Declaració d’obra nova “antiga”

Has rebut una casa en herència i a les escriptures només hi consta el terreny? Estàs a punt de vendre casa teva i a la descripció registral no s’inclou l’ampliació realitzada? Doncs bé, en aquest nou post us expliquem quin és el procés a seguir per a inscriure una edificació preexistent, o part d’ella, en el registre de la propietat mitjançant la “declaració d’obra nova antiga”.

Realitat física vs realitat registral

En primer lloc quan parlem d’un bé immoble és important tenir clars dos conceptes. D’una banda, el concepte de “realitat física”, que es defineix com allò que podem percebre amb els nostres sentits, allò que existeix físicament, independentment de la seva legalitat. Per l’altre, la “realitat registral” que és la informació relativa a l’immoble que consta en el Registre de la Propietat.

Són molts els casos en què la realitat física i la registral no coincideixen: obres d’ampliació no declarades, edificacions fora d’ordenació, construccions preexistents al planejament urbanístic… Al igual que són diversos els motius pels quals aquestes no s’inscriuen, des d’evitar el pagament d’impostos fins a simple desconeixença.

Doncs bé, en aquest post parlarem de quin és el procés a seguir per a adaptar la realitat registral a la física mitjançant la declaració d’obra nova “antiga”.

Quan és necessari inscriure un immoble al registre de la propietat?

Imatge del Col·legi de Registradors.

Abans de tot és important tenir clar que la inscripció d’un immoble en el Registre de la Propietat és voluntària. I que, per tant, el fet que un immoble no estigui inscrit en el registre no implica necessàriament que estiguem incorrent en una irregularitat o il·legalitat. Tot i això, hi ha casuístiques en què la inscripció serà necessària, en concret es tracta dels següents supòsits:

* Per demostrar la titularitat de la propietat d’un immoble enfront de tercers. Exceptuant els casos en què existeixi sentència que declari el contrari.

* Per protegir l’immoble de possibles creditors del venedor.

* Per a blindar a l’immoble de possibles càrregues ocultes que el puguin afectar.

* Perquè les autoritats puguin oferir-li protecció judicial, en cas que la possessió de l’immoble sigui qüestionada o pertorbada per tercers. L’acció ex art. 41 de la Llei Hipotecària permet, i només al titular que consti en el registre com a requisit imprescindible, iniciar un procés judicial privilegiat per a desnonar a l’inquilí sense contracte. El que constitueix l’usual cas d’una ocupació.

* Per assegurar que ningú adquireixi cap dret sobre el teu immoble sense el teu consentiment.

* El cas més comú, quan vulguem demanar una hipoteca per a la compra de l’immoble, ja que el Banc ens exigirà la inscripció en el registre per a assentar la hipoteca que els garanteix la devolució del crèdit.

A efectes pràctics, quan anem a demanar una hipoteca hem de tenir en compte que el taxador mai podrà donar-li valor al que no consti registralment, ja que el Banc no podrà obtenir una garantia sobre això. Dit d’una altra forma, en la taxació hipotecària només es valorarà el que figuri en el registre de la propietat.

Quins immobles es poden inscriure per mitjà de la declaració d’obra nova antiga?

No tots els immobles poden inscriure’s en el registre de la propietat per mitjà d’una declaració d’obra nova antiga, només aquells que compleixin les següents condicions:

1/ Que siguin edificacions, ampliacions o modificacions d’edificis, realitzades fa uns anys, independentment de que si va ser amb o sense llicència.

2/ Que el temps transcorregut des de la seva construcció fins a la data de declaració sigui superior al necessari perquè prescrigui qualsevol acció administrativa per a declarar la seva il·legalitat. El període de prescripció dependrà de les lleis autonòmiques de la comunitat en què se situï l’immoble.

En el cas de Catalunya és aplicable l’anomenada Llei d’urbanisme, que estableix un termini de prescripció tant per a infraccions i sancions urbanístiques com per a accions o ordres de restauració de la legalitat urbanística de 6 anys en els casos més greus. Sempre que les infraccions no concorrin en terrenys classificats com no urbanitzables o destinats a sistemes d’ús públic, ja que aquests casos no prescriuen mai.

Quin és el procés a seguir?

La declaració d’obra nova antiga ha de realitzar-se mitjançant escriptura pública notarial, és a dir un notari serà l’encarregat d’emetre la declaració per a posteriorment sol·licitar la seva inscripció en el registre. Per fer-ho possible, el notari haurà de disposar de la següent documentació relativa a l’immoble:

– Certificat tècnic, subscrit per un arquitecte o aparellador, en el qual es certifiqui la següent informació relativa a l’immoble:

Característiques de l’immoble: ubicació, llindes, tipologia, ús principal, superfície d’ocupació, superfície construïda, nombre de plantes i programa funcional.

Any de construcció.

Plànol topogràfic amb les coordenades georreferenciadas tant del solar com de l’edifici.

– Certificat emès per l’Ajuntament al qual pertany l’immoble, en el qual se certifiqui el següent:

Característiques de l’immoble: ubicació, superfície construïda i nombre de plantes.

Any de construcció.

Que no existeix anotació preventiva d’incoació d’expedient urbanístic.

– Certificat cadastral emès pel Cadastre en el qual se certifiqui:

Característiques de l’immoble: superfície construïda, superfície d’ocupació, nombre de plantes.

Any de construcció.

Pla d’ubicació en la parcel·la.

Amb tota aquesta informació el notari emetrà l’escriptura de “declaració d’obra nova antiga”. En la qual quedaran adjunts els esmentats certificats, es realitzarà una descripció de l’immoble, que modificarà la preexistent, i s’indicarà un valor per aquest. Valor que haurà d’establir el propietari al seu criteri, encara que és recomanable que com a mínim sigui equivalent al valor cadastral. En el cas de que el valor cadastral no s’ajusti o disti molt del valor real de l’immoble serà aconsellable establir un valor similar al valor de mercat.

Finalment, amb l’escriptura de declaració d’obra nova antiga, ja es pot sol·licitar al registre de la propietat la inscripció de l’edificació. De manera que el registrador serà l’encarregat de verificar la declaració, i en el cas que tot estigui correcte, modificarà les escriptures originals de l’immoble per a incloure l’edificació declarada.

Quin cost té?

Evidentment el procés de declaració d’obra nova antiga genera una sèrie de despeses que haurà d’assumir l’interessat, que són les següents:

Honoraris tècnics per l’elaboració del certificat

Taxa del certificat municipal

Despeses de notaria i gestió

Impostos per la declaració (es calculen en proporció al valor de l’edificació declarat)

Despeses de registre

En què podem ajudar-te?

A AR arquitectura legal elaborem els certificats tècnics perquè puguis realitzar la declaració d’obra nova antiga. Aquests certificats inclouen una visita d’inspecció tècnica a l’immoble, un aixecament de plànols i la posterior redacció d’un informe detallat.

Igualment, amb la finalitat d’atendre les particularitats concretes de l’immoble a declarar, sempre desenvolupem el nostre treball en col·laboració amb el notari i el registrador, asegurant-nos d’aquesta forma l’èxit de la inscripció. A més, també oferim assessorament tècnic-jurídic previ i durant tot el procés de gestió de la declaració d’obra nova antiga.