Cas pràctic: Problemes amb els veïns?
En aquest nou post tractarem un tema que pot ser útil per tots aquells que conviuen en una comunitat de veïns. Ho farem a través d’un cas pràctic, un Informe Pericial que fa poc que hem tinut entre mans. Però abans d’entrar en matèria repassarem alguns conceptes claus.
Propietat Horitzontal
La propietat Horitzontal té lloc quan en un edifici coexisteixen elements privatius amb diferents propietaris, juntament amb elements comuns necessaris per a l’ús dels privatius.
El Règim jurídic de la Propietat Horitzontal confereix als propietaris el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres en els elements comuns.
Per poder constituir una Propietat Horitzontal es requereix:
- Un immoble amb elements privatius i elements comuns.
- La determinació de la quota de participació en els elements comuns que correspon a cada element privatiu.
- La configuració d’una Comunitat per a l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels propietaris.
Elements Privatius
Són elements privatius els habitatges, els locals i els espais físics que poden ésser objecte de propietat separada i que tenen independència funcional perquè disposen d’accés propi a la via pública, sigui directe o sigui a través d’un element comú de gaudi no restringit.
Ús i gaudi dels elements privatius:
- Els propietaris poden fer obres de conservació i de reforma sempre que no perjudiquin als altres propietaris ni a la comunitat i que no disminueixin la solidesa ni l’accessibilitat de l’immoble ni alterin la configuració o l’aspecte exterior del conjunt.
- Abans d’iniciar les obres han de comunicar-ho a la presidència o a l’administració de la comunitat. Si l’obra afecta algun element comú es precisa l’acord de la junta de propietaris.
- La comunitat pot exigir la reposició a l’estat originari dels elements comuns alterats sense el seu consentiment.
Elements comuns
Són elements comuns el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal·lacions i els serveis situats parets enfora dels elements privatius que es destinen a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i el gaudi dels dits elements privatius .
L‘ús i gaudi dels elements comuns correspon a tots els propietaris d’elements privatius i ha d’adaptar-se a la destinació establerta pels estatuts o al que resulti normal i adequat a la seva naturalesa, sense perjudicar l’interès de la comunitat.
La normativa que regula el règim de propietat horitzontal és la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals en el Capítol III Règim jurídic de la propietat horitzontal.
Cas pràctic:
Aquest mes vam fer un Informe Pericial per uns propietaris amb problemes dins d’una Comunitat en Règim de Propietat Horitzontal. L’immoble objecte del dictamen pericial era un edifici de tres plantes amb un habitatge en cada planta i un terrat a la coberta.
La problemàtica presentada consistia en que el propietari de l’habitatge situat a la planta segona havia prohibit l’entrada al terrat a la resta de propietaris canviant el pany de la porta d’accés.
En aquest cas els propietaris que no tenien accés a la coberta de l’edifici, ens van encarregar un informe amb la finalitat de demostrar que ells sí tenien dret a fer ús del terrat. Doncs bé, el nostre treball tenia com objecte el següent:
- Identificar els elements comuns i els elements privatius de l’edifici
- Determinar quin tipus d’element era el terrat.
En primer lloc el Perit va realitzar una visita a l’immoble per fer constar la realitat física existent i constatar l’estat real de l’immoble. En segon lloc va consultar la documentació registral i cadastral de la finca, i els estatuts de la comunitat de propietaris.
A partir de les comprovacions realitzades va poder corroborar que els elements privatius que formaven la finca eren única i exclusivament els tres habitatges. Sense haver cap constància de que el terrat fos d’ús privatiu per a alguna d’elles.
Tenint en compte les verificacions portades a terme el perit va concloure indicant que el terrat existent en la coberta era un element comú. Argumentant que la coberta d’un edifici és un element comú per defecte i que en aquest cas no hi havia cap documentació registral ni de la comunitat que denotés el contrari.
De manera que, encara que els veïns haguessin acordat de paraula que només un d’ells tindria ús exclusiu del terrat situat en la coberta, això no constava en cap document i per tant no tenia validesa.
En AR arquitectura legal volem posar èmfasis en la importància de que qualsevol decisió o acord entre propietaris d’una comunitat sigui adequadament inscrit en la documentació registral y de la comunitat. Aconsellant-te que en el cas de dubte contactis amb l’administrador de l’immoble.
