Afectació urbanística: Fora d’ordenació o volum disconforme

Són moltes les preguntes que ens fem quan un immoble preexistent queda afectat per un nou pla urbanístic… Tinc dret a indemnització? Em poden fer fora? Em poden obligar a enderrocar-lo? Puc fer reformes? En aquest post intentarem donar resposta a totes aquestes preguntes. Abans d’abordar la matèria és important aclarir alguns conceptes.

Afectació urbanística: 

Una finca afectada és aquella que a causa de l’aprovació d’un nou plantejament urbanístic deixa de reunir les condicions establertes pels paràmetres urbanístics definits per aquest. Sigui com sigui l’abast de l’afectació (total o parcial) la totalitat de la finca (parcel·la + construcció) tindrà la consideració d’afectada. No existeix el concepte d’afectació parcial. Aquest principi és el que en termes jurídics es coneix com a principi d’unitat predial.

Normativa urbanística:

En el cas de Catalunya podríem dividir la normativa urbanística, de forma molt genèrica i resumida, en dos rangs o nivells: general i específic. En el rang general estaria la Llei d’urbanisme, d’aplicació a tota Catalunya, i la qual regula els aspectes generals. Dit d’una altra forma, és la que estableix les regles del joc. En el rang específic estarien els planejaments urbanístics i les seves normes, que detallen i complementen la llei d’urbanisme mitjançant plans i normes per a cadascun dels immobles que conformen el territori. Per analogia serien quelcom semblant al taulell i les fitxes del joc.

Règims d’afectació:

Entrant ja en matèria, quan parlem d’afectació urbanística, la normativa i la jurisprudència ens han fet arribar a la conclusió que existeixen dos règims d’afectació: fora d’ordenació i volum disconforme. Doncs bé, ara intentarem desgranar en què consisteix cada règim i quins són els condicionants que fan que un immoble afectat quedi subjecte a un o un altre règim.

Fora d’ordenació:

Les situacions perquè una edificació quedi fora d’ordenació són les següents.

• Quan amb l’aprovació d’un nou pla urbanístic queda subjecta a expropiació, cessió gratuïta, enderrocament o cessament.
• Edificacions que van ser construïdes de manera il·legal i el termini de restitució de la legalitat urbanística ja ha prescrit.
• Tots aquells edificis situats en sòl NO urbanitzable com ara bosc, parc forestal….
• Totes aquelles construccions/activitats per a les quals el planejament urbanístic preveu la seva desaparició.

Excepcions:

Encara complir els requisits anteriors, no queden en situació de fora d’ordenació les edificacions que compleixin els següents requisits:

• Finques que es troben protegides per una normativa prevalent i específica, com pot ser el catàleg de patrimoni.
• Finques amb afectació de vial amb cessió gratuïta (afectació prolífera a Barcelona que ja vam tractar en un post anterior) i sobre les quals no hi ha aprovat cap planejament derivat ni pla de millora urbana per a desenvolupar l’afectació de vial.

Què suposa la situació de fora d’ordenació?

Òbviament la situació fora d’ordenació suposa una limitació del dret de propietat del particular. Però en cap comporta de manera automàtica la demolició o la necessitat o obligació d’expropiació, a excepció dels casos d’expropiació forçosa.

Puc realitzar obres en un immoble fora d’ordenació?

La resposta és sí, però amb condicions. Ja que no es poden dur a terme obres de consolidació – encarades a augmentar la vida útil de l’edifici- ni obres que suposin un augment de volum. Bàsicament es permeten intervencions de reparació, ornamentació, higiene i conservació, per tal de mantenir les condicions mínimes de salubritat, seguretat i conservació de l’edifici. És important ressenyar que encara que les intervencions autoritzades comportin de forma intrínseca un augment de valor, el possible increment de valor no serà tingut en compte a efectes expropiatoris. De fet, la llicència d’obra preceptiva serà atorgada condicionada a la renúncia a aquest possible increment de valor.

A quin ús pot ser destinat un edifici fora d’ordenació?

A l’ús preexistent, sempre que no sigui incompatible amb el nou planejament. En general no és possible el canvi d’ús, a excepció de determinades activitats de caràcter provisional, comercials, d’oci o oficines. En cap cas està permès el canvi d’ús a habitatge.

És possible el canvi de titularitat d’una edificació fora d’ordenació?

La resposta és sí. A excepció de les llicències d’activitat les quals han quedat subjectes a cessament de manera expressa amb l’aprovació del nou planejament.

Volum disconforme

Conformen un volum disconforme aquelles edificacions preexistents al nou planejament urbanístic, legalment implantades però disconformes amb els paràmetres ordenació proposats pel nou planejament. També s’inclouen les edificacions amb afectació de vial no incloses en el règim de fora d’ordenació.

Què suposa la situació de volum disconforme?

Que en el cas de voler dur a terme modificacions en l’edificació existent caldrà adaptar l’edifici als nous paràmetres urbanístics. En cap cas suposa l’expropiació, cessió o enderrocament de l’edificació.

Puc realitzar obres en un volum disconforme?

Es permeten obres de consolidació, rehabilitació i canvi d’ús, sempre que es compleixin les condicions bàsiques establertes pel nou planejament. Fins i tot poden ser autoritzades obres d’augment de volum si el nou planejament ho permet.

En el cas de grans rehabilitacions, l’administració pot exigir l’adequació total del volum al nou planejament. El límit entre rehabilitació i gran rehabilitació és controvertit. Per això es defineixen com a gran rehabilitació:

• Les obres que a més d’intervenir en la totalitat de l’edifici, suposen un augment de volum o sostre edificable, un augment del nombre d’entitats, la redistribució general dels espais i el canvi d’ús característic de l’edifici.
• Les obres en què se substitueix l’edifici encara que es mantingui la façana o algun element estructural.
• Les obres que el cost de la intervenció superi el 50% del cost d’executar de nou l’edificació preexistent.

En què podem ajudar-te?

En el cas que sigui propietari o estigui interessat en la compra d’una finca afectada urbanísticament, des d’AR arquitectura legal considerem de vital importància un assessorament tècnic al respecte. Ja que segons el tipus d’afectació se’ns obre un gran ventall de condicionants/possibilitats, que pot ser que desconeguem, i amb una repercussió directa en el valor i la funcionalitat de l’immoble en qüestió.

Si necessita assessorament no dubti a contactar amb nosaltres, trucant o enviant-nos un mail a info@ararquitecturalegal.com amb l’adreça de l’immoble.