Tinc un local en planta baixa amb un altell, el puc convertir a habitatge?

En aquest post tractarem les condicions bàsiques que ha de complir un local en planta baixa per a convertir-lo a habitatge. Amb la finalitat de que un mateix pugui determinar si cap la possibilitat de canvi d’ús a habitatge del seu propi local.

Normatives que tractarem:

Normes urbanístiques:

Com ja hem explicat en altres posts, les normes que regulen l’urbanisme són diferents per a cada municipi, ja que l’urbanisme es desenvolupa en funció de les necessitats del territori. Tenint en compte que el nostre àmbit d’actuació és Barcelona i rodalies, ens basarem en les normes urbanístiques del Pla General Metropolità que regulen l’àrea metropolitana de Barcelona, amb modificacions puntuals per a cadascun dels municipis que comprèn.

Normes d’habitabilitat:

D’una banda parlarem del decret d’habitabilitat, d’aplicació a tota Catalunya, i després dels criteris d’habitabilitat exigits en les mateixes normes urbanístiques referides en l’apartat anterior.

Demanda d’habitatges a l’alça

Cada vegada són més els interessats que ens contacten per a què estudiem la viabilitat del canvi d’ús a habitatge del seu local. Aquest fet no fa més que constatar una realitat: l’augment de la demanda d’habitatge en els nuclis urbans en detriment dels locals. Per això volem oferir una guia fàcil i pràctica perquè un mateix pugui, com mínim, verificar les condicions bàsiques del seu immoble.

Locals en planta baixa amb altell

En el post anterior vam tractar la viabilitat de canvi d’ús a habitatge en termes generals tant de locals com d’oficines. En aquest cas ens centrarem en immobles amb les següents característiques:

Ús: local

Ubicació: planta baixa

Tipologia: amb altell

Encara que en l’actualitat són molts els locals d’aquest tipus que estan buits i és difícil llogar-los, la veritat és que durant la segona meitat del segle XX aquest tipus de local es va convertir en la fórmula perfecta per a treure el màxim profit a l’edificabilitat de les finques. Aconseguint una major rentabilitat econòmica, creant locals amb més superfície sense augmentar l’altura màxima de la finca.

Els altells dels locals en termes urbanístics no computen com una planta en si, sinó que es tracta d’un desdoblament en dos nivells de la planta baixa. Per tant l’ús de l’altell sempre haurà d’estar associat a la planta baixa sense opció d’independitzar-ho d’aquesta, però sí de derrocar-lo.

Guia fàcil i pràctica per verificar els requisits bàsics per a canvi d’ús a habitatge

1/ Edificabilitat:

Tal com ja vam explicar al post anterior, abans de res haurem de conèixer la edificabilitat de la parcel·la, la qual vindrà definida pel planejament urbanístic. Per això el primer pas serà sol·licitar informació en el departament d’urbanisme de l’Ajuntament pertinent. En el cas de que el vostre local se situï a Barcelona haureu de sol·licitar cita prèvia a l’Oficina d’Informació Urbanística. Allà us informaran de la qualificació urbanística del solar, la situació urbanística de la finca, els paràmetres urbanístics bàsics a complir en cas d’intervenció i en concret de l’edificabilitat de la parcel·la.

Coneixent l’edificabilitat podrem calcular el nombre màxim d’habitatges permès. En el cas del Pla General Metropolità s’estableix per a zones qualificades com nucli antic o en densificació urbana un nombre màxim d’habitatges igual al que resulti de dividir la superfície construïda per un mòdul de 100 m².

Superfície construïda sobre rasant / 100 m² = n° màxim d’habitatges

Encara que a Barcelona i altres municipis metropolitans aquest article ha estat modificat per un mòdul de 80 m² en lloc 100 m².

Per a realitzar aquest càlcul també serà necessari conèixer la superfície total construïda per sobre de rasant i el nombre d’habitatges existents. Aquesta informació la podrem obtenir a través del Cadastre. Encara que és important advertir que aquestes dades són orientatives, ja que en cas de dur a terme el canvi d’ús, haurem de verificar-los amb la informació continguda en la llicència per a la construcció de la finca en qüestió.

2/ Altells / entresolats

En el cas de que el nombre d’habitatges existent sigui inferior al nombre màxim d’habitatges permès i sigui possible la creació d’un habitatge més, el següent pas serà verificar si l’altell compleix els requisits urbanístics. La norma vigent regula aquest aspecte en funció del tipus d’ordenació de la finca de la forma següent:

Edificació amb alineació a vial: es permet l’existència d’altell amb condicions.

Edificació aïllada: no es permet l’existència d’altell.

La resta de casos: en funció de la normativa específica.

Si el tipus d’ordenació de l’edificació a la qual pertany el local és el d’alineació a vial, l’altell haurà de complir també els següents requisits:

Que únicament sigui accessible des de la planta baixa.

Que quedi separat un mínim de 3 m de la façana de l’edifici.

Que l’altura lliure per damunt i per sota sigui com a mínim de 2,50 m.

3/ Superfície útil

Com ja hem explicat en altres posts, en termes d’habitabilitat, la superfície útil és aquella compresa dins del perímetre definit per la cara interna dels tancaments de cada espai habitable. En el cas d’un local amb altell haurem de complir una superfície útil mínima en planta baixa de 36 m². I en el cas de Barcelona, a més, la superfície mínima total haurà de ser de 40 m².

4/ Façana

Si s’han superat les exigències anteriors, l’últim pas es centrarà en les façanes. Aquest aspecte és una mica més complex de verificar, ja que hi ha diverses normes d’aplicació i incideixen diferents aspectes, com el programa funcional de l’habitatge que es projectarà o les mides dels espais exteriors.

Segons el decret d’habitabilitat, d’aplicació en tota Catalunya, l’habitatge projectat haurà de disposar d’una façana mínima en relació a la seva superfície útil. En concret els metres lineals de façana mínims seran el resultat de dividir els metres quadrats de superfície útil entre nou.

Façana mínima (ml) = superfície útil (m²) / 9

A grans trets la façana és el tancament que ens permetrà la il·luminació i la ventilació natural del dormitori i la sala d’estar menjador. Però hem d’entendre que no tot parament vertical que delimiti amb l’exterior compleix els requisits per a ser considerat façana a efectes d’habitabilitat. Per això, per a comprovar la façana mínima, de manera estimada, us aconsellem tenir en compte aquells trams de façana que donin a la via pública o a patis posteriors d’illa. Per exemple, en el cas de Barcelona les façanes que donin a un pati interior d’illa edificat en planta baixa de forma parcial o total no comptabilitzaran com a façana.

Si el vostre local compleix cadascun dels requisits indicats en aquest post vol dir que és apte per a un estudi previ de viabilitat de canvi d’ús realitzat per un tècnic competent en la matèria. Ja que el compliment de tots els requisits indicats en el post no garanteix al 100% la viabilitat, simplement serveix per descartar la viabilitat abans de posar-vos en mans d’un especialista.

En què podem ajudar-te?

A AR arquitectura legal realitzem estudis previs de viabilitat de canvi d’ús a habitatge. El nostre servei inclou una visita a l’immoble per a realitzar un aixecament de plànols, un estudi de viabilitat urbanística/habitabilitat i una visita amb el tècnic municipal per a corroborar la informació. Si estàs interessat o necessites assessorament no dubtis en contactar amb nosaltres.