10 preguntes freqüents sobre l’informe d’Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE)
En aquest post resolem alguns dels dubtes més freqüents sobre l’informe de la Inspecció Tècnica de l’Edifici, més conegut com ITE. Completant així el nostre post anterior: Què és la ITE, la inspecció Tècnica de l’Edifici?. Però abans d’entrar en matèria recordarem alguns aspectes claus:
/ Estan obligats a passar l’informe de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) totes les edificacions en les quals hi hagi un o diversos immobles destinats a habitatge –ja siguin cases unifamiliars, blocs de pisos, apartaments, edificis, etc.– que tinguin més de 45 anys d’antiguitat.
/ La inspecció tècnica dels edificis d’habitatges (ITE) és anàloga a la ITV dels vehicles de tracció motora. Encara que en el cas de la ITE no estem tan familiaritzats ja que es va implantar farà menys de deu anys. Tot i això és obligatòria i el seu incompliment comporta sancions, igual que succeeix amb la ITV dels vehicles.
/ Són els propietaris dels immoble els qui tenen l’obligació de contractar a un tècnic competent per a realitzar la inspecció visual de l’immoble i recollir les dades en un informe normalitzat que haurà de ser aprovat per l’administració pública, qui emetrà un certificat d’aptitud.
1/ Com puc saber si estic obligat a passar la ITE?
L’obligatorietat vindrà determinada per l’antiguitat de l’edifici. Sempre que l’edifici tingui una antiguitat superior als 45 anys estarà obligat a passar la ITE.
L’Agència de l’Habitatge de Catalunya juntament amb alguns ajuntaments, des de la seva implantació, han realitzat campanyes d’informació i conscienciació sobre la ITE, enviant cartes a aquells edificis amb determinada antiguitat. Però això no significa que només estiguin obligats aquells que reben la carta, de fet pot ser que rebem la carta i no estiguem obligats, ja que el determinant serà l’antiguitat de l’edifici.
Per a poder conèixer l’antiguitat de l’edifici podem consultar el certificat final d’obra en l’expedient urbanístic o les escriptures de declaració de l’obra, encara que molt probablement no disposem d’aquesta documentació a mà.
Per això, una solució alternativa és consultar les dades cadastrals de la finca i així conèixer l’any de construcció de l’edifici. Encara que la dada no sigui exacte del tot, a efectes pràctics, és considera una dada fiable. Aquí us deixem el link per a accedir al cadastre i poder consultar les dades de la vostra finca introduint la direcció d’aquesta:
Fés clic a la imatge per accedir al buscador d’immobles del registre Cadastral.
2/ Com puc saber si un edifici ha passat la ITE?
El document oficial que acredita que un edifici ha passat la ITE és el certificat d’aptitud, en el qual es reflecteix el resultat de la inspecció realitzada, una qualificació de les deficiències i la vigència d’aquest.
En cas d’estar interessats en si un edifici ha passat la ITE podem demanar-li la informació al president de la comunitat o a l’administrador de la finca, tots dos agents han de disposar d’aquesta informació.
3/ En què consisteix la inspecció tècnica?
La inspecció que realitza el tècnic és de tipus VISUAL, i com a mínim ha d’inspeccionar els elements de l’edifici que s’indiquen en el model d’informe normalitzat, facilitat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, que són: estructura, façanes, cobertes, patis, escala, instal·lacions comunes…
Amb la finalitat de poder realitzar una correcta inspecció de l’estat que presenten els referits elements comuns de l’edifici el tècnic haurà de tenir accés, a part de les zones comunes, a tota les entitats privatives de l’edifici. És a dir a l’interior dels habitatges, oficines o locals que la componguin.
4/ Quants immobles d’un edifici s’han d’inspeccionar com mínim?
En el cas de finques amb diverses entitats el tècnic ha de tenir accés a totes les entitats sense excepció. Però en moltes ocasions això no és possible perquè l’immoble està ocupat, el propietari ilocalizable…, en aquests casos excepcionals el tècnic pot emetre l’informe de la ITE igualment, sempre que es reflecteixi el motiu pel qual no s’han inspeccionat determinades entitats.
La normativa no preveu un percentatge mínim d’entitats a inspeccionar. Serà el tècnic que realitzi la inspecció, a la vista de la configuració de l’edificació, qui estimi si les entitats inspeccionades són suficients per a elaborar l’informe. Així mateix, en última instància, el tècnic de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, qui emet el certificat d’aptitud, determinarà si és suficient el nombre d’entitats visitades.
5/ Si un veí no vol passar la ITE la resta de veïns estem exempts de passar-la?
Seguint el que hem comentat anteriorment, la ITE és obligatòria, per tant és un deure que han de complir tots els propietaris que conformen la comunitat. A més el seu incompliment pot suposar la imposició de sancions.
Una vegada la comunitat de propietaris aprovi per junta un pressupost per a l’elaboració de la ITE, tots els propietaris estaran obligats a facilitar l’accés al seu immoble en data d’inspecció. Per contra la comunitat podrà prendre mesures legals en contra d’aquells que no compleixi amb les seves obligacions.
6/ Cada quant s’ha de passar la ITE?
Dependrà de la vigència del certificat d’aptitud, en el qual s’indica una data límit per a tornar a realitzar la ITE. Aquesta vigència ve determinada per la qualificació de les deficiències identificades en l’edifici de la manera següent:
Edificis sense deficiències o amb deficiències lleus _ 10 anys
Edificis amb deficiències importants _ 6 anys amb la condició que cada 2 anys un tècnic controli l’evolució i l’estat de les deficiències identificades com a importants. De manera que si aquestes empitjoren i passen a ser greus o molt greus el certificat perd la seva vigència.
Edificis amb deficiències greus o molt greus _ 3 anys sempre que s’hagin pres les mesures cautelars d’urgència indicades en l’informe de la ITE. A més cada 12 mesos com a mínim un tècnic deurà contralar l’evolució i l’estat de les deficiències identificades com a greus o molt greus. De manera que si aquestes empitjoren i posen en risc l’estabilitat de l’edifici o la seguretat de les persones el certificat perd la seva vigència.
7/ Com es qualifiquen les deficiències?
El tècnic classifica les deficiències segons la seva gravetat de la següent manera:
Deficiències MOLT GREUS: suposen un risc imminent i generalitzat per a l’estabilitat de l’edifici i/o la seguretat de les persones i béns.
Requereixen d’intervenció immediata consistent en desallotjament de l’edifici o mesures cautelars d’urgència, i posterior intervenció de reparació o declaració de ruïna, en casos que no és viable la reparació.
Deficiències GREUS: representen un risc imminent però localitzat per a l’estabilitat i/o la seguretat de determinats elements de l’edifici o greus problemes de salubritat, que pressuposin un risc per a la seguretat de les persones o béns.
Requereixen en una primera fase l’adopció de mesures cautelars i en una segona fase l’execució de les obres per a esmenar aquestes deficiències.
Deficiències IMPORTANTS: malgrat no representar en un principi un risc imminent ni per a l’estabilitat de l’edifici ni per a la seguretat de les persones, afecten la seva salubritat i funcionalitat.
Fan necessària una intervenció correctora que no pot quedar relegada a treballs de manteniment.
Deficiències LLEUS: són aquelles no incloses en els apartats anteriors, que fan necessària la realització de treballs de manteniment preventiu i/o corrector per a evitar el seu agreujament, o l’aparició de noves deficiències.
8/ Estic obligat a fer les obres que s’indiquen en l’informe de la ITE?
SÍ, la comunitat de propietaris haurà de realitzar les intervencions i/o mesures cautelars propostes en l’informe de la ITE per a esmenar totes aquelles deficiències de caràcter important o superior. A més haurà de fer-ho en els terminis indicats pel tècnic en el mateix informe.
Dit això, la comunitat no està obligada a realitzar les intervencions proposades a fi de millorar les deficiències de caràcter lleu o les condicions d’accessibilitat o eficiència energètica de l’edifici. En aquest cas es tracta de propostes de millora o intervencions a incorporar en el llibre de manteniment de l’edifici.
9/ Estic interessada a comprar un pis de més de 45 anys, el venedor està obligat a mostrar-me l’informe de la ITE?
Correcte, ja que és un document necessari per a realitzar qualsevol tipus de transmissió patrimonial, excepte que les parts pactin el contrari. Per tant, si l’edifici on se situa l’immoble en qüestió ha passat la ITE el venedor ha d’informar d’això i del seu contingut al comprador.
Amb la qual cosa, el venedor està obligat a facilitar al comprador tant el certificat d’aptitud de l’edifici, conforme ha passat la ITE, com l’informe complet. Demostrant així transparència i bona fe per part seva.
10/ A través d’un informe ITE puc saber si un edifici té aluminosis?
Rotundament NO. La inspecció tècnica dels edificis d’habitatges és una inspecció visual que té per objecte determinar l’estat de l’edifici en el moment de la inspecció i orientar la propietat en les actuacions a realitzar per a complir el deure de conservació, manteniment i rehabilitació.
En cap cas té per objecte detectar vicis ocults. Com pot ser una afectació per aluminosis de l’estructura, que pot quedar oculta en una inspecció ocular com la que es realitza en la ITE.¿A través de un informe ITE puedo saber si un edificio tiene aluminosis?
En què podem ajudar-te?
Realitzem informes de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) demana’ns pressupost sense compromís telefonant al 93 116 75 53 o enviant-nos un mail amb l’adreça de l’immoble a info@ararquitecturalegal.
