Verificacions documentals abans de comprar (part I)
La compra o venda d’un immoble, a part de no succeir cada dia, té associada una càrrega vital important. Això és degut a l’impacte que aquesta té en les nostres vides, tant a efectes econòmics, com a socials, familiars… Per tot això, sol ser habitual que la transmissió d’un immoble es converteixi en un moment estressant per a les parts involucrades. Amb la finalitat de facilitar les coses, volem donar-vos alguns consells senzills a realitzar abans de qualsevol compravenda. En concret, es tracta d’una sèrie de verificacions documentals, que si es duen a terme garanteixen un bon resultat final.
Per norma general solem centrar la nostra atenció en el preu de l’operació, la viabilitat econòmica de la mateixa i les característiques físiques de l’immoble. Deixant de costat altres aspectes, que encara ser documentals, també tenen importància. Com ja comentàvem en el post anterior, els immobles queden definits per diverses realitats: física – registral – cadastral – urbanística. Encara que l’intuïtiu és posar el focus en la realitat física, ja que és la cosa material a la qual tenim accés de manera directa, no podem descurar la resta de realitats, perquè aquestes també tenen implicacions rellevants. Els consells que us oferim van encarats a analitzar la concordança entre les diferents realitats. De forma que com més concordança hi hagi entre totes de major seguretat jurídica estarà dotada l’operació.
En aquest post ens centrarem en les verificacions documentals a realitzar a efectes urbanístics.
Situació urbanística
En el moment de la transmissió d’un immoble és freqüent passar per alt la seva situació urbanística. Això pot tenir conseqüències nefastes, ja que qualsevol disconformitat referent a la seva situació urbanística no pot ser reclamada en concepte de vici ocult, perquè l’urbanisme és matèria de domini públic.
La situació urbanística de l’immoble pot tenir un gran impacte en les seves condicions d’ús i conservació, a més d’en les possibles obres o canvis que vulguem fer en aquest. Per això, les comprovacions que us aconsellem realitzar amb relació a la situació urbanística de l’immoble són dos. D’una banda, verificar si l’immoble existent ha estat legalment implantat, mitjançant l’obtenció de la preceptiva llicència urbanística. I per l’altre, determinar la seva situació respecte del planejament i les normes urbanístiques vigents. En tots dos casos haurem d’acudir a l’Ajuntament del municipi en el qual se situa l’immoble en qüestió.
Consell 1: Consultar l’Arxiu Municipal
A l’Arxiu Municipal es consignen els expedients relatius a les llicències d’obres atorgades en el municipi. El nostre consell consisteix a consultar els expedients relacionats amb l’immoble de referència. Ja que mitjançant l’accés a les llicències d’obres atorgades podrem analitzar si l’indicat en les mateixes s’ajusta a la realitat física. Verificant d’aquesta manera si l’edificació i l’ús existents s’ajusten o no a llicència i en conseqüència si l’immoble ha estat legalment implantat.
En el supòsit que no existeixin llicències o que aquestes no es corresponguin amb la realitat física haurem d’assessorar-nos amb un tècnic especialitzat en la matèria per a valorar la situació de l’immoble i les possibles conseqüències que aquesta pot tenir en el seu ús i conservació.
Consell 2: Consultar Planejament urbanístic
Imatge del mapa urbanístic del RPUC.
Com ja hem explicat en algun altre post, el planejament urbanístic que aplica a un immoble en concret, en el cas de Catalunya, el podem consultar de manera telemàtica a través del web del Registre del Planejament Urbanístic de Catalunya RPUC. Encara que molts municipis disposen d’accés telemàtic directe als seus planejaments i normativa urbanística, com és el cas de Barcelona.
La consulta telemàtica ens permetrà conèixer el planejament i la normativa urbanística vigent i d’aplicació. Però a vegades pot ser complexa d’interpretar. Per aquest motiu, el nostre consell consisteix a sol·licitar a l’Ajuntament corresponent un informe sobre el règim urbanístic de l’immoble objecte de compravenda. Es tracta d’un tràmit normalitzat que pot demanar-se a través de la seu electrònica de l’Ajuntament sota el nom d'”Informe o certificat urbanístic” o directament mitjançant “instància genèrica” i que en molts casos sol tenir una taxa associada. Tenint en compte la seva finalitat, conèixer la situació urbanística de l’immoble, serà suficient amb un informe urbanístic en lloc d’un certificat urbanístic.
L’informe urbanístic ens informarà sobre la classificació del sòl en el qual es desenvolupa l’immoble (urbà, urbanitzable i no urbanitzable), la seva qualificació urbanística, els paràmetres urbanístics d’edificació principals (tipus d’ordenació, altura màxima reguladora, nombre de plantes, profunditat edificable, usos admesos…), la possible protecció de patrimoni arquitectònic, les possibles afectacions, regulacions o ordenacions urbanístiques i una relació de la normativa urbanística i vigent d’aplicació. Aquesta informació ens servirà per a analitzar si la construcció existent s’ajusta al que es preveu per la norma, o si, per contra, no compleix amb els requisits vigents.
En els supòsits en què existeixin divergències entre el determinat per la normativa vigent i la realitat física, l’informe ens permetrà identificar una possible afectació urbanística i conèixer el grau de disconformitat. En aquests casos haurem d’assessorar-nos amb un tècnic especialitzat o amb el mateix tècnic municipal perquè ens concreti les implicacions que això comporta.
Cal tenir en compte que aquest tipus d’informes no s’emeten de manera automàtica i que l’administració municipal requereix de temps per a la seva emissió. Segons estableix la Llei d’Urbanisme vigent a Catalunya els ajuntaments han de donar resposta en un termini d’un mes. Però pot ser que en alguns casos se superi el termini previst per la norma. Per això, una opció és supeditar la compravenda de l’immoble a l’obtenció del referit document. Igualment, si el termini de lliurament de l’informe urbanístic és superior al termini previst per a la transmissió de l’immoble o hi ha aspectes de l’informe que no queden clars o no sabem interpretar, és aconsellable que ens assessorem amb un tècnic especialitzat perquè ens analitzi la situació urbanística.
Com podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal oferim assessorament tècnic previ a la compravenda d’un immoble.
Per a més informació no dubtis a contactar amb nosaltres, cridant o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant el què necessites i indicant l’adreça de l’immoble.
