ELS PISOS TURÍSTICS, la tasca pendent de Barcelona
L’objectiu de la present publicació es, a petició de la meva companya professional i gran amiga Marta, fundadora d’ AR Arquitectura Legal, abordar un tema tan actual i polèmic com ve sent l’existència dels pisos turístics des de fa ja alguns anys. Al marge de l’indiscutible paper protagonista que aquests han ocupat als mitjans, la pressió mediàtica que portà a l’actual alcaldessa de Barcelona a les urnes i el fet de tractar-se d’un iceberg amb un impacte real equiparable al del Titanic, la presència dels pisos turístics segueix sent, a dia d’avui, una tasca pendent del nostre estimat govern autonòmic i municipal.
Com introduïa al paràgraf anterior, i a petició de la Marta, la finalitat última del present article és tractar de posar de manifest les múltiples vessants amb les quals compta aquest tema, posant especialment èmfasi –per raons òbvies-, a les qüestions d’índole constructiva i legal. En aquesta direcció, l’únic motiu que explica el per què em trobo redactant aquesta publicació és respondre per l’elaboració d’un projecte final de carrera que es va proposar, malgrat mantingui els meus dubtes sobre el resultat final-, descobrir els orígens, investigar els punts crítics i captar la magnitud i efectes reals d’un tema tan candent en l’actualitat, sentint-me profundament afalagada quan la Marta em va demanar que escrivís aquesta publicació.
Així doncs, i sense més preàmbuls, em disposo a tractar de sintetitzar les principals característiques relatives a l’aparició, l’existència –o millor dit, la pretesa coexistència- així com els efectes derivats de la presència de pisos turístics a la nostra ciutat.
Antecedents
En la línia del que va senyalar el sociòleg i economista John Urry (Londres, 1946-2016) han anat posant-se de moda al llarg de la primera dècada de la era 2000 una nova modalitat d’allotjament turístic que persegueix el modus vivendi de la població local, cobrant així especialment força l’opció d’allotjar-se en habitatges convencionals de primeres i segones residències. Aquesta aparentment inofensiva tendència ha evidenciat la dificultosa convivència entre els ritmes, horaris i capacitat adquisitiva de la població flotant i resident; divergent per la pròpia activitat dels turista per definició.
Aquest fenomen ha tingut lloc a nivell internacional, tot i que concretament pel cas que ens ocupa –Barcelona-, s’ha traduït en una sobresaturació dels principals pols turístics i els seus entorns més immediats (el Gòtic, la Sagrada Família, el Parc Güell…), aguditzant-se el risc a morir d’èxit. L’incipient fenomen que va al col·locar Barcelona en el punt de mira a escala mundial té el seu origen en la celebració dels Jocs Olímpics del 92, a partir dels quals s’ha anat dinamitant, encapçalant així Barcelona el rànquing de principals destinacions turístiques i traduint-se la ciutat en una conversió temàtica dels seus punts més atractius i representatius.
Marc legal
En un començament, i per qüestions evidents, aquesta modalitat d’allotjament turístic es va veure implícit en el perímetre de competències de la Consellaria d’Habitatge, quedant posteriorment relegat, amb l’entrada en vigor del Decret 159/2012, d’establiment d’allotjament turístic, inclòs en l’àmbit competencial de Turisme. Amb la aprovació d’aquest Decret, tots els habitatges d’ús turístic han de disposar de cèdula d’habitabilitat i estar inscrits en el Registre de Turisme de Catalunya.
No cal dir que des del punt de vista del Dret Civil, els pisos turístics es trobaren regulats, ab initio, per la Llei d’Arrendaments Urbans, quedant-ne posteriorment exclosos al detectar-se la inapel·lable activitat econòmica a la qual aquests es troben vinculats (2013). Cobra especialment importància, en aquesta vessant jurídica, la Llei de Propietat Horitzontal, en la qual es troba recollida la potestat dels propietaris d’oposar-se al fet de comptar amb un pis turístic a les seves finques, d’acord amb el que es disposa als estatus de la Comunitat. En aquesta direcció, estan facultats també per a restringir l’accés als terrats comunitaris.
En relació al dret mediambiental, la operativitat dels pisos turístics ha posat sobre la taula principalment dos debats: d’una banda, la contaminació acústica generada en edificis la major part dels quals estan constituïts per unitats residencials i d’una altra, l’increment de volum de residus sòlids derivats de l’explotació del turisme low cost.
En relació a la primera, l’Ajuntament va crear el 1990 el denominat mapa de soroll, una eina que permet conèixer el nombre de decibels mitjà en cada franja horària per a qualsevol punt de la ciutat. La mateixa aplicació –disponible des de la pàgina web oficial de l’Ajuntament- indica si es viu en uns nivells admissibles i/o recomanables –o no-.
Finalment, pel que fa al dret urbanístic, s’han impulsat diversos documents normatius per part de l’administració local, la qual, d’acord amb el que disposa la Carta de Barcelona, Llei 22/1998 i el TRLUC (Text Refós de la Llei d’Urbanisme), té competències exclusives en matèria de planejament. A través de figures com els Plans Especials o els Plans d’Usos –mecanismes urbanístics per mitjà dels quals es pretenen conciliar les diferents activitats i serveis en els teixits residencials-, el Consistori ha anat elaborant, des de fa ja alguns anys, certs documents normatius amb l’objectiu de garantir la mixtura d’usos en l’àmbit públic i privat d’aquelles zones que han mort d’èxit arran del turisme.
El primer d’aquests documents el trobem en el marc dels esmentats Jocs Olímpics, doncs el Pla d’Hotels de 1989 anava ja en aquesta direcció, ja que a la dècada dels 90 el barri de La Barceloneta va experimentar un increment en els preus de lloguer del 40% en tan sols un any. Una conjuntura econòmica i financera que va acabar afavorint l’aparició i el desenvolupament dels processos especulatius.
Posteriorment, al 2005, l’Ajuntament va impulsar el Pla Especial d’establiments de concurrència pública, hoteleria i altres activitats, moment en el qual els pisos turístics es convertiren en una modalitat d’allotjament prohibida per a tot el districte de Ciutat Vella, amb l’objectiu d’evitar el potencial mobbing immobiliari derivat del diferencial de rendibilitat existent entre ambdues tipologies d’arrendament; la convencional i la turística.
El Projecte d’Intervenció de Reforma Integral (PERI) de La Barceloneta del 2008 posava ja de manifest la incompatibilitat de l’ús turístic amb el de l’habitatge, la pressió immobiliària, la sobreexplotació dels espais públics i l’elevada generació de residus. No cal dir la inapel·lable repercussió que la problemàtica dels pisos turístics ha assolit en aquesta zona de la ciutat, on, d’acord amb la distribució típicament originària del barri marítim –els quarts de casa, petites unitats residencials fruit d’una successiva segmentació al llarg del temps-, més de la meitat dels habitatges s’ubiquen en planta baixa. Per a que ens entenguem; estem parlant de parcel·les de 70, 56 m² amb edificis que en un començament comptaven amb planta baixa i una o com a màxim dues plantes pis. Amb el pas dels anys aquestes han anat compartimentant-se, donant lloc als habitatges de mig –la meitat de la parcel·la- i de quart posteriorment.
Cal tenir present que la trama urbana del barri marítim no té res a veure amb la distribució ortogonal i simètrica ideada per l’urbanista Cerdà per a l’Eixample barceloní, quant a ample de carrer, absorció i vehiculació de contaminació acústica i ubicació de residències. Mentre que la tipologia de carrers propis d’aquest últim sol ser d’una mitjana de 20 m, les del barri mariner compten amb un total de 6,5 m d’amplada i amb edificis que han anat guanyant en alçada fins a arribar a les 4, 5 i fins i tot 6 plantes actuals. Aquest factor, combinat amb les qüestionables condicions d’aïllament de la tipologia edificatòria i el fet de comptar amb un 67,3% d’unitats residencials en planta baixa (es concentren a La Barceloneta el 94% d’habitatges a peu de carrer), fan que a l’estiu aquest barri esdevingui absolutament impracticable. Cal no oblidar que estem parlant de la zona de platja per excel·lència de la ciutat comtal i que, per a més inri, amb l’ascens de las temperatures la tendència a obrir les finestres augmenta considerablement.
La combinació de tots aquests factors per si sola és ja, indiscutiblement, un còctel molotov.
Amb l’aprovació inicial del Pla Especial d’Habitatges d’Ús Turístic (PEHUT) al 2014 es va evidenciar la vessant econòmica que resultava més desafavorida com a conseqüència de la mala gestió del turisme –és important no oblidar, malgrat tot, que aquest generava ja, al 2010, un 12,5% del PIB-. En aquesta direcció, dit pla urbanístic posava en relleu l’augment experimentat en el mercat de lloguer per al conjunt de la ciutat, (vet a aquí el quid de la qüestió, passàrem de parlar d’un dret fonamental com és l’habitatge a un bé d’intercanvi, i és que el sector immobiliari ha esdevingut un autèntic mercat). S’estenia així la problemàtica detectada anys enrere a La Barceloneta. Aquest desorbitat increment en les rendes sol·licitades va cristal·litzar en un dificultós accés a l’habitatge –latent encara ara- per a la població resident, ja que mentre els salaris porten anys congelats, els lloguers no han fet més que augmentar, produint-se un autèntic salt al buit enlloc d’una relació directament proporcional com s’observa en el context europeu.
Finalment, al juliol del 2015, es posava en marxa la moratòria urbanística de la mà del recentment constituït govern municipal, inaugurant-se un període de suspensió de llicències hoteleres per a un termini màxim de 2 anys. Enmig d’aquesta atmosfera d’esperit resolutiu es començava a reflexionar sobre el model turístic anhelat per a la ciutat, a la vegada que el denominat rescat de places –mecanisme que supedita la concessió de qualsevol tipologia d’allotjament turístic a la corresponent baixa- formava part de l’ordre del dia.
A finals del mateix any es va portar a terme l’aprovació inicial del Pla Especial d’Establiments d’Allotjament Turístic i Habitatges d’Ús Turístic per al conjunt de la ciutat, determinant-se uns
Dos visualitzadors que busquen pisos turístics irregulars truquen a un porter automàtic a la Vila de Gràcia, el 28 de juny de 2016 (Horitzontal).
llindars de tolerància d’admissió per a dits establiments que variaven en funció de cada zona. Una vegada més, i per diversos motius, l’aprovació definitiva del mateix fou postergada fins a principis d’enguany.
Malgrat tot, i per últim, voldria instar als seguidors d’ AR Arquitectura Legal i a la resta de lectors, però sobretot al nostre govern local i autonòmic, a que implantin mesures similars a les concebudes en l’àmbit comunitari de la mà del dret comparat. Si bé les deteccions de pisos turístics a porta freda oferiren resultats positius l’estiu passat, existeixen, des del meu humil punt de vista, mecanismes més efectius.
Vegem-ne alguns exemples:
Amsterdam va optar per limitar el nombre de pisos turístics en un 10% del parc residencial, supeditant així l’ampliació de futures concessions al desenvolupament d’obres de nova construcció.
París apostava per atorgar a Airbnb –com a principal plataforma intermediària entre propietaris i usuaris- la responsabilitat de recaptar l’impost turístic, així com d’informar als arrendadors sobre el marc legal d’aplicació amb caràcter bianual.
Berlín establia a l’abril del 2015 un sostre econòmic equivalent al 10% repercutit per al conjunt de la ciutat en funció de la tipologia d’habitatge i zona a la qual es trobés inscrit.
Barcelona, al maig del 2017… Seguim esperant.
Elisenda Gadea Solina
Arquitecta tècnica
