Consells per a no perdre la teva fiança i eines per a recuperar-la

Conceptes claus: fiança, arrendador i arrendatari

Com solem fer als nostres posts, abans de començar aclarirem conceptes claus en relació al tema que tractarem, aquests són: fiança, arrendador i arrendatari.

Fiança: quantitat de diners que es lliura a l’arrendador per a respondre de futurs i hipotètics desperfectes a l’immoble arrendat, però que en cap cas es destinaran a cobrir quotes mensuals pendents. Encara que amb les últimes reformes legislatives s’ha limitat l’import de la fiança a un sol mes de renda, la veritat és que habitualment sol complementar-se a l’alça establint les anomenades garanties addicionals. Al llarg d’aquest post quan parlem de “fiança” estarem referint-nos a la fiança juntament amb les garanties addicionals.

Arrendador: persona física o jurídica que cedeix un immoble en arrendament. Usualment és el propietari, però pot ser una immobiliària o un agent de la propietat (API) o qualsevol altre representant per mandat (encàrrec) del propietari. Ha de constar en l’encapçalament del contracte de lloguer, on s’identifica a les parts d’aquest.

Arrendatari: persona física o jurídica que rep l’immoble en arrendament. També ha d’estar clarament identificat en l’encapçalament del contracte de lloguer.

Lloguers més cars i, per tant, fiances més elevades

Tal com evidencia l’últim informe del Banc d’Espanya, emès el juliol de 2019, els preus del lloguer d’habitatge s’han disparat des que arribessin a mínims a finals de 2013, havent-se constatat un increment del 50% en aquests darrers anys. Aquest increment constant, i amb signes de ser insostenible a mig termini, ha estat sofert en primera persona per qualsevol que busqui pis de lloguer o hagi de renovar contracte. Tal com recullen diversos articles de premsa salmó com és el cas de la publicació CincoDías.

Aquest fet juntament amb l’estancament dels salaris, es tradueix en que gairebé un 25% de les llars espanyoles que viuen de lloguer destinen més del 40% de la renda neta disponible al pagament del lloguer. El que significa que tant l’import dels arrendaments com de les fiances estan adquirint major rellevància i impacte en les economies domèstiques.

La conclusió és clara, si els preus de lloguer pugen per damunt dels salaris i les fiances van directament lligades al preu del lloguer, l’impacte econòmic per a l’inquilí mitjà d’una no-devolució de fiança augmenta dràsticament. Per això, centrarem aquest post en el què hem de tenir en compte per a garantir, en la mesura que sigui possible, la devolució de la fiança, i ho farem a través de 3 consells:

Imatge del portal immobiliariIdealista

Consell 1/ Guardar l’anunci

Amb la finalitat de disposar de documentació que acrediti les condicions en les quals es va oferir l’immoble és aconsellable guardar les imatges de l’anunci. Ja sigui en format digital, mitjançant “pantallazos”, o en format imprès. Cal recordar que una vegada llogat l’immoble els anuncis penjats en els portals immobiliaris web (Idealista, Fotocasa…) expiren i no es poden recuperar. Així que cal ser previngut i guardar aquesta informació abans de signar el contracte de lloguer.

Consell 2/ Annex fotogràfic en el contracte

En el mateix sentit que l’apartat anterior, una forma de garantir que quedi totalment acreditat l’estat en què es lliura l’immoble és incorporant un annex al contracte de lloguer. En el qual s’adjuntin imatges del mateix –realitzades en data de lliurament– i constin per escrit i mitjançant fotografies, en el cas que això últim sigui possible, els defectes o deficiències existents en aquest.

Tot i que el concepte d'”afegir un annex al contracte” ens sembli rocambolesc, en realitat no és més que incorporar dades addicionals (fotografies i relació de desperfectes) al contracte original. Oferint una major seguretat en la contractació tant a l’inquilí com al propietari. Per això, en el cas que l’arrendador no estigui disposat a incloure el referit annex, cal incidir en el fet que es tracta d’un element de seguretat per a tots dos.

Malauradament estem mal acostumats als contractes “tipus”, els quals faciliten moltíssim el treball als intervinents, però cal recordar que aquests no són més que un document bàsic, el qual es pot i s’ha de desenvolupar tant com es requereixi per a adaptar-lo a les nostres necessitats. En el cas que l’arrendador sigui dels que simplement no valora l’opció de modificar el referit contracte “tipus” tenim una opció B.

L’opció B consisteix a realitzar, el mateix dia del lliurament o al més aviat possible, un reportatge fotogràfic detallat de l’immoble. En el qual quedi constància de l’estat del mateix i els seus desperfectes, en el cas que els tingués. Per a posteriorment, fer arribar a l’arrendatari un correu electrònic adjuntant les imatges i identificant per escrit les deficiències o incidències existents en el mateix. Aquest correu, en el qual haurem d’identificar-nos tant nosaltres com a l’immoble i la data de contractació, ajudarà al fet que puguem esclarir en un moment posterior (en sorgir la controvèrsia amb la fiança) si els desperfectes eren preexistents a la contractació o si bé han estat causats per l’inquilí.

Ha de tenir-se sempre en compte que la confiança i bona fe entre les parts és essencial, però que això mai ha de servir d’excusa per a no concretar aspectes del contracte que requereixin major precisió. Perquè precisament si hi ha confiança en què les dues parts actuaran correctament recollir-ho per escrit no hagués de ser cap problema.

Consell 3/ Deixar constància de tot per escrit

Seguint la línia mateixa argumental que en el punt anterior, és essencial establir com a canal de comunicació principal entre arrendador i arrendatari el correu electrònic. Això ja va ser previst legalment en la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans de 2013,  recollit a l’article 4.6  del referit text legal i s’està incorporant gradualment a la majoria de contractacions.

És fonamental que deixem constància per escrit, és a dir via mail, de qualsevol incidència que tingui lloc durant el transcurs del contracte. Per exemple, en el cas que s’espatlli l’escalfador elèctric o aparegui una humitat en el sostre, encara que de primeres truquem a l’arrendador per a informar-lo, després és important enviar-li un correu indicant el que hagi succeït i acordat en la mateixa trucada. Ja que d’aquesta forma anem creant un diari amb tot l’esdevingut en l’immoble, que ens pot ser molt útil en cas controvèrsia.

Consell 4 / Document d’entrega de claus

El lliurament de claus es configura legalment com l’entrega de la possessió. Per això és necessari subscriure un “document de lliurament de claus” quan efectivament s’abandoni l’immoble definitivament. En aquest cas, és aconsellable que en el mateix lliurament de claus es reculli si existeixen o no danys i, en cas que hi hagin, s’especifiquin quins són encara que no es fixi un preu al mateix moment.

Cal tenir present que el motiu de visitar l’immoble en el mateix moment de l’entrega de les claus és efectivament perquè es pugui comprovar el seu estat. Això és absolutament independent del termini d’un mes que té l’arrendador per a retornar aquesta quantitat segons es recull a l’article 36.4 de la LAU. Ja que encara pot conservar dita fiança per a respondre de l’últim rebut de subministraments que sol ser bimensual.

En resum, recomanem que es fixi el lliurament de claus un dia que estiguin presents a l’immoble ambdues parts, perquè puguin deixar per escrit en el citat “document d’entrega de claus” tot el que considerin necessari relatiu a l’estat i les condicions de l’immoble arrendat.

Peritatge: Eina clau per a la recuperació de la fiança

En molts casos, l’arrendador imputa a l’arrendatari danys o defectes que aquest no ha causat, descomptant-li l’import de la seva reparació de la fiança. Per això són de vital importància els consells anteriors, ja que permeten provar l’estat original de l’immoble i la causa de les possibles incidències esdevingudes en el mateix al llarg del contracte.

En altres casos, també podem trobar-nos amb què l’arrendador estableixi un cost de reparació pels danys ocasionats per l’arrendatari molt per sobre del preu mitjà de mercat, descomptant aquest import de la fiança per a danys que hagi pogut fer l’inquilí.

Si es dóna alguns dels dos casos anteriors és aconsellable la intervenció d’un professional. En aquest cas d’un tècnic especialitzat (arquitecte, aparellador o enginyer) perquè elabori un peritatge.

Com ja hem tractat en altres posts, un peritatge o informe pericial, no és més que un informe subscrit per un tècnic especialitzat, que en aquest cas tindrà per objecte verificar l’estat actual de l’immoble; comparar el seu estat actual amb l’original; identificar els possibles danys existents; determinar la seva causa; i valorar econòmicament la seva reparació.

D’aquesta forma disposarem d’una eina fonamental per a la recuperació de la fiança o part d’ella. Podent negociar de forma directa o mitjançant un mediador, normalment un advocat de la vostra confiança, aquesta devolució. Ja que disposarem d’un document, un peritatge, subscrit per un tercer que avali el que reclamem.

En què podem ajudar-te?

AR arquitectura legal posa a la vostra disposició una pàgina de contacte, perquè si teniu alguna consulta sobre aquest tema o necessiteu assessorament no dubteu a escriure’ns.