Vols convertir un local o oficina en un habitatge?

En aquest nou post volem explicar-te tot allò què has de saber abans d’iniciar un canvi d’ús d’un local o oficina a habitatge.

Context actual

Els avenços en la tecnologia han canviat dràsticament la manera de relacionar-nos en el nostre dia a dia, fet que ha tingut un impacte directe en la nostra manera de fer negocis i treballar. Per aquest motiu, moltes empreses destinen cada vegada més recursos a oferir els seus productes o serveis via Internet, sense la necessitat de tenir una botiga física.

Degut a aquesta cojuntura, excepte els locals o oficines amb una excel·lent situació, la demanda per aquest tipus d’immoble ha sofert una tendència a la baixa, el que es tradueix amb una davallada dels preus tant de lloguer com de venda. Tenint en compte que aquest nou model de negoci difícilment minorarà el seu ritme, els propietaris d’aquest tipus de béns immobles o inversors es plantegen la seva transformació a habitatge mitjançant el que es coneix com un canvi d’ús.

Estudi de viabilitat

Per convertir un local o oficina en habitatge és necessària l’elaboració d’un Projecte de canvi d’ús, que consisteix en un document elaborat per un arquitecte que té com a finalitat obtenir la pertinent llicència urbanística per iniciar les obres necessàries per fer possible la conversió. En el qual s’haurà de definir la solució constructiva adoptada i justificar el compliment de la normativa vigent.

Dit això, és importantíssim tenir present que no tots els locals o oficines permeten el canvi d’ús, ja que pot ser que no reuneixin les condicions urbanístiques o constructives necessàries per fer-ho. En alguns casos ens podem trobar que per molt que adaptem l’interior de l’immoble a l’ús residencial, si aquest no garanteix el compliment de la normativa que li és d’aplicació mai podrà ser considerat un habitatge.

Per això, us recomanem que encarregueu un Estudi de Viabilitat abans de comprar o reformar un immoble amb la intenció de canviar el seu ús a habitatge. A continuació us expliquem de forma resumida aquells punts que s’estudien en un Estudi de Viabilitat:

Viabilitat urbanística

En primer lloc caldrà valorar si URBANÍSTICAMENT, és viable el canvi d’ús, per poder fer-ho serà necessari conèixer la qualificació urbanística de la parcel·la, a partir de la qual podrem saber si l’ús residencial és compatible. En cas afirmatiu, coneixent la qualificació, es calcularà el nombre màxim d’habitatges permès en la parcel·la, per determinar si és possible un nou habitatge, o si per contra la densitat ja està copada.

Imatge del planejament urbanístic de Barcelona

La qualificació també ens determinarà alguns dels paràmetres edificatius que haurà de complir el nou habitatge, com són l’altura lliure mínima, el programa mínim, les superfícies mínimes…

Com podeu veure, determinar la viabilitat d’un canvi d’ús és un procés més complex que verificar si en la parcel·la admet o no l’ús residencial, sinó que cal comprovar el cumpliment de molts altres aspectes. Per aquest motiu a AR arquitectura legal, insistim a tots aquells que estiguin disposats a invertir els seus estalvis en un canvi d’ús, que abans de res realitzin un Estudi de Viabilitat.

Viabilitat en matèria d’habitabilitat

Decret d’Habitabilitat de Catalunya

Quan ja ens haguem assegurat que urbanísticament és viable el canvi d’ús, caldrà estudiar si l’immoble permet el compliment dels requisits d’Habitabilitat. Que en el cas de Catalunya, vénen determinats pel  decret 141/2012, de 30 d’octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat.  (Tal com podreu veure a l’enllaç, la normativa ens parla d’accessibilitat, superfícies i dimensions mínimes, programa mínim, ocupació màxima, equipaments mínims…)

En aquesta normativa s’estableixen els requisits mínims en matèria d’habitabilitat que haurà de complir el nou habitatge, que seran més o menys estrictes en funció de l’envergadura del canvi d’ús. De manera que si aquest afecta a la totalitat de l’edifici, els requisits seran més estrictes, que si només ho fa a una única entitat.

Juntament amb el decret d’habitabilitat existeixen altres normatives municipals que també regulen en matèria d’habitabilitat. En els supòsits en que ambdues normes entrin en contradicció, sempre caldrà aplicar el requisit més restrictiu. Per exemple, si en el decret d’habitabilitat s’exigeix una superfície útil mínima de 20 m2, i a Barcelona la normativa municipal estableix un mínim de 40m2. En aquest cas, si l’immoble es troba a Barcelona, s’haurà de complir el requisit més restrictiu, els 40m2.

En poques paraules, un estudi de viabilitat resulta molt útil ja que ens permet estudiar si l’adaptació del local o oficina a habitatge és possible, i valorar si la intervenció és econòmicament viable.

Projecte, obres i tràmits administratius

Un cop sàpiguem del cert que és possible el canvi d’ús, és el moment d’elaborar el projecte tècnic per obtenir la llicència urbanística i poder iniciar les obres per adaptar l’immoble al seu nou ús. Una vegada finalitzats aquests treballs, caldrà tramitar el Certificat Final d’Obra, document a partir del qual podrem iniciar tots els tràmits administratius per reconèixer l’immoble com a un nou habitatge. Ja que recordem, que a efectes legals i administratius, la tramitació d’un canvi d’ús és equivalent a la creació d’un habitatge d’obra nova.

Amb el Certificat Final d’Obra expedit, s’haurà de sol·licitar la primera ocupació al corresponent Ajuntament, i tramitar la Cèdula d’Habitabilitat de primera ocupació. Alhora que també podrem iniciar els tràmits per fer constar tant al Cadastre com al Registre de la Propietat, la nova condició d’habitatge de l’immoble en qüestió.

Esperem que us hagi servit d’ajuda aquest post, sobretot a tots aquells que estan en vies d’invertir diners en un immoble per convertir-ho en habitatge. I no oblideu que per a qualsevol dubte estem a la vostra disposició!