Coneix quines són les despeses que comporta la venda d’un immoble
En aquest nou post us explicarem quines són les despeses a càrrec del venedor quan es realitza la compravenda d’un immoble. Ja que és important tenir present que quan es ven un immoble no tot són guanys. Per aquest motiu us recomanem que abans d’establir un preu de venta, realitzeu una estimació de quines seran les despeses que haureu d’afrontar.
Sempre que realitzem la venda d’un immoble que no sigui obra nova i estigui situat a Catalunya, les despeses a càrrec del venedor seran les següents:
- Plusvàlua Hisenda (IRPF)
- Plusvàlua Municipal (IIVTU)
- Cancel·lació o subrogació d’hipoteca
- Gestió immobiliària
- Documentació a entregar al comprador
PLUSVÀLUA HISENDA
Quan venem un immoble obtenim un guany econòmic que hem de declarar a Hisenda. Concretament es tracta d’un guany patrimonial que es tributa per l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) amb la declaració de la renda.
Aquest guany patrimonial s’obté de la diferència entre els valors de transmissió i d’adquisició. De manera que els casos en que el valor d’adquisició és superior al valor de transmissió, s’obtindrà un resultat negatiu, i s’entendrà que no s’ha generat un guany patrimonial amb la venda del immoble. I per tant no s’haurà de tributar aquest impost.
Guany Patrimonial = Valor de Transmissió – Valor d’Adquisició
- El valor d’adquisició el composen l’import real pel qual es va adquirí l’immoble, menys les despeses i impostos propis de l’adquisició, excloent els interessos derivats d’un possible crèdit hipotecari.
- El valor de transmissió consisteix en l’import real pel qual es ven l’immoble, menys les despeses i impostos inherents a la transmissió, més les possibles amortitzacions d’haver llogat l’immoble durant el període que s’ha tingut en propietat.
El guany patrimonial obtingut està gravat per un tipus variable determinat per l’Agència Tributària. (pots consultar-lo fent clic a aquest enllaç de l’Agència Tributària). Actualment per a compravendes formalitzades durant l’exercici 2016 i posteriors s’aplica un gravamen del 19%.
Estan exempts de pagar aquest impost aquells propietaris que venguin el seu habitatge habitual i reinverteixin el guany obtingut amb la venda, per a la compra d’un altre habitatge habitual. A més dels contribuents majors de 65 anys o aquells que estiguin en situació de dependència.
PLUSVÀLUA MUNICIPAL
El que anomenem com a Plusvàlua Municipal, en realitat és el Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTU). Un impost que hem de pagar a l’Ajuntament al que pertany l’immoble, independentment de que s’hagi generant o no un guany patrimonial amb la venda de l’immoble.
Un cop formalitzada la compravenda el comprador disposa de 30 dies hàbils per liquidar aquest impost. El qual es calcula tenint en compte el valor cadastral de l’immoble i el nombre d’anys que ha estat en propietat. Malauradament per tots nosaltres, en els darrers anys els ens municipals han revisat a l’alça el valors cadastrals, repercutint en l’increment considerable de l’IIVTU en l’última dècada. Tot seguit us enllacem amb el simulador de la Diputació de Barcelona per a que pugueu calcular l’IIVTU del vostre immoble. (fes clic aquí pel simulador de l’IIVTU)
Per últim, afegir que aquest impost va a càrrec del venedor per defecte, però és possible pactar que sigui el comprador qui se’n faci càrrec de liquidar-lo.
CANCEL·LACIÓ O SUBROGACIÓ D’HIPOTECA
A l’hora de vendre un immoble, com a part venedora estem obligats a fer-ho lliure de càrregues. Per aquest motiu encara que estiguem pagant una hipoteca, tindrem que realitzar alguna de les dues accions següents: Cancel·lar la hipoteca, o bé subrogar-la, és a dir transmetre el deute al comprador i a canvi fer-li una rebaixa en el preu.
Ambdues opcions comporten 2 tipus de comissions:
- Les comissions que estableix l’entitat financera per la cancel·lació del préstec, que ascendeixen a un 0,5% del capital pendent.
- Les comissions derivades de la cancel·lació registral del deute, que suposa unes despeses de notaria d’entre 500 i 1000 euros.
GESTIÓ IMMOBILIÀRIA
En el cas de que la venda de l’immoble es realitzi per mitjà de la intervenció d’un agent immobiliari, haurem de preveure que un cop formalitzada la compravenda haurem de pagar a l’agent la seva comissió. Aquestes comissions solen rondar el 5% del preu de venda, però varien en funció de la tipologia i la ubicació de l’immoble.
DOCUMENTACIÓ A ENTREGAR AL COMPRADOR
Com a propietaris, a l’hora de vendre un immoble estem obligats a entregar al comprador el Certificat d’Eficiència Energètica de l’immoble, i en el cas de que es tracti d’un habitatge, també li haurem d’entregar la Cèdula d’Habitabilitat. (Per més informació sobre aquest dos documents fes clic aquí)
