Vici ocult en immobles de segona mà
En aquest post us expliquem en què consisteix un vici ocult i com reclamar-lo en el cas d’immobles de segona mà (locals, oficines, naus, habitatges, solars…). Donarem una mica de llum al tema responent a una sèrie de preguntes claus.
1/ Què és un vici ocult?
A grans trets, i com el propi nom indica, és un defecte (vici) preexistent en l’immoble, que no ha pogut ser identificat (ocult) en el moment de la compra. A efectes legals, el defecte haurà de complir els següents requisits per a ser considerat com a tal:
No ha de constar la seva existència en la documentació relativa a la compravenda. (Amb la finalitat de provar la no conformitat amb el contracte de compravenda, tal com exigeix la normativa vigent).
Ha de ser preexistent a la compra de l’immoble.
No pot ser possible conèixer la seva existència amb anterioritat a la compravenda, fins i tot havent inspeccionat l’immoble. (Recordeu que és el venedor qui té l’obligació d’inspeccionar l’immoble abans de formalitzar la compra).
2/ He identificat un vici ocult. Què faig?
El primer que hem de fer és informar el venedor de la seva existència i abast, a fi que aquest pugui esmenar-ho de manera voluntària.
3/ Si el venedor no el subsana. Quines accions haig de prendre?
En primer lloc haurà d’assessorar-se jurídicament amb un advocat de la seva confiança, perquè estudiï el seu cas i avaluï les opcions disponibles. A grans trets, la normativa vigent planteja els següents remeis legals:
a) Exigir la reparació del defecte.
b) Resolució del contracte, en cas d’incompliment essencial.
c) Reducció del preu.
d) Reclamar indemnització de danys i perjudicis.
4/ Quins terminis disposo?
Disposa d’un termini màxim de 2 anys, des del lliurament de l’immoble, per a identificar i posar de manifest l’existència d’un possible vici ocult. Més un termini màxim de 3 anys, des que es posa de manifest, per a reclamar-lo.
5/ En què podem ajudar-te?
Som especialistes en l’elaboració d’Informes Pericials, un element clau en el cas que decideixis emprendre accions legals.
6/ Què és un informe pericial?
Es tracta d’un informe tècnic subscrit per un especialista en la matèria objecte d’aquest, que tindrà la finalitat de:
– Identificar el vici ocult.
– Provar que es tracta d’un procés patològic preexistent a la compra.
– Valorar econòmicament el seu cost de reparació.
– Quantificar possibles perjudicis o el seu impacte en el preu de compra.
A AR arquitectura legal treballem de la mà amb els vostres advocats a fi de dissenyar l’estratègia òptima en cada cas particular.
Aquí us deixem un vídeo amb tota la informació.
Exemples:
Al llarg de la nostra experiència, els casos més comuns de vicis ocults que ens hem trobats són aquests:
CAS 1: Humitats per filtració _
“Comprem un pis i ens el lliuren acabat de pintar. Poc després d’entrar a viure, amb les primeres pluges estacionals, apareixen goteres. Probablement es tracta d’un vici ocult, ja que les humitats eren preexistents i han estat camuflades amb la pintura. En aquest cas serà convenient elaborar un informe pericial que objectivi les filtracions.”
CAS 2: Aluminosi _
“Comprem un local amb cel ras. Al poc iniciem una reforma integral i mentre retirem el cel ras advertim que les bigues del forjat presenten deficiències. Contractem a una empresa especialitzada en la diagnosi estructural i certifica l’afectació de les bigues per aluminosis. Ens trobem de nou davant un vici ocult que no hem pogut identificar prèviament a causa de l’existència del cel ras.”
CAS 3: Sanejament obstruït _
“Comprem una casa amb jardí. En entrar a viure, després de poc temps d’ús, se’ns inunda el bany de la planta baixa. Després de la intervenció dels serveis de la cuba, s’identifica que la instal·lació de sanejament està obstruïda per arrels. En aquest cas, l’obstrucció conforma un vici ocult que no ha pogut identificar-se fins que no hem fet ús de l’immoble.”
Recordeu que no són vicis ocults …
Tots aquells desperfectes que apreciables a simple vista, com són defectes en els acabats o revestiments.
