Servituds, un dret real
En aquest post tractarem un terme jurídic relacionat amb els béns immobles. Es tracta de les servituds, que tot i ser un dret en desús i més comú en finques rústiques de grans dimensions, ofereix utilitats, i a la vegada limitacions, a les finques afectades pel mateix.
Què és una servitud?
La servitud és un dret real, és a dir una figura jurídica, que estableix uns determinats beneficis/limitacions sobre uns immobles concrets. D’una banda hi ha una finca servent, que mitjançant una reducció de les pròpies facultats, atorga algun tipus d’ús o privilegi a la finca dominant. A Catalunya queden regulades pel Codi Civil de Catalunya, en concret la LLEI 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals.
La servitud es constitueix mitjançant escriptura pública i posterior inscripció al Registre de la Propietat. El titular de la servitud serà la finca dominant, mentre que a la finca servent se li inscriurà una càrrega a causa de la servitud esmentada. Això vol dir que en la nota simple registral de la finca servent la servitud quedarà reflectida en l’apartat de càrregues, mentre que en el cas de la finca dominant constarà com una qualitat de l’immoble. Cal tenir en consideració que les servituds poden ser adquirides de forma voluntària o forçosa, però en cap cas per usucapió.
Qui pot constituir una servitud?
La servitud la poden constituir els propietaris de les finques servent o dominant o qualsevol persona que disposi d’un títol de dret real sobre alguna de les finques. En aquest darrer cas, si la constitució és voluntària, la durada de la servitud serà equivalent a la del dret real que es disposi.
Quan un mateix propietari és titular de diverses finques pot establir-hi servituds entre elles, però en el moment de vendre alguna de les finques, si la servitud no està escripturada al Registre de la Propietat i únicament consta a la realitat, haurà de fer constar en l’escriptura de compravenda si la inscriu o si renuncia expressament. D’altra banda, el fet de ser titular de vàries finques amb servituds no suposa automàticament la seva extinció, caldrà renunciar-hi expressament mitjançant escriptura pública.
Condicions generals d’una servitud
La servitud té com a finalitat oferir una utilitat exclusiva a la finca dominant, de forma que s’ha d’exercir de la manera més adequada i, alhora, menys incòmoda i lesiva per a la finca servent.
Els propietaris de la finca servent, si l’exercici de la servitud esdevé excessivament carregós i incòmode, poden exigir, a llur càrrec, les modificacions que creguin convenients en la manera i el lloc de prestar la servitud, sempre que no en disminueixin el seu valor i utilitat. En cap cas podran fer cap obra que perjudiqui o dificulti l’exercici de la servitud.
Les obres i actuacions per a establir o conservar la servitud van a càrrec de la finca dominant, titular de la servitud. Però, la finca servent està obligada, sempre que sigui necessari, a permetre l’ocupació parcial de la seva finca perquè es puguin executar dites obres. En el supòsit de que la servitud constitueixi alguna utilitat efectiva per la finca servent, haurà de contribuir en les obres de forma proporcional, excepte que es pacti el contrari.
Servituds de llums i vistes
La servitud de llums té com a finalitat que la finca dominant pugui rebre, a través de finestres o lluernes, la llum que entra i passa per la finca servent. La servitud de vistes inclou la de llums i permet obrir finestres de la forma i de les mides convingudes o en el seu defecte habituals segons les bones pràctiques de la construcció.
Tipus de servituds forçoses
A continuació s’expliquen els diferents tipus de servituds que es poden establir de forma forçosa:
Servitud de pas
Els propietaris d’una finca sense sortida o amb una sortida insuficient a la via pública poden exigir als veïns que s’estableixi una servitud de pas per a accedir-hi. Aquest pas s’ha de donar pel punt menys perjudicial per a les finques gravades i, si és compatible, pel punt més beneficiós per a la finca dominant.
Servitud d’accés a una xarxa general
Els propietaris d’una finca sense connexió a una xarxa general de subministrament d’instal·lacions (aigua, electricitat, sanejament, gas…), poden exigir als veïns que s’estableixi una servitud; sempre i quan la connexió al servei no es pugui fer per cap altre lloc sense despeses desproporcionades i si els perjudicis ocasionats no són substancials. Aquesta servitud de pas d’instal·lacions s’ha de donar pel punt menys perjudicial per a les finques gravades i, si és compatible, pel més beneficiós per a la finca dominant.
Servitud d’aqüeducte
Els propietaris d’una finca que siguin titulars d’un recurs hídric poden exigir als veïns que s’estableixi una servitud d’aqüeducte perquè la finca dominant es pugui explotar. Aquesta servitud permet a qui n’és titular fer totes les obres necessàries per a portar l’aigua, i ha de mantenir aquestes instal·lacions en bon estat de conservació. El pas de l’aigua s’ha de donar pel punt més adequat i, si és compatible, menys perjudicial per a les finques gravades.
Indemnitzacions per servituds forçoses
Per poder establir una servitud forçosa caldrà, per part dels propietaris de la finca dominant, el pagament previ d’una indemnització als propietaris de la finca servent. El valor de dita indemnització haurà de ser, com a mínim, equivalent a la disminució del valor de la finca servent afectada. La indemnització pot ser reduïda si els propietaris de la finca servent també utilitzen les servituds o n’obtenen algun benefici de les obres executades.
No serà necessari el pagament de cap indemnització si una finca queda sense sortida a la via pública, sense connexió a una xarxa general o sense accés a l’aigua com a conseqüència d’una intervenció se divisió o segregació efectuada per qui tindria dret a reclamar-la.
Extinció de les servituds
A continuació es relacionen les causes que poden originar l’extinció d’una servitud:
- Extinció dels drets.
- Manca d’ús durant deu anys.
- Pèrdua total de la finca servent o de la dominant.
- Impossibilitat d’exercir-la.
- Falta de la declaració de l’existència de la servitud.
Els titulars d’una servitud forçosa que es restableix en els deu anys següents a la seva extinció no hauran de pagar cap indemnització, excepte que la referida servitud s’hagués extingit per un acte propi dels titulars de la finca dominant.
Modificacions de les finques
La modificació de la finca dominant no suposa l’extinció de la servitud ni tampoc pot fer més carregós el seu exercici.
D’altra banda, en els casos en que es divideix o segrega la finca servent, i la servitud únicament és d’utilitat per alguna de les finques resultants, les finques que no en fan ús de la servitud poden exigir a la finca dominant l’extinció de la servitud. En els casos d’agregació o agrupació de finques, si a causa d’aquesta actuació la servitud deixa de tenir utilitat es pot exigir la seva extinció.
Protecció de les servituds
Els titulars d’una servitud disposen d’acció confessòria, és a dir poden fer ús d’una acció civil que els faculta a obtenir una resolució judicial que protegeixi, mantingui o restitueixi l’exercici de la servitud contra qualsevol persona que s’hi oposi, la pertorbi o amenaci de fer-ho. L’acció confessòria prescriu al cap de deu anys des de que es produeix l’acte obstatiu.
En què podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal oferim assessorament tècnic i jurídic respecte de la situació dels immobles, per tant si vols inscriure una servitud, disposes o estàs interessat en un immoble afectat per una servitud i necessites assessorament no dubtis en contactar amb nosaltres.
Per a més informació no dubtis a contactar amb nosaltres, trucant o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant el què necessites i indicant l’adreça de l’immoble.
