LOE Part I: Agents del procés d’edificació i les seves obligaciones
Amb aquest post acomiadarem el 2020 jugant al “Qui és qui” del procés d’edificació, definint als agents que intervenen i les seves obligacions.
Marc normatiu_ Llei d’Ordenació de l’Edificació
La LOE, llei 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació, es va crear amb l’objectiu prioritari de regular el procés d’edificació, el qual fins aleshores no disposava d’una normativa específica. Bàsicament aquesta norma regula els aspectes essencials del procés, estableix responsabilitats i obligacions dels agents que intervenen i determina les garanties als usuaris.
Fases del procés d’edificació _
El procés d’edificació es divideix de manera esquemàtica en les següents fases:
1/ Projecte: Fase d’elaboració del conjunt de documents que defineixen les solucions constructives proposades per a l’edifici d’acord amb les especificacions requerides per les normatives tècniques d’aplicació.
2/ Llicències i autoritzacions: Fase prèvia a l’execució de l’obra per a l’obtenció de les preceptives llicències i autoritzacions administratives conforme a la legislació vigent.
3/ Execució de l’obra: Fase d’execució material de l’obra segons el que s’estableix en el projecte, atenent als preceptius permisos administratius i sota la supervisió de la direcció facultativa.
4/ Terminació de l’obra: Fase en què es materialitza el final de l’obra, mitjançant l’emissió per part de la direcció facultativa del certificat final d’obra (parcial o total) i moment en el qual el constructor informa al promotor de la seva terminació i l’emplaça a la recepció.
5/ Recepció d’obra: Fase en què el contructor entrega l’obra acabada al promotor, per mitjà d’una acta signada, l’acta de recepció. En la qual s’han d’indicar les parts que intervenen, la data de recepció i el cost d’execució material de l’obra. La recepció podrà ser acceptada de manera total o amb reserves o per contra rebutjada. En cas de reserves caldrà indicar de manera objectiva les deficiències, definir un termini per a esmenar-les i establir unes garanties al constructor en cas que sigui necessari. En el mateix sentit, en cas de rebutjar la recepció haurà de justificar-se objectivament. Finalment, si en un termini de trenta dies des de la data en què el constructor informa al promotor de la seva terminació, aquest no contesta es donarà l’obra per tàcitament recepcionada.
6/ Lliurament de documentació: Una vegada finalitzada l’obra el director d’obra haurà de fer lliurament al promotor de tota la documentació relativa a l’obra executada, incloent les modificacions posteriors aprovades. A aquesta documentació caldrà adjuntar, com a mínim, l’acta de recepció, el llistat d’agents intervinents en el procés d’edificació i el manual d’ús i manteniment de l’edifici, conegut com el llibre de l’edifici, que també haurà de lliurar-se als usuaris finals.
Els agents de l’edificació i les seves obligacions _
Són totes aquelles persones físiques o jurídiques que intervenen en el procés d’edificació.
Promotor
És qui impulsa i finança, amb recursos propis o aliens, les obres d’edificació per a ús propi o per a la seva posterior cessió a tercers.
Obligacions del promotor:
- Disposar d’un títol sobre el solar que li permeti edificar en ell.
- Aportar tota la documentació i informació prèvia necessària per a l’edificació.
- Autoritzar al director d’obra de modificacions.
- Gestionar i obtenir les preceptives llicències i autoritzacions administratives.
- Subscriure l’acta de recepció.
- Subscriure les assegurances pertinents.
- Lliurar a futurs adquirents tota la documentació sobre l’obra executada o qualsevol altre document en relació a l’obra exigible per qualsevol administració.
Projectista
Agent que per encàrrec del promotor i atesa la normativa tècnica i urbanística vigent i d’aplicació redacta el projecte. Altres tècnics també podran redactar projectes parcials o parts que ho complementin de manera coordinada amb l’autor del projecte principal. Quan el projecte es desenvolupi per projectes o documents tècnics parcials, cada autor es responsabilitzarà de la seva part de projecte.
Obligacions del projectista:
- Disposar de la titulació o formació acadèmica i professional habilitant.
- Redactar el projecte conforme a la normativa vigent i subjecte al que s’estableix per contracte.
- Lliurar el projecte amb els visats preceptius.
- Acordar amb el promotor possibles col·laboracions parcials.
Constructor
És l’agent que assumeix contractualment davant el promotor l’execució de l’obra amb mitjans humans i materials i amb subjecció al projecte i al contracte.
Obligacions del constructor:
- Executar l’obra segons el projecte, la legislació aplicable i les instruccions del director d’obra i director d’execució de l’obra.
- Tenir la titulació o capacitació professional habilitant.
- Designar al cap d’obra que serà la representació tècnica del constructor en l’obra. Qui haurà de tenir l’experiència, titulació i capacitació professional vaig acordar a les característiques i complexitat de l’obra.
- Assignar a l’obra els mitjans manuals i materials que aquesta requereixi.
- Formalitzar les subcontractacions de parts de l’obra o instal·lacions dins del límit establert per contracte.
- Signar l’acta de replanteig i l’acta de recepció de l’obra.
- Facilitar al director d’obra les dades necessàries per a elaborar la documentació de l’obra executada.
- Subscriure les garanties exigides.
Director d’obra
Agent que forma part de la direcció facultativa i dirigeix el desenvolupament de l’obra en els aspectes tècnics, estètics, urbanístics i mediambientals, de conformitat amb el projecte que la defineix, la llicència d’edificació i altres autoritzacions preceptives i les condicions del contracte, a fi d’assegurar la seva adequació al fi proposat. Altres tècnics podran dirigir projectes parcials sota la coordinació del director d’obra.
Obligacions del director d’obra:
- Disposar de la titulació acadèmica i professional habilitant.
- Verificar el replanteig i l’adequació de la fonamentació i l’estructura projectades a les característiques geotècniques del terreny.
- Resoldre les contingències que es produeixin durant l’obra.
- Consignar en el Llibre d’Ordres i Assistències les instruccions precises per a la correcta interpretació del projecte.
- Elaborar, a requeriment del promotor o amb el seu consentiment, eventuals modificacions del projecte, que vinguin exigides per la marxa de l’obra sempre que les mateixes s’adaptin a les disposicions normatives contemplades i observades en la redacció del projecte.
- Subscriure l’acta de replanteig o de començament d’obra i el certificat final d’obra, així com conformar les certificacions parcials i la liquidació final de les unitats d’obra executades, amb els preceptius visats.
- Elaborar i subscriure la documentació de l’obra executada per a lliurar-la al promotor, amb els visats preceptius.
Director de l’execució de l’obra
És l’agent que forma part de la direcció facultativa i assumeix les funcions de dirigir l’execució material de l’obra i de controlar qualitativa i quantitativament la construcció i la qualitat de l’edificació.
Obligacions del director d’execució de l’obra:
- Posseir de la titulació acadèmica i professional habilitant.
- Verificar la recepció en obra dels productes de construcció i ordenar la realització d’assajos i proves precises.
- Dirigir l’execució material de l’obra, mitjançant la comprovació dels replantejos, materials, la correcta execució i disposició dels elements constructius i de les instal·lacions, d’acord amb el projecte i les instruccions del director d’obra.
- Consignar en el Llibre d’Ordres i Assistències les instruccions precises.
- Subscriure l’acta de replanteig o de començament d’obra i el certificat final d’obra, així com elaborar i subscriure les certificacions parcials i la liquidació final de les unitats d’obra executades.
- Col·laborar amb els restants agents en l’elaboració de la documentació de l’obra executada, aportant els resultats del control realitzat.
Entitats i laboratoris de control de qualitat de l’edificació
Les entitats de control de qualitat de l’edificació són aquelles capacitades per a prestar assistència tècnica en la verificació de la qualitat del projecte, dels materials i de l’execució de l’obra i les seves instal·lacions d’acord amb el projecte i la normativa aplicable.
Els laboratoris d’assajos per al control de qualitat de l’edificació són aquells capacitats per a prestar assistència tècnica, mitjançant la realització d’assajos o proves de servei dels materials, sistemes o instal·lacions d’una obra d’edificació.
Obligacions de les entitats i laboratoris de control de qualitat:
- Prestar assistència tècnica i lliurar els resultats de la seva activitat a l’agent autor de l’encàrrec i, en tot cas, al responsable tècnic de la recepció i acceptació dels resultats de l’assistència, ja sigui el director de l’execució de les obres, o l’agent que correspongui en les fases de projecte, l’execució de les obres i la vida útil de l’edifici.
- Justificar que tenen implantat un sistema de gestió de la qualitat que defineix els procediments i mètodes d’assaig o inspecció que utilitza en la seva activitat i que compten amb capacitat, personal, mitjans i equips adequats.
Subministradors de productes
Es consideren subministradors de productes els fabricants, emmagatzemadors, importadors o venedors de productes de construcció. Entenent-se com a producte de construcció allò que es fabrica per a la seva incorporació permanent en una obra incloent materials, elements semielaborats, components i obres o part d’aquestes, tant acabades com en procés d’execució.
Obligacions dels subministradors:
- Realitzar els lliuraments dels productes d’acord amb les especificacions de la comanda, responent del seu origen, identitat i qualitat, així com del compliment de les exigències d’aplicació.
- Facilitar, quan escaigui, les instruccions d’ús i manteniment dels productes subministrats, així com les garanties de qualitat corresponents, per a la seva inclusió en la documentació de l’obra executada.
Propietaris i usuaris
Obligacions dels propietaris i usuaris:
- Conservar en bon estat l’edificació mitjançant un adequat ús i manteniment, així com rebre, conservar i transmetre la documentació de l’obra executada i les assegurances i garanties amb què aquesta compti.
En què podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal oferim assessorament legal en tots aquells tràmits relacionats amb el procés d’edificació.
Si necessites assessorament no dubtis en contactar amb nosaltres, trucant o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant-nos la problemàtica en qüestió.
