Realitat física versus Registre de la Propietat o Cadastre

En aquest post tractarem d’explicar com esmenar possibles discrepàncies que puguin existir en la descripció registral d’una finca respecte de la realitat física o el Cadastre. En concret explicarem com rectificar divergències en edificacions o construccions existents i ja inscrites en el registre de la Propietat, però que la seva descripció registral no s’ajusta a la realitat actual.

Conceptes bàsics

Abans de començar aclarirem alguns conceptes que considerem claus per a poder entendre el tema a tractar en aquest post. En primer lloc, exposarem en què consisteixen les 3 realitats que defineixen els béns immobles, es tracta de la FÍSICA, REGISTRAL i CADASTRAL.

Realitat FÍSICA
Es tracta de l’estat material i actual de l’immoble. En el cas d’una construcció o edificació, aquesta realitat queda fixada per les seves superfícies, volumetria, ús i antiguitat.

Imatge de la fitxa cadastral d’un immoble amb la descripció literal i gràfica d’aquest.

Realitat REGISTRAL
Es tracta de la descripció literal de l’immoble que consta en el Registre de la Propietat, anomenada descripció registral. En la qual es reflecteix la seva localització, naturalesa, límits i/o superfícies. A mode d’exemple més endevant es mostra la nota simple d’un immoble assenyalant la part del foli real que conforma la seva descripció registral.

Realitat CADASTRAL
Es tracta de la informació textual i gràfica de l’immoble consignada en el Cadastre. La informació literal fa referència a la localització, naturalesa, superfícies, ús i antiguitat. Mentre que la informació gràfica defineix els límits i la volumetria de l’immoble. Per a això, s’utilitzen les coordenades georreferenciades, que és un sistema de coordenades que permet determinar la posició exacta d’un immoble concret en el territori, a més de la seva forma i superfície. A continuació, es mostra una imatge de la fitxa informativa d’un immoble, en la qual es pot veure la informació tant textual com gràfica que defineixen la seva realitat cadastral.

Diferències entre Registre de la Propietat i Cadastre

Nota simple remarcant en groc la zona que fa referència a la descripció literal i registral de l’immoble.

El Registre de la Propietat depèn del Ministeri de Justícia, té per objecte la inscripció o anotació dels actes i contractes relatius al domini i altres drets reals sobre béns immobles, i la inscripció en el mateix és potestativa i no obligatòria, excepte en els casos en què existeixi un préstec hipotecari.

Mentre que el Cadastre depèn del Ministeri d’Hisenda i Funció Pública, la seva finalitat principal és tributària, proporcionant la informació necessària per a la gestió, recaptació i control de diverses figures impositives per les Administracions estatal, autonòmica i local, i la inscripció en el mateix és obligatòria i gratuïta.

De manera que el Registre de la Propietat té validesa a efectes jurídics mentre que el Cadastre confereix valor a efectes fiscals. Per tant, la realitat registral ofereix seguretat jurídica i la realitat cadastral vincula a l’hora de tributar impostos. Per això, és important que la realitat registral de l’immoble concordi amb la realitat física, ja que d’aquesta manera dotem de veracitat jurídica a la realitat física.

Identificar discrepàncies

Portal web del Registro de la Propiedad

Quan estem interessats en la compra d’un immoble solem dur a terme diverses comprovacions prèvies, una d’elles és sol·licitar una nota simple actualitzada de l’immoble en qüestió per a conèixer el seu propietari, possibles càrregues o gravàmens associats o l’existència de limitacions d’ús. En canvi, no solem prestar suficient atenció a la descripció registral de l’immoble, assumint com a normal i tolerable la falta de concreció o l’existència de discrepàncies entre la realitat física i la descripció registral. Aquest fet està canviant gràcies a l’avanç de les tecnologies, les exigències per a la immatriculació d’edificacions d’obra nova i l’aplicació de la Llei Hipotecària.

L’avanç de les tecnologies ha permès la coordinació d’informació entre el Registre de la Propietat i el Cadastre, mitjançant l’ús de coordenades georreferenciades per a la localització i delimitació exacta de l’immoble. En el mateix sentit, la inscripció d’un immoble d’obra nova en el Registre de la Propietat, en l’actualitat requereix de l’aportació, per part de l’interessat, de més documentació sobre aquest, com són les seves coordenades georreferenciades, certificats i informes tècnics i llicències que el defineixin i acreditin el seu ús i antiguitat. Finalment, la Llei Hipotecària per a la formalització de qualsevol préstec hipotecari obliga a la regularització de les discrepàncies que poguessin existir entre el Registre de la Propietat i la realitat física, amb la finalitat de dotar de major seguretat jurídica a l’operació.

Per tant, a la pràctica és molt probable que no siguem conscients de l’existència de possibles discrepàncies entre el Registre de la Propietat i la realitat física fins que no fem la preceptiva taxació de l’immoble, prèvia a la sol·licitud de la hipoteca. En la qual, el taxador, després d’acarar les dades registrals amb la realitat física, advertirà de l’existència de discrepàncies en el cas que n’hi hagués, podent arribar a condicionar la pròpia taxació.

Esmenar discrepàncies

Un cop concretades i identificades les possibles discrepàncies entre la realitat física i registral, la seva rectificació dependrà de la naturalesa d’aquestes. De la forma que el procediment a seguir serà el següent:

– Si la discrepància a esmenar consisteix en una variació de la superfície física respecte de la superfície registral inferior al 5%, la seva rectificació podrà dur-se a terme mitjançant la simple manifestació dels interessats, sense necessitat de certificació cadastral.

– Si la discrepància a esmenar consisteix en una variació de la superfície física respecte de la superfície registral inferior al 10%, la seva rectificació es formalitzarà amb l’aportació d’una certificació literal i gràfica del Cadastre, sempre que existeixi plena coincidència entre la finca inscrita i la continguda en la certificació cadastral.

– Si la discrepància a esmenar no afecta únicament a la superfície de l’immoble i a més excedeix els percentatges anteriorment esmentats la seva rectificació precisarà d‘expedient de domini.

Expedient de domini

L’expedient de domini ha de realitzar-se mitjançant escriptura pública davant notari, a instàncies del titular de la finca registral a rectificar, i per a això es requereix, com a mínim, de la següent documentació relativa a l’edificació o construcció a rectificar:

Imatge gràfica amb coordenades georreferenciades de parcel·la.

– Certificació literal i gràfica del Cadastre. Aquest document s’obté directament en notaria i serveix per a acreditar la realitat cadastral actual de la finca a rectificar.

– Certificat tècnic amb la descripció literal de l’edificació a rectificar. Aquest document l’emet un tècnic habilitat per a això, com un arquitecte o arquitecte tècnic. El document ha de definir, com a mínim, les superfícies, tant útil com construïda, la volumetria, mitjançant el nombre de plantes i límits, el programa funcional, l’ús i l’antiguitat actual de l’immoble. Així mateix, ha d’informar de la correspondència entre la realitat física i el Cadastre, i en cas d’existir discrepàncies concretar-les. Per a això, prèvia a l’elaboració del certificat, serà necessari una visita a l’immoble per part del tècnic amb la finalitat de verificar, mitjançant inspecció visual i mesurament in situ, la realitat física.

En els supòsits en què la realitat física no concordi amb el Cadastre també hauran d’aportar-se els següents documents:

– Coordenades georreferenciades en format .GML de l’edificació segons la realitat física actual.

– Informe de Validació Cadastral positiu de la realitat física actual.

La referida documentació permet concretar la realitat física actual de l’edificació o construcció de referència, amb la finalitat que el notari pugui donar fe d’això i sol·licitar al Registre de la Propietat la seva rectificació, mitjançant escriptura pública, dotant a l’immoble d’una major garantia jurídica.

Com podem ajudar-te?

A AR arquitectura legal ens encarreguem de tota la part tècnica associada als “expedients de domini”. Si estàs interessat a rectificar la informació registral d’un immoble o necessites assessorament tècnic sobre aquest tema no dubtis a contactar-nos facilitant la direcció i informació rellevant de l’immoble a rectificar.

Per més informació no dubtis en contactar amb nosaltres, trucant o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant el què necessites i indicant la direcció de l’immoble.