Què cal saber abans de comprar un habitatge?
En aquest post expliquem què cal saber abans de comprar un habitatge. Ja que més enllà de la seva ubicació, distribució, il·luminació, vistes… hi ha altres aspectes més formals a tenir en compte, perquè poden ser determinants. Es tracta d‘aspectes lligats a l’estat de conservació i la situació urbanística i jurídica de l’immoble. Els quals tenen implicacions importants en les seves condicions d’ús i manteniment.
Per tant, abans de decidir-nos per la compra d’un habitatge, és convenient fer una sèrie de comprovacions per evitar, en la mesura del possible, imprevistos. Bàsicament hi ha dos tipus de comprovacions:
- Comprovacions de tipus físic, tenen com a finalitat conèixer l’estat de conservació de la finca.
- Comprovacions de tipus documental, consisteix en determinar l’estat urbanístic i jurídic de l’immoble.
Comprovacions físiques
Prèvia a la compra de l’immoble és aconsellable una inspecció visual acurada tant de l’interior com l’exterior (façanes, terrasses, patis…) i les zones comunes (patis de llums, terrats, armaris de comptadors, escala…). Això ens permetrà identificar possibles deficiències, conèixer l’estat de conservació de la finca i fer-nos una idea de les seves necessitats futures.
Quan s’observin deficiències rellevants, com humitats, esquerdes, deformacions o despreniments importants és aconsellable una segona visita amb un tècnic especialitzat que determini l’abast i la causa. I així poder valorar l’impacte d’aquestes deficiències en el valor de l’immoble.
Quan la data de construcció de l’habitatge sigui durant les dècades dels anys 50 i 70, i disposi de biguetes de formigó armat en la seva estructura, caldrà posar especial interès en la possibilitat que aquestes continguin ciment aluminós. Si no es disposa de cap test aluminós previ, serà convenient l’execució d’un test aluminós per determinar la possible presència de ciment aluminós i la possible afectació per aluminosi.
Comprovacions documentals
Tot i que en els casos en què se sol·licita hipoteca per la compra de l’habitatge, els bancs ja fan les comprovacions documentals pertinents, sempre és aconsellable verificar els següents documents:
Estat registral
Imatge parcial de nota simple
Abans de res serà convenient disposar d’una nota simple actual de l’habitatge. En cas que el venedor no la faciliti, es pot sol·licitar directament al Registre de la Propietat en aquest l’enllaç. La nota simple ens permetrà conèixer la titularitat de la propietat de l’immoble, els usufructuaris i les possibles carregues associades.
En primer lloc caldrà verificar que la descripció registral de l’habitatge (direcció, ubicació, ús, tipologia, superfícies…) coincideixi amb la realitat. Doncs ens podem trobar discrepàncies entre el que es fa constar al registre respecte de l’existent. Alguns exemples són errors en les direccions, canvi de nom de les vies, ampliacions no reflectides ni computades en les superfícies… En aquests casos és convenient exigir-li al venedor que ho modifiqui abans de formalitzar la compra.
En segon lloc comprovarem si hi consten càrregues (hipoteques, embargaments, servituds…) i drets reals associats (usdefruits…). En el cas que n’hi hagi, caldrà estudiar-ho detalladament per establir el seu impacte en l’ús, gaudi i valor de l’habitatge a comprar.
Dades cadastrals
Fitxa descriptiva cadastral
Per obtenir les dades cadastrals de l’immoble únicament necessitem la fitxa descriptiva. La qual la podem obtenir a través del web del Registre del Cadastre introduint la referència cadastral o la direcció de l’habitatge en aquest enllaç.
La informació cadastral té implicacions en alguns dels impostos associats a l’immoble, com l’Impost de Béns Immobles (IBI). Per tant únicament caldrà comprovar que la superfície, l’ús i la direcció indicades a la fitxa cadastral són correctes. En cas contrari, caldrà demanar al venedor que ho modifiqui.
Per últim, la fitxa cadastral també incorpora la data estimada de construcció, ampliació o rehabilitació integral de la finca, el que ens pot servir per establir la necessitat de realitzar un test aluminós o no.
Situació urbanística
Hem de partir de la base que l’urbanisme és una matèria de caràcter públic, això vol dir que qualsevol ciutadà pot accedir-hi. Per tant al tractar-se d’informació de domini públic, és obligació del comprador informar-se al respecte, ja que un cop formalitzada la compravenda no podrà reclamar res relatiu a la seva situació urbanística.
Fa uns anys el planejament urbanístic, el qual defineix la situació urbanística d’un immoble, únicament es disposava en format físic (paper) i era necessari consultar-lo al corresponent ajuntament. Actualment molts municipis de Catalunya ja disposen del corresponent planejament en format digital. De forma que podem tenir-hi accés sense necessitat de demanar cita.
Portal d’Informació Urbanística de Barcelona
A continuació enllacem alguns dels portals webs principals. Tot i això al web de l’ajuntament corresponent podreu comprovar si disposen de planejament en linia.
Àrea metropolitana de Barcelona.
Primerament haurem de verificar la qualificació urbanística de l’immoble. En especial s’haurà de comprovar que es permet l’ús habitatge i no està afectada per cap sistema (xarxa viària, parcs, jardins, dotacions, equipaments o forestal).
Quan existeixi algun tipus d’afectació és convenient assessorar-se amb un tècnic municipal o bé un tècnic especialitzat perquè determini les condicions a les quals es troba subjecte l’immoble a causa de la seva situació urbanística.
ITE – Inspecció Tècnica de l’Edifici
Cal tenir en compte que totes aquelles finques amb ús habitatge, siguin unifamiliars o plurifamiliars, de més de 45 anys d’antiguitat estan obligades a passar la Inspecció Tècnica de l’edifici (ITE). Per tant, si la finca té una antiguitat superior als 45 anys es podrà sol·licitar al venedor l’Informe de la ITE.
Tot i que el certificat d’aptitud de la ITE és necessari per a la compravenda, excepcionalment comprador i venedor poden acordar la seva exempció. Dita exempció s’haurà de valorar en funció de les condicions particulars de la finca. Per exemple, si l’edifici en qüestió requereix una reforma important que el comprador pretén assumir un cop formalitzada la compra, llavors pot ser raonable l’exempció per tal de passar la ITE un cop finalitzada la rehabilitació.
L’informe de la ITE l’haurà de facilitar el venedor, el president o l’administrador de la comunitat. I serveix per tenir una idea de quin és l’estat de conservació en què es troba la finca i les intervencions correctores que requereix.
En aquest enllaç expliquem amb més detall en què consisteix la ITE.
Comunitat de propietaris
Per últim, i no menys important, en el cas que l’habitatge se situï en una finca plurifamiliar en règim de divisió horitzontal serà convenient que el venedor informi sobre diferents aspectes relatius a la comunitat de propietaris. Com per exemple, si hi ha administrador; l’estat de la tresoreria; les normes pròpies; els darrers acords; i les obres previstes. Per obtenir aquesta informació serà suficient amb consultar els estatuts i les darreres actes de la comunitat. Aquesta informació és útil per conèixer el tarannà de la comunitat i la seva solvència.
En què podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal oferim assessorament tècnic durant el procés de compra d’un immoble. Els serveis més destacats són els següents:
Certificat aluminós, té la finalitat d’identificar l’existència de ciment aluminós a l’estructura de l’immoble i determinar la possible afectació per aluminosi.
El cost d’aquest servei és a partir de 265€ més IVA, i varia en funció de la ubicació, la superfície i la tipologia de l’immoble. El preu inclou la inspecció de l’immoble per part d’un tècnic, l’extracció de la mostra, la seva anàlisi en laboratori i l’emissió del certificat.
Dictamen urbanístic, aquest servei està destinat a habitatges amb alguna anomalia de tipus urbanístic. La seva finalitat és definir la situació urbanística i les condicions a les quals queda subjecte.
El cost d’aquest servei és a partir de 280€ més IVA i varia en funció de la naturalesa urbanística de l’immoble.
Informe tècnic d’estat actual, aquest servei consisteix a elaborar un informe sobre l’estat de conservació de l’edificació i les seves instal·lacions a partir duna inspecció tècnica.
El cost d’aquest servei és a partir de 350€ més IVA, i varia en funció de la ubicació, la tipologia i la superfície de l’edificació, endemés de les comprovacions a realitzar.
Per a més informació o sol·licitar pressupost sense compromís no dubtis a contactar amb nosaltres, trucant o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant el que necessites i indicant l’adreça de l’immoble.
