Com calcular el preu de renda màxima d’un contracte de lloguer

En aquest post us expliquem com funciona la nova llei aprovada recentment amb l’objectiu de limitar el preu de les rendes de lloguers a Catalunya. Endemés us explicarem com calcular el preu de renda màxima que li correspon al pis teu pis, ja siguis arrendatari o arrendador.

Context actual _ Crisi social i econòmica

La reactivació progressiva de l’economia, després de la crisi financera de 2007, juntament amb la curta durada dels contractes de lloguer, en aplicació de les noves normes vigents, ha suposat una retroacció de l’accés a l’habitatge en règim de propietat comportant un augment de la demanda d’habitatge de lloguer i en conseqüència una escalada en l’increment del preu de les rendes en els últims 5 anys de fins el 30 per cent.

Per fer-nos una idea, actualment hi ha zones a Catalunya com són la ciutat de Barcelona i la seva àrea metropolitana on les famílies han de destinar més del 40% de la seva economia familiar al lloguer. Fet que genera un risc d’exclusió social amb un impacte negatiu i directe en l’estructura urbana i la cohesió social.

Amb aquesta conjuntura, l’actual crisi sanitària per la COVID19 no ha fet més que agreujar la situació precipitant l’aprovació d’aquesta llei, llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.

Nova llei _ Regulació de les rendes de lloguer

Les mesures legislatives aprovades per aquesta llei tenen la finalitat de pal·liar la situació d’exclusió residencial a la que es veuen abocades moltes famílies i garantir l’accés a un habitatge digne i assequible, mitjançant la regulació de les rendes de lloguer.

Per tant, en aplicació de la nova llei, caldrà limitar les rendes dels habitatges arrendats que compleixin aquests dos requisits:

• Que l’habitatge sigui destinat a residència permanent de l’arrendatari.
• Que l’habitatge estigui situat en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tens.

Queden exclosos els habitatges arrendats que compleixin qualsevol dels següents supòsits:

• Disposin contractes de lloguers subscrits abans de l’1 de gener de 1995. 
• Els habitatges subjectes a un règim de protecció oficial, lloguer social o assistencial.

Zona d’aplicació _ Municipis declarats en àrea amb mercat d’habiatge tens

Actualment l’àrea amb mercat d’habitatge tens la conformen 60 municipis, això no treu que els organismes competents en declarin de nous en funció de la disposició d’habitatges de lloguer a un preu assequible de cada municipi.

Els municipis declarats són els següents:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels,  Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

Com calcular el preu de renda màxima:

La fórmula de càcul és la següent:

Preu de renda màxima =  Preu de referència  x  Marge de correcció o increment de millora  x  Superfície útil de l’habitatge

On cadascun dels elements a introduir en el càlcul corresponen als següents conceptes:

Preu de referència (€/m2):

Es tracta del preu de lloguer determinat pel departament competent en matèria d’habitatge que cal aplicar en l’àrea declarada amb mercat d’habitatge tens on s’ubica l’habitatge en qüestió.

Marge de correcció (%):

Consisteix en un percentatge d’increment o minoració del preu de referència determinat pel departament competent en matèria d’habitatge aplicable quan l’immoble disposa (increment) o no disposa (minoració) de com a mínim 3 dels següents elements:

Ascensor, Aparcament, Habitatge moblat, Sistema de calefacció o refrigeració en l’habitatge, Zones comunitàries d’ús compartit, com ara jardí o terrat, Piscina comunitària o equipaments anàlegs, Serveis de consergeria en l’edifici, Vistes especials.

Increment de millora (%):

És l’increment proporcional al capital invertit en l’últim any, descomptant possibles ajusts públics, per a obres que millorin l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat o l’eficiència energètica de l’habitatge.

NOTA: Si s’aplica l’increment de millora no es pot aplicar el marge de correcció.

Superfície útil (m2):

Tal com estableix el vigent decret d’habitabilitat, la superfície útil és la superfície compresa dins el perímetre definit per la cara interna dels tancaments de cada espai habitable, quedant exclosa la superfície ocupada pels tancaments interiors de l’habitatge, siguin fixes o mòbils, pels elements estructurals i per les canalitzacions o conductes amb secció horitzontal superior a 0,01 m², així com les superfícies de les zones amb una alçada lliure inferior a 1,90 m sota sostre horitzontal o a 1,50 m en els espais sota coberta amb pendent igual o superior als 45º. Quan l’habitatge es desenvolupi en més d’una planta, la superfície ocupada per l’escala interior es comptabilitzarà com a superfície útil.

Imatge d’una cèdula d’habitabilitat indicant la superfície útil

Per tant és molt important tenir clar quina és la superfície útil de l’immoble, ja que aquesta es pot confondre amb la superfície construïda, que és la que apareix per exemple en el registre cadastral. Dit això us recomanem que per realitzar aquest càlcul utilitzeu la superfície indicada en la cèdula d’habilitat i si no disposeu de la cèdula que la verifiqueu in situ atenent al que sindica a la definició anteriorment referida.

Fitxa cadastral indicant la superfície construïda.

Simulador de càlcul

El departament d’Habitatge ha posat a l’abast un aplicatiu web a través del qual indicant la direcció de l’immoble, la seva superfície útil, l’estat de manteniment i si disposa d’ascensor, aparcament o està moblat calcula el preu màxim de la renda del lloguer de l’habitatge consultat.

Simulador web pel càlcul de la renda màxima.

En què podem ajudar-te?

A AR arquitectura legal realitzem assessorament legal en tots els tràmits relacionats amb habitatges. També tramitem cèdules d’habitabilitat i certificats energètics d’habitatges, documents necessaris per al lloguer i compravenda d’habitatges.

Si necessita assessorament o tramitar una cèdula d’habitabilitat o un certificat energètic no dubti a contactar amb nosaltres, trucant o enviant-nos un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant-nos la problemàtica i indicant l’adreça de l’immoble.