Com saber si estàs realitzant una “bona compra”

A l’hora de comprar un habitatge, per saber si es tracta d’una “bona compra”, compara el seu preu amb el preu del mercat.

Context actual: turistificació

Les últimes dades del mercat de l’habitatge ens indiquen que està recuperant-se de forma clara, amb un encariment progressiu dels preus. Però en algunes zones la demanda es troba superada per la oferta, provocant preus excessius i desproporcionats, com és el cas de Barcelona. On el preu de l’habitatge s’ha disparat més d’un 20% en l’últim any, liderant la pujada de preus al territori espanyol.

La turistificació de la ciutat comtal, la  ha convertit en un atractiu pels inversors, generant així una intensa re-valorització del mercat. La forta pressió exercida pels inversors i l’escassetat d’oferta, estan provocant que en alguns districtes, en els quals existeix una gran atracció turística i l’oferta és clarament inferior a la demanda, s’arribi a màxims de més de 3.000 euros per metre quadrat. Tal com recull la Societat de taxació Tinsa en el seu últim informe.

En tot aquest caos immobiliari, són molts els que decideixen abandonar la ciutat en busca d’opcions de compra més assequible per municipis de la perifèria. Els quals, de rebot, també es veuen afectats per aquest efecte turisme. Encara que també els hi ha que es resisteixen a traslladar-se i esperen en busca de “xollos”. Amb tot i això, el denominador comú entre compradors és que tots busquen realitzar una “bona compra”.

Per definició una “bona compra” és aquella que es duu a terme per un preu més baix al de mercat. A fi de poder valorar-ho, hem de comparar el preu de l’immoble en qüestió amb el del mercat, i per fer-ho hem de treballar amb preus unitaris, és a dir euros per metre quadrat (€/m2). D’aquesta forma, quan estiguem interessats en un immoble, calculant el seu preu unitari podrem valorar si es tracta d’una compra interessant o no.

Precio de mercado

Per començar necessitem conèixer el preu de mercat amb el qual compararem el preu de l’immoble que estem interessats en comprar. Per fer-ho, una opció és consultar informes o estadístiques oficials, com les que ens ofereix l’Institut Nacional d’Estadística (INE). Encara que aquesta opció no és la més recomanable ja que ens proporciona dades massa globals, aportant un preu mig per províncies o autonomies.

Una altra opció es deixar-nos aconsellar per un agent immobiliari especialitzat (API), que ens indiqui el preu de mercat aplicable a la nostra zona. Ara bé, el nostre consell és que utilitzeu els mateixos buscadors immobiliaris on es publiquen els immobles en venda. Doncs no deixen de ser una gran base de dades a l’abast de tothom, molt més objectiva que la opinió d’un sol expert.

Concretament el portal web immobiliària Idealista, a part de ser una de les plataformes més consolidades a Espanya, ens ofereix la possibilitat d’acotar la nostra recerca al màxim, aplicant una gran quantitat de filtres i delimitant la zona geogràfica que vulguem.

D’aquesta manera, si seleccionem els filtres que s’assemblin a l’immoble a comparar i apliquem la zona de recerca on aquest pertany, ens sortiran tots els immoble en venda amb les mateixes característiques i en la mateixa zona. Però el més interessant de tot, és que a més ens proporcionen el preu mig pels immobles seleccionats. Al qual si li apliquem un factor de correcció, consistent en un descompte d’entre el 5% i el 15, obtindrem el preu de mercat, a partir del qual podrem comparar el nostre immoble. Aquest factor de correcció s’entén com el descompte obtingut durant la negociació del a compravenda.

Precio unitario

Ara ja tenim el preu de mercat, ara necessitem obtenir el preu unitari de l’immoble que volem comprar. Per això serà necessari dividir el preu de venda (euros) per la seva superfície (metres quadrats). Però en aquest punt la cosa es complica, ja que ¿quina superfície hem d’aplicar? El que a priori es preveu senzill no ho és tant, ja que la falta de transparència en el món de la gestió immobiliària ens pot dificultar conèixer quina és la superfície que ens estan indicant.

Per posar-nos en matèria, tot seguit explicarem de manera resumida la tipologia de superfícies aplicables a un habitatge. És important tenir present que la realitat geomètrica del concepte, aplicat a l’edificació, es veu distorsionada per normatives legals que obliguen a computar les superfícies de certs elements constructius d’una forma convencional allunyada d’aquesta realitat, per aquest motiu aplicarem el que determina la normativa en matèria de valoració d’immobles:

Superfície útil

Es tracta de la superfície del paviment tancada pel perímetre definit per la cara interior dels seus tancaments amb l’exterior, amb un altre habitatge o local de qualsevol ús. Incloent el 50% de la superfície del paviment dels elements exteriors d’ús privatiu de l’habitatge, tals com a terrasses, miradors, estenedors o altres, fins a un màxim del 10% de la superfície útil interior. I excloent els envans fixos o mòbils, els elements estructurals verticals, i els conductes de secció horitzontal superior a 100 cm2, i la superfície dels espais interiors que tinguin una altura lliure inferior a 1,50 m.

Superfície construïda

Superfície construïda privativa

Es tracta de la superfície útil sense excloure els elements interiors relacionats en la definició anterior però incloent els tancaments exteriors al 100% i al 50% segons es tracti de façana o mitgera o de tancaments compartits amb altres elements del mateix edifici.

Superfície construïda amb zones comuns

Es tracta de la superfície construïda sense zones comuns més la part proporcional de la superfície construïda dels elements comuns de l’edifici. Són elements comuns de l’edifici: el portal, escales, buit d’ascensor, cambres d’instal·lacions, etc.

Superfície Cadastral

És aquella que s’indica en el Registre del Cadastre, i ve definida per la suma de la superfície construïda de la part privativa del mateix més la part corresponent de la superfície d’elements comuns. Segons indica el propi Cadastre, per calcular aquesta superfície els criteris escollits són els següents:

Les balconades, terrasses, porxos i altres elements anàlegs que estiguin coberts computen al 50% de la seva superfície, tret que estiguin tancats per tres de les seves quatre orientacions, en aquest cas computen al 100%. En ús residencial, no es considera superfície construïda els espais d’altura inferior a 1,50 metres.

La superfície d’elements comuns atribuïda a cada ben immoble es publica en la SEC a títol informatiu i és un repartiment aproximat de la superfície total d’elements comuns de la propietat a cadascun dels béns immobles de la mateixa, únicament als efectes de la seva valoració cadastral.

Superfície Registral

És aquella indicada en el Registre de la Propietat quan es defineix la finca. Es tracta d’una xifra ambigua, ja que en moltes ocasions no s’indica al tipus de superfície al que fa referència.

Fitxa de les dades cadastrals d’un immoble

Tenint clar les diferents superfícies, per calcular el preu unitari de l’habitatge has de dividir el seu valor per la superfície construïda amb elements comuns. La forma adequada d’obtenir aquesta dada consistiria a mesurar la superfície útil, i evidentment no sempre és possible mesurar la superfície útil de l’immoble, per això us proposem una altra forma molt més fàcil d’obtenir aquesta mateixa dada. Bàsicament consisteix a utilitzar la superfície Cadastral en lloc de la construïda amb zones comunes, que com ja hem vist en les definicions anteriors són gairebé el mateix.

Per aconseguir aquesta informació haurem d’anar a la Seu electrònica del Cadastre, anar al Consulta de Dades Cadastrals i buscar l’immoble, a través de la seva referència cadastral o bé amb la seva adreça. Una vegada introduïdes aquestes dades, el Cadastre ens mostra la fitxa de l’immoble, on podrem veure la superfície cadastral, que s’indica com a superfície construïda (m2).

Com podeu veure, per valorar si es tracta d’una “bona compra” o no ja no és necessari ser un expert en la matèria, gràcies a que internet posa la informació a l’abast de tothom.

Esperem que us hagi estat d’ajuda, i per a qualsevol dubte contacteu amb AR arquitectura legal.