Propietat horitzontal
Amb aquesta nova new, iniciem una sèrie de posts, en els quals tractarem la PROPIETAT HORITZONTAL. Per això desgranarem la normativa vigent i d’aplicació en tot el territori català, Llei 5/2006, del 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals. En concret en aquest primer post explicarem en què consisteix la divisió horitzontal, com es constitueix i els òrgans que la composen responent a una sèrie de preguntes sobre aquest tema.
Què és la Propietat Horitzontal?
La propietat horitzontal és el règim jurídic al qual queden subjectes els propietaris d’un immoble compost d’elements privatius i d’elements comuns. Sent els elements comuns indivisibles i inseparables dels elements privatius.
De forma que al constituir el règim de propietat horitzontal s’estableixen els següents drets de propietat:
- El dret de propietat en exclusiva dels elements privatius.
- El dret de propietat en comunitat sobre els elements comuns, el qual ve definit per la quota de participació.
La constitució de la propietat horitzontal comporta la configuració d’una comunitat per a l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels propietaris que la conformen.
Quines condicions ha de complir un edifici per a ser objecte de divisió en règim de propietat horitzontal?
Per a que un immoble sigui objecte de propietat horitzontal, han de coexistir en un mateix edifici, estigui acabat o en construcció, els següents elements:
- Elements privatius composats per espais físics susceptibles de independència física, funcional i d’atribució a diferents propietaris (habitatges, locals, oficines…).
- Elements comuns necessaris per al us i gaudi adequat dels privatius (vestíbul, escala, terrats…).
Què és la quota de participació?
La quota de participació és el percentatge que determina i concreta la participació que correspon als elements privatius sobre la propietat dels elements comuns. La qual és equivalent a la proporció de la superfície de l’element privatiu respecte a la superfície total de l’edifici.
Aquesta quota s’aplica tant en la participació de les càrregues, dels beneficis, de la gestió i del govern de la comunitat. Així com en la distribució de les despeses i del repartiment dels ingressos, excepte pacte en contra.
Què ocorre amb els crèdits i els deutes de la comunitat?
Els propietaris d’una propietat horitzontal són titulars mancomunats dels crèdits constituïts a favor de la comunitat i dels deutes contrets vàlidament en la seva gestió. Sent la referida mancomunitat proporcional a la quota de participació.
És a dir, cada propietari haurà de contribuir en les despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, i en el fonts de reserva de la comunitat aportant la part proporcional a la seva quota de participació de l’import acordat en junta.
Quines garanties de cobrament té una comunitat?
Per tal de garantir que tots els integrants de la comunitat facin front als deutes els elements privatius estan afectats amb caràcter real i responen als pagaments pendents relatius a les despeses de comuns o al fons de reserva de la comunitat, independentment de que la titularitat de la propietat hagi canviat. Aquesta afectació aplica a les deutes contrets a la part vençuda de l’any en curs i en els quatre anys immediatament anteriors comptats des del 1 de gener al 31 de desembre.
Per això, quan es formalitza una compravenda d’un element privatiu (pis, local, plaça d’aparcament…) la part venedora ha d’aportar un certificat relatiu a l’estat dels seus deutes amb la comunitat, expedit por qui exerceixi la secretaria. En el qual ha de constar si el transmitent està al corrent de pagament o si existeixen pagaments pendents, a més, d’indicar les despeses comuns, ordinàries i extraordinàries, i les aportacions al fons de reserva aprovats però pendents de venciment.
Què és el fondo de reserva de la comunitat?
En el pressupost de la comunitat ha de figurar una quantitat no inferior al 5 % de les despeses comuns destinades a la constitució d’un fons de reserva. El qual podrà ser utilitzat per fer front a imprevistos de caràcter urgent; per a realitzar obres extraordinàries de conservació, reparació, rehabilitació, instal·lació de nous serveis comuns y de seguretat; o per a les intervencions que siguin exigibles d’acord amb les normatives especials.
Com es constitueix una comunitat?
Un immoble, acabat o en procés de construcció, queda sotmès al règim de propietat horitzontal en el moment de l’atorgament del títol de constitució.
El referit títol de constitució ha de constar en escriptura pública i inscriure’s en el Registre de la Propietat.
L’escriptura de constitució contindrà, com a mínim, els següents aspectes:
- Descripció general de l’immoble, indicant si està o no acabat, junt amb la relació d‘elements, instal·lacions i serveis comuns de que disposa.
- Descripció de cada un dels elements privatius, definint la seva quota de participació, l’ús al qual està destinat, la seva situació i els límits dins de l’edifici, la seva superfície útil i els espais annexos o possibles vinculacions.
- Plànol descriptiu de tot l’immoble.
- Els estatuts, si existeixen.
- Les reserves de drets o facultats, si existeixen, establertes a favor del promotor o dels constituents del règim.
- La previsió, si procedeix, de formació de subcomunitats.
- En el cas d’edificis preexistents pot ser necessari també l’obtenció prèvia de la preceptiva llicència urbanística municipal per a la Divisió Horitzontal de l’immoble.
Com es regula una comunitat?
La comunitat es regula per mitjà de dos rangs de normes: Els estatuts (rang superior) i el Reglament de règim interior (rang inferior).
Els estatuts regulen els aspectes referents al règim jurídic real de la comunitat i poden contenir regles sobre les següents qüestions:
a) El destí, ús i aprofitament dels elements privatius i dels elements comuns.
b) Les limitacions d’ús i demés càrregues dels elements privatius.
c) L’exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
d) La aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis.
e) Els òrgans de govern complementaris dels establerts per el present codi i les seves competències.
f) La forma de gestió i administració.
El Reglament de règim interior no pot oposar-se als estatuts i conté el conjunt de regles internes relatives a les relacions de convivència i de bon veïnatge entre els propietaris i en la utilització dels elements d’ús comú i de les instal·lacions.
Qui conforma la comunitat?
L’organització de la comunitat queda conformada, com a mínim, pels següents òrgans:
- Presidència, es tracta d’un càrrec unipersonal que ha de ser exercit per un propietari de la comunitat. Té la funció de convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris, representar judicialment a la comunitat, elevar a públic els acords i vetllar per el bon funcionament de la comunitat.
- Secretaria, es tracta d’un càrrec unipersonal i pot ser exercit per un propietari o per una persona externa a la comunitat que assumeixi les funcions d’administració. La seva funció és estendre les actes de les reunions, realitzar les notificacions, expedir els certificats i custodiar, durant cinc anys com a mínim, tota la documentació relativa a la comunitat.
- Junta de propietaris, està per tots els propietaris d’elements privatius i assumeix la resta de competències no atribuïdes expressament a altres òrgans.
En el cas de que la comunitat encarregui l’administració a un professional extern, aquest assumirà les funcions de la secretaria i gestionarà els assumptes ordinaris de la comunitat.
Tots els càrrecs són reelegibles, no remunerats, excepte aquells que recaiguin en persones alienes a la comunitat, i durant un any prorrogable fins a que es celebri la junta ordinària següent al venciment del termini per al que varen ser designats.
Com funciona la comunitat?
La junta de propietaris ha de reunir-se com a mínim una vegada a l’any de forma ordinària, amb la finalitat d’aprovar els comptes i el pressupost i triar a les persones que hauran d’exercir els càrrecs. També pot reunir-se de forma extraordinària quan ho consideri convenient el president o com a mínim una quarta part dels propietaris.
Les reunions han de ser convocades per el president i notificar-se amb una antelació mínima de vuit dies naturals, a la direcció comunicada per el propietari i mitjançant l’anunci en el taulell d’anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat a tal efecte. En la convocatòria s’haurà de concretar, entre d’altres aspectes, l’ordre del dia.
Tenen dret de assistència els propietaris, que poden assistir personalment o por representació legal.
Totes les juntes de propietaris es constitueixen vàlidament sigui quin sigui el nombre d’assistents.
Tenen dret a votar en la junta els propietaris que no tinguin deutes pendents amb la comunitat quan la junta es reuneixi. El dret de vot s’exerceix personalment, per representació o per delegació a un altre propietari efectuada mitjançant un escrit que designi nominativament a la persona delegada i en el que pot indicar-se el sentit del vot en relació als punts de l’ordre del dia.
El vot de les persones que s’abstinguin es computa en de la mateixa manera que el de la majoria aconseguida.
Com s’adopten els acords en una comunitat?
Tal com estableix el Règim general d’adopció d’acords, només es poden adoptar acords sobre els assumptes inclosos a l’ordre del dia.
Es poden adoptar acords per MAJORIA SIMPLE dels propietaris assistents, tot i que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afectin a la estructura o a la configuració exterior de l’edifici, quan aquests tinguin com a finalitat:
– Millorar la mobilitat dels usuaris, suprimir barreres arquitectòniques o instal·lar un ascensor.
– Connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o individualitzar el mesurament dels consums d’aigua, gas o electricitat.
– Carregar vehicles elèctrics.
– Millorar la eficiència energètica o hídrica dels elements comuns.
– Fer ús d’energies renovables per part dels elements comuns.
– Contractar finançament per a fer front a les despeses derivades de la execució de les obres o de les instal·lacions previstes en els apartats anteriors.
– Modificar les normes del reglament de règim interior.
Es requereix de UNANIMITAT, és a dir del vot favorable de tots els propietaris amb dret al vot, per:
– Modificar las quotes de participació.
– Modificar o cedir l’ús d’un element comú.
– Constituir un dret de sobreelevació, subedificació i edificació sobre l’immoble.
– Extingir el règim de propietat horitzontal.
És necessària una MAJORIA QUALIFICADA, és a dir el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret al vot, que tenen que representar al mateix temps les quatre cinquenes parts de les quotes de participació, per:
– Modificar el títol de constitució i els estatuts.
– Realitzar millores físiques afectant a la estructura o configuració exterior de l’immoble.
– Construir piscines o instal·lacions recreatives.
– Desafectar un element comú.
– Constituir, alienar, gravar i dividir un element privatiu de benefici comú.
– Acordar quotes especials de despeses, o un increment en la participació en les despeses comuns corresponents a un element privatiu per l’ús desproporcionat d’elements o serveis comuns.
– La cessió onerosa de l’ús i l’arrendament d’elements comuns.
– Els contractes de finançament que tinguin un termini de amortització superior a quinze anys.
Després de cada reunió, el secretari ha de redactar la acta de la mateixa, en la qual s’ha de recollir entre d’altres assumptes l’ordre del dia, els assistents i els acords establerts. Fent arribar la acta a tots els propietaris en el termini de deu dies a comptar des de el dia després de la reunió. Per últim, ha de transcriure els acords en un llibre de actes.
Tal y como establece el Régimen general de adopción de acuerdos, sólo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día y los requisitos para su adopción varian en función de la naturaleza del asunto.
En què podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal oferim assessorament tècnic per a la divisió horitzontal d’un immoble. En concret elaborem la documentació tècnica necessària per a la seva inscripció al Registre de la Propietat mitjançant escriptura pública consistent en:
– Descripció general de l’immoble, indicant si està o no acabat, ajunto la relació d’elements, instal·lacions i serveis comuns de què disposa.
– Descripció de cadascun dels elements privatius, definint la seva quota de participació, l’ús al qual està destinat, la seva situació i límits dins de l’edifici, la seva superfície útil i els espais annexos o possibles vinculacions.
– Plànol descriptiu de tot l’immoble.
– Projecte de Divisió Horitzontal per a l’obtenció de la preceptiva llicència municipal.
Per a més informació no dubtis a contactar amb nosaltres, cridant o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant el què necessites i indicant l’adreça de l’immoble.
