Tipus de propietat horitzontal
Seguint en la línia del post anterior, en aquest explicarem de manera breu i resumida els conceptes bàsics que defineixen els diferents tipus de propietat horitzontal: SIMPLE, COMPLEXA o PER PARCEL·LES.
Propietat Horitzontal SIMPLE
És el tipus de divisió de la propietat horitzontal més comú, ja que correspon a edificacions de tipus plurifamiliar convencionals. Les quals responen a l’esquema tipus d’edifici format per un portal, un vestíbul i un nucli de comunicació vertical amb locals en planta baixa i habitatges en les plantes pis.
Elements privatius
Són els habitatges, els locals i altres espais físics objecte de propietat separada i amb independència física i funcional que disposen d’accés directe o indirecte a la via pública.
Els elements privatius poden tenir annexos, la titularitat dels quals és la mateixa que la de l’element privatiu al qual estan vinculats. Aquests annexos són espais físics o drets inseparables a l’element privatiu, com per exemple terrasses, patis o determinats espais exteriors.
També pot donar-se el cas de l’existència que la mateixa comunitat sigui propietària d’elements privatius, com un traster, un local o un habitatge de porteria. En aquests casos es tracta d’elements privatius de benefici comú i cada membre de la comunitat és propietari en proporció a la seva quota de participació.
Obres en elements privatius
Els propietaris d’un element privatiu poden fer obres de conservació i de reforma en el mateix sempre que no perjudiquin als altres propietaris ni a la comunitat i que no disminueixin la solidesa ni l’accessibilitat de l’immoble ni alterin la configuració o l’aspecte exterior del conjunt.
Les obres en un element privatiu han de comunicar-se a la presidència o l’administració de la comunitat. Quan afectin un element comú, com l’estructura, la façana o la coberta, també serà necessari l’acord de la junta de propietaris.
En el cas que un propietari dugui a terme obres en un element privatiu afectant elements comuns sense el preceptiu permís de la comunitat, aquesta pot exigir la reposició a l’estat originari dels elements comuns alterats. No obstant això, s’entén que la comunitat ha donat el seu consentiment quan la intervenció és notòria i evident, no disminueix la solidesa de l’edifici, no suposa l’ocupació d’elements comuns ni la constitució de noves servituds i la comunitat no s’ha oposat en els quatre anys posteriors a la finalització de les obres.
Deures i obligacions dels propietaris d’elements privatius
- Els propietaris d’elements privatius els poden modificar, alienar i gravar i poden fer amb ells tot tipus d’actes de disposició.
- Quan l’element privatiu estigui arrendat el propietari continuarà sent responsable davant la comunitat i tercers de les obligacions derivades del règim de propietat horitzontal.
- El canvi de titularitat d’un element privatiu haurà de ser informat a la secretaria de la comunitat.
- Els propietaris d’elements privatius han de conservar-los en bon estat i han de mantenir els serveis i instal·lacions que se situïn en ells.
Restriccions i servituds forçoses dels elements privatius
Els elements privatius estan subjectes, en benefici dels altres i de la comunitat, a les restriccions imprescindibles per a fer les obres de conservació i manteniment dels elements comuns i dels altres elements privatius, si no existeix cap altra manera de fer-les o l’altra forma és desproporcionadament cara o onerosa.
La comunitat pot exigir la constitució de servituds permanents sobre els annexos dels elements privatius si són indispensables per a la supressió de les barreres arquitectòniques o per a l’accés a elements comuns que no tinguin un altre.
Els propietaris d’elements privatius poden exigir la constitució de servituds a la comunitat, permanents o temporals, imprescindibles per a fer les obres de conservació i d’accés a xarxes generals de subministraments de serveis.
Prohibicions i restriccions d’ús dels elements privatius i comuns
Els propietaris i els ocupants no poden fer en els elements privatius, ni en la resta de l’immoble, activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que danyin o facin perillar l’immoble. Tampoc poden dur a terme les activitats que els estatuts, la normativa urbanística o la llei exclouen o prohibeixen de manera expressa.
En el cas que es duguin a terme activitats no permeses, la presidència de la comunitat ha de requerir el seu cessament. En el cas que persisteixi, la comunitat pot demandar el cessament judicialment i exigir una indemnització pels perjudicis causats.
Elements comuns
Són elements comuns el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal·lacions i els serveis dels elements privatius que es destinen a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i gaudi d’aquests elements privatius.
Elements comuns d’ús exclusiu
Es pot vincular l’ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l’immoble o altres elements comuns a elements privatius, sense perdre la naturalesa d’element comú.
Els propietaris d’elements privatius que tenen l’ús i gaudi exclusiu d’un element comú han d’assumir totes les despeses de conservació i manteniment i tenen l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Les reparacions que es deuen a vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o les reparacions que afecten i beneficien tot l’immoble, són a càrrec de la comunitat, tret que siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala conservació.
Conservació i mantenimient dels elements comuns
La comunitat ha de conservar els elements comuns de l’immoble, de manera que compleixi les condicions estructurals, d’habitabilitat, d’accessibilitat, d’estanquitat, de seguretat i d’eficiència energètica o hídrica, segons la normativa vigent i ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal·lacions. Els propietaris han d’assumir les obres de conservació i reparació necessàries.
Propietat horitzontal COMPLEXA
La propietat horitzontal complexa consisteix en la constitució d’una única comunitat formada per diverses sub-comunitats que funcionen com a comunitats de tipus simple. Aquest tipus de propietat aplica a edificacions amb diverses escales o portals i a conjunts immobiliaris conformats per diversos edificis independents connectats a través d’elements comuns, com zones enjardinades o piscines.
Els elements privatius que integren una sub-comunitat tenen assignada una quota particular de participació, separada de la quota general que li correspon en el conjunt de la propietat horitzontal complexa.
Comunitats i sub-comunitats per a garatges i trasters
Si un immoble disposa de locals destinats a places d’aparcament o trasters pot ser que aquests funcionin amb independència formant una sub-comunitat o quedin integrats en la comunitat general.
Els garatges o trasters formen una sub-comunitat en els següents supòsits:
- Quan el conjunt de places d’aparcament o trasters es configura com a element privatiu d’un règim de propietat horitzontal i l’adquisició d’una quota indivisa de la seva propietat atribueix l’ús exclusiu de places d’aparcament o trasters i la utilització de zones de maniobres i rampes i escales d’accés.
- Quan les diferents places d’aparcament o trasters es constitueixen com a elements privatius. En aquest cas les places o trasters conformen elements privatius i les zones de maniobra, rampes i escales d’accés integren els elements comuns.
Els garatges o trasters formen part de la comunitat general en els següents casos:
- Quan les places d’aparcament o els trasters conformen annexos dels elements privatius.
- Quan el local en el qual se situen les places d’aparcament o els trasters es configura com un element comú.
Propietat horitzontal PER PARCEL·LES
El règim de la propietat horitzontal per parcel·les és el menys comú de tots. El qual pot establir-se sobre un conjunt de finques independents que tenen la consideració de solars, edificats o no, formen part d’una actuació urbanística i participen amb caràcter inseparable d’uns elements de titularitat comuna.
En un règim de propietat per parcel·les són elements comuns les finques, els elements immobiliaris i els serveis i instal·lacions que es destinen a l’ús i gaudi comú, entre els quals s’inclouen les zones enjardinades i d’esbarjo, les instal·lacions esportives, els locals socials, els serveis de vigilància i, si escau, altres elements similars. Sent els elements comuns inseparables de les finques privatives, a les quals estan vinculats per mitjà de la quota de participació que correspon a cada finca en el conjunt.
En què podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal oferim assessorament tècnic per a la divisió horitzontal d’un immoble. En concret elaborem la documentació tècnica necessària per a la seva inscripció al Registre de la Propietat mitjançant escriptura pública consistent en:
– Descripció general de l’immoble, indicant si està o no acabat, ajunto la relació d’elements, instal·lacions i serveis comuns de què disposa.
– Descripció de cadascun dels elements privatius, definint la seva quota de participació, l’ús al qual està destinat, la seva situació i límits dins de l’edifici, la seva superfície útil i els espais annexos o possibles vinculacions.
– Plànol descriptiu de tot l’immoble.
– Projecte de Divisió Horitzontal per a l’obtenció de la preceptiva llicència municipal.
Per a més informació no dubtis a contactar amb nosaltres, cridant o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant el què necessites i indicant l’adreça de l’immoble.
