Caso práctico: ¿Problemas con los vecinos?
En este nuevo post abordamos un tema que puede ser útil para todos aquellos que conviven en una comunidad de vecinos. Lo vamos a hacer a través de un caso práctico, un Informe Pericial que hace poco hemos tenido entre manos. Pero antes de entrar en materia vamos a repasar algunos conceptos claves para entender de lo que estamos hablando.
Propiedad Horizontal
La propiedad Horizontal tiene lugar cuando en un edificio coexisten elementos privativos junto con elementos comunes necesarios para el uso de los privativos.
El Régimen jurídico de la Propiedad Horizontal implica para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.
Para poder constituir una Propiedad Horizontal se requiere:
- Un inmueble con elementos privativos y elementos comunes.
- La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo.
- La configuración de una Comunidad para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.
Elementos Privativos
Son elementos privativos las viviendas, los locales y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso directo o indirecto a la vía pública.
Uso y disfrute de los elementos privativos:
- Los propietarios pueden hacer obras de conservación y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.
- Antes de iniciar las obras deben comunicarlo a la presidencia o a la administración de la comunidad. Si la obra afecta algún elemento común se precisa el acuerdo de la junta de propietarios.
- La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento.
Elementos comunes
Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos.
El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.
La normativa que regula el régimen de propiedad horizontal en Cataluña es la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales en el Capítulo III Régimen jurídico de la propiedad horizontal.
Caso práctico:
Este mes hicimos un Informe Pericial para unos propietarios con problemas dentro de una comunidad en régimen de propiedad horizontal. El inmueble objeto del dictamen pericial era un edificio de tres plantas con una vivienda en cada planta y un terrado en la cubierta.
La problemática presentada consistía en que el propietario de la vivienda situada en la segunda planta había prohibido la entrada al terrado al resto de propietarios cambiando la cerradura de la puerta de acceso.
En este caso, los propietarios que no tenían acceso a la cubierta del edifico, nos encargaron un informe con la finalidad de demostrar que ellos sí tenían derecho a usar el terrado. Pues bien, nuestro trabajo tenía como objeto lo siguiente:
- Identificar los elementos comunes y los elementos privativos del edificio
- Determinar qué tipo de elemento era el terrado.
En primer lugar el Perito realizó una visita al inmueble para hacer constar la realidad física existente y constatar el estado real del inmueble. En segundo lugar consultó la documentación registral y catastral de la finca, y los estatutos de la comunidad de propietarios.
A partir de las comprobaciones realizadas pudo corroborar que los elementos privativos que componían la finca eran única y exclusivamente las tres viviendas. Sin que en ningún documento se mencionase que el terrado formara parte de ninguna de las entidades de uso privativo de la finca.
A tenor de las verificaciones llevadas a cabo el perito concluyó indicando que el terrado existente en la cubierta era un elemento común de la finca. Sustentando su afirmación indicando que por defecto la cubierta del edificio es un elemento común, y en este caso, no existía documentación registral o de la comunidad que afirmara lo contrario.
De manera que, aunque en algún los vecinos hubiesen acordado de palabra que sólo uno de ellos tendría uso exclusivo del terrado situado en la cubierta, eso no constaba en ningún documento y por tanto no tenía validez.
En AR arquitectura legal queremos hacer hincapié en la importancia de que toda decisión o acuerdo entre propietarios de una comunidad debe ser debidamente aprobado por junta de propietarios y trasladado al administrador. Aconsejando que en el caso de duda contactes con el administrador del inmueble.
