Afectació urbanística: Fora d’ordenació i volum disconforme
En aquest post us expliquem de forma genèrica i simplificada què són els “immobles afectats” i les condicions a les quals queden subjectes.
Marc normatiu: La llei d’urbanisme
L’urbanisme és la funció pública que abasta tot allò relacionat amb l’ús del sòl, el subsòl i el vol. En el cas del territori català queda regulat pel DECRET LEGISLATIU 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme, el qual anomenarem Llei d’urbanisme.
La Llei d’urbanisme estableix unes directrius generals d’aplicació a tot el territori català les quals es desenvolupen a través del planejament urbanístic de cada municipi. Sent el planejament urbanístic municipal el que ha de contenir les disposicions pertinents per resoldre totes les qüestions relatives als “immobles afectats”.
En altres paraules, la Llei d’urbanisme estableix que quan s’aprova un nou planejament urbanístic aquest ha de regular el què succeeix amb les construccions, instal·lacions i usos que queden afectats.
Imatge per a la promoció de la modificació del planejament urbanístic al sector del 22@ de Barcelona.
Afectació urbanística
Una afectació urbanística es produeix quan un immoble no s’adequa a la normativa urbanística vigent i d’aplicació. Per aquest motiu les construccions, instal·lacions i usos preexistents a l’aprovació d’un nou planejament urbanístic o que han estat implantats de forma il·legal poden ser disconformes amb els paràmetres i el règim d’usos establerts pel nou planejament vigent, convertint-se amb el que coneixem com “immobles afectats“.
És important aclarir que tot i que només una part de l’immoble incompleixi el previst en el planejament urbanístic, tota la finca queda afectada. Entenent com a finca el conjunt format per la parcel·la, les construccions i/o instal·lacions que l’ocupen i els usos que s’hi desenvolupen.
Imatge aèrea de Barcelona.
Tipus d’afectació: Fora d’ordenació i volum disconforme
La Llei d’urbanisme, a l’article 108 – Edificis i usos fora d’ordenació o amb volum disconforme, distingeix entre 2 graus d’afectació urbanística:
- Fora d’ordenació
- Volum disconforme
Sent la situació de fora d’ordenació la més desfavorable i restrictiva.
Fora d’ordenació
Es tracta d’aquelles construccions, instal·lacions i usos preexistents que en aplicació del planejament vigent queden subjectes a expropiació, cessió obligatòria i gratuïta, enderrocament o cessament i/o han estat implantats il·legalment en sòl no urbanitzable.
Per exemple les finques situades en carrers que el planejament urbanístic vigent preveu ampliar i part d’aquesta queda destinada a vial. O aquelles finques que s’ubiquen en sòl reservat pel desenvolupament en un futur d’equipaments públics o zones verdes.
Pel que fa a les obres…
Imatge del planejament urbanístic de Barcelona.
En els supòsits de fora d’ordenació no es poden autoritzar obres de consolidació ni d’augment de volum, per tant, queden prohibides les obres de rehabilitació o millora. Únicament es poden dur a terme les següents intervencions:
- Reparacions estrictament necessàries per garantir la salubritat pública, la seguretat de les persones i la bona conservació de les construccions i instal·lacions afectades.
- Obres per a facilitar l’accessibilitat i la supressió de barreres arquitectòniques de conformitat amb la legislació sectorial en aquesta matèria.
- Obres necessàries per a enretirar elements perillosos per a la salut pública i substituir-los per altres de condicions funcionals similars.
En cap cas les obres que s’hi autoritzin comportaran un augment del valor de l’immoble ni en el cas d’expropiació ni en el cas de reparcel·lació.
Pel que als usos….
En les construccions i instal·lacions fora d’ordenació es podran autoritzar determinats canvis d’ús amb caràcter provisional. Però, en cap cas es permetrà el canvi d’ús a habitatge o residencial.
Els usos preexistents es podran mantenir sempre que no estiguin situats en espais naturals protegits, no siguin incompatibles amb el planejament vigent i s’adaptin als límits de molèstia, de nocivitat, d’insalubritat i de perill que estableixi per a cada zona la nova reglamentació.
Quan el nou planejament urbanístic declari determinats usos preexistents incompatibles i els subjecti a cessament, aquests no poden ésser objecte de canvis de titularitat ni de renovació de llicències d’ús o altres autoritzacions sotmeses a termini, i se n’ha d’acordar, en aquests supòsits, el cessament immediat.
Volum disconforme
Un volum disconforme el constitueix una edificació disconforme amb els paràmetres del planejament urbanístic vigent, sense quedar en situació de fora d’ordenació ni situar-se en espais naturals protegits.
En els supòsits en els quals la construcció es troba en situació de fora d’ordenació perquè està afectada parcialment per una nova alineació de vial subjecte a cessió gratuïta però, no està inclosa en cap sector de planejament derivat ni en cap polígon d’actuació, se li aplica el règim de volum disconforme.
Pel que fa a les obres…
Portal informació urbanística de Barcelona per a consultar el planejament urbanístic vigent. Clica a la imtage per a consultar el web municipal.
Es poden autoritzar obres de consolidació i de rehabilitació, incloses les de gran rehabilitació, sempre que aquestes donin compliment a les condicions establertes pel planejament urbanístic vigent.
El planejament vigent haurà de regular en quins supòsits el grau de disconformitat amb els paràmetres urbanístics (ocupació de parcel·la, profunditat edificable, alçada màxima o edificabilitat) comporta la vulneració de les condicions bàsiques vigents. També podrà condicionar les obres de gran rehabilitació a l’adequació de l’edifici existent als paràmetres urbanístics vigents en la seva totalitat o de forma parcial.
Pel que fa a les actuacions d’increment de volum o del sostre construït aquestes compliran amb els paràmetres vigents i en cap cas comportaran un major grau de disconformitat
En el cas d’increment d’entitats, s’haurà de fer d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic vigent sobre densitat o nombre màxim d’habitatges o d’establiments aplicables als edificis disconformes.
Pel que fa als usos…
S’hi han d’autoritzar aquells usos i activitats que siguin conformes amb el nou planejament.
En què podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal oferim assessorament tècnic sobre la situació urbanística d’immobles. Es tracta d’un assessorament destinat tant a propietaris com a persones interessades en la compra d’un immoble que abans de formalitzar la transacció volen conèixer quina és la seva situació urbanística. Per això emetem dictàmens urbanístics resolent els dubtes plantejats pel sol·licitant respecte de la situació urbanística d’un immoble concret.
Per a més informació no dubtis a contactar amb nosaltres, cridant o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant el què necessites i indicant l’adreça de l’immoble.
