disponía de una normativa específica. Básicamente esta norma regula los aspectos esenciales del proceso, establece responsabilidades y obligaciones de los agentes que intervienen y determina las garantías a los usuarios.


Fases del proceso de edificación _

El proceso de edificación se divide de forma esquemática en las siguientes fases:

1/ Proyecto: Fase de elaboración del conjunto de documentos que definen las soluciones constructivas propuestas para el edificio de acuerdo a las especificaciones requeridas por las normativas técnicas de aplicación.

2/ Licencias y autorizaciones: Fase previa a la ejecución de la obra, para la obtención de las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas conforme la legislación vigente.

3/ Ejecución de la obra: Fase de ejecución material de la obra según lo establecido en proyecto, atendiendo a los preceptivos permisos administrativos y bajo la supervisión de la dirección facultativa.

4/ Terminación de la obra: Fase en que se materializa el final de la obra, mediante la emisión, por parte de la dirección facultativa, del certificado final de obra (parcial o total) y el constructor informa al promotor de su terminación y lo emplaza a su recepción.

5/ Recepción de obra: Fase en que el constructor entrega al promotor la obra terminada mediante un acta firmada, el acta de recepción. En la cual se deben indicar las partes que intervienen, la fecha de recepción y el coste de ejecución material de la obra. La recepción podrá ser aceptada de forma total o con reservas o por el contrario rechazada. En caso de reservas habrá que indicar de forma objetiva las deficiencias definir un plazo para subsanarlas y establecer unas garantías al constructor en caso de que sea necesario. En el mismo sentido, en caso de rechazar la recepción deberá justificarse objetivamente. Por último, si en un plazo de treinta días desde la fecha en que el constructor informa al promotor de su terminación éste no contesta se dará la obra por tácitamente recepcionada.

6/ Entrega de documentación: Una vez finalizada la obra el director de obra deberá hacer entrega al promotor de toda la documentación relativa a la obra ejecutada, incluyendo las modificaciones posteriores aprobadas. A dicha documentación habrá que adjuntar, como mínimo, el acta de recepción, el listado de agentes intervinientes en el proceso de edificación y el manual de uso y mantenimiento del edificio, conocido como el libro del edificio, que también deberá entregarse a los usuarios finales.


Los agentes de la edificación y sus obligaciones _

Son todas aquellas personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación.

Promotor

Es aquel que impulsa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para uso propio o para su posterior cesión a terceros.

Obligaciones del promotor:

  • Disponer de un título sobre el solar que le permita edificar en él.
  • Aportar toda la documentación e información previa necesaria para la edificación.
  • Autorizar al director de obra de modificaciones.
  • Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.
  • Suscribir el acta de recepción.
  • Suscribir los seguros pertinentes.
  • Entregar a futuros adquirientes toda la documentación sobre la obra ejecutada o cualquier otro documento en relación a la obra exigible por cualquier administración.

Proyectista

Agente que por encargo del promotor y atendiendo a la normativa técnica y urbanística vigente y de aplicación redacta el proyecto. Otros técnicos podrán redactar proyectos parciales o partes que lo complementen, siempre que sea de forma coordinada con el autor del proyecto principal. Cuando el proyecto se desarrolle por proyectos o documentos técnicos parciales, cada autor se responsabilizará de su parte de proyecto.

Obligaciones del proyectista:

  • Disponer de la titulación o formación académica y profesional habilitante.
  • Redactar el proyecto conforme la normativa vigente y sujeto a lo establecido por contrato.
  • Entregar el proyecto con los visados preceptivos.
  • Acordar con el promotor posibles colaboraciones parciales.

Constructor

Es el agente que asume contractualmente ante el promotor la ejecución de la obra con medios humanos y materiales y con sujeción al proyecto y al contrato.

Obligaciones del constructor:

  • Ejecutar la obra según el proyecto, la legislación aplicable y las instrucciones del director de obra y director de ejecución de la obra.
  • Tener la titulación o capacitación profesional habilitantes.
  • Designar al jefe de obra que será la representación técnica del constructor en la obra. Quién deberá tener la experiencia, titulación y capacitación profesional acordé a las características y complejidad de la obra.
  • Asignar a la obra los medios manuales y materiales que ésta requiera.
  • Formalizar las subcontrataciones de partes de la obra o instalaciones dentro del límite establecido por contrato.
  • Firmar el acta de replanteo y el acta de recepción de la obra.
  • Facilitar al director de obra los datos necesarios para elaborar la documentación de la obra ejecutada.
  • Suscribir las garantías exigidas.

Director de obra

Agente que forma parte de la dirección facultativa y dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto. Otros técnicos podrán dirigir proyectos parciales bajo la coordinación del director de obra.

Obligaciones del director de obra:

  • Disponer de la titulación académica y profesional habilitante.
  • Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
  • Resolver las contingencias que se produzcan en la obra.
  • Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
  • Elaborar, a requerimiento del promotor o con su consentimiento, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los preceptivos visados.
  • Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados preceptivos.

Director de la ejecución de la obra

Es el agente que forma parte de la dirección facultativa y asume las funciones de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Obligaciones del director de ejecución de la obra:

  • Poseer de la titulación académica y profesional habilitante. 
  • Verificar la recepción en obra de los productos de construcción y ordenar la realización de ensayos y pruebas precisas.
  • Dirigir la ejecución material de la obra, mediante la comprobación de los replanteos, materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y las instrucciones del director de obra.
  • Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
  • Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación

Las entidades de control de calidad de la edificación son aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. 

Los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación son aquéllos capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación. 

Obligaciones de las entidades y los laboratorios de control de calidad:

  • Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al responsable técnico de la recepción y aceptación de los resultados de la asistencia, ya sea el director de la ejecución de las obras, o el agente que corresponda en las fases de proyecto, la ejecución de las obras y la vida útil del edificio.
  • Justificar que tienen implantado un sistema de gestión de la calidad que define los procedimientos y métodos de ensayo o inspección que utiliza en su actividad y que cuentan con capacidad, personal, medios y equipos adecuados.

Suministradores de productos

Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. Entendiéndose como producto de construcción aquello que se fabrica para su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.

Obligaciones de los suministradores:

  • Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento de las exigencias de aplicación.
  • Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.

Propietarios y usuarios

Obligaciones de los propietarios y usuarios:

  • Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

¿En qué podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal realizamos asesoramiento legal en todos aquellos trámites relacionados con el proceso de edificación.

Si necesita asesoramiento no dude en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicando su problemática e indicando la dirección del imueble.

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