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Cómo saber si estás realizando una “buena compra“

Al comprar una vivienda, para saber si estás realizado una “buena compra”, compara su precio con el precio de mercado.

Contexto actual: turistificación

Los últimos datos del mercado de la vivienda apuntan a su clara recuperación, con un encarecimiento progresivo de los precios. Pero en algunas zonas la demanda está superando la oferta, provocando altas excesivas y desproporcionadas, como es el caso de Barcelona. Donde el precio de la vivienda se ha disparado más de un 20% en el último año, liderando la subida de precios en España.

La turistificación de la ciudad condal, la ha convertido en un atractivo para inversores, generándose así una intensa revalorización del mercado. La fuerte presión ejercida por los inversores y la escasez de oferta, están provocando que en algunos distritos, en los cuales existe una gran atracción turística y la oferta es claramente inferior a la demanda, se llegue a máximos de más de 3.000 euros por metro cuadrado. Tal como se recoge en el último informe del mercado inmobiliario, elaborado por la sociedad de tasación Tinsa.

Dentro de este gran caos inmobiliario, son muchos los que deciden abandonar la ciudad en busca de opciones de compra más asequibles por municipios de la periferia. Los cuales, de rebote, también están viéndose resarcidos por este efecto turismo. Aunque también hay los que se resisten a mudarse y aguardan en busca de “chollos”. Con todo y con eso, el denominador común entre compradores es que todos buscan realizar una “buena compra”.

Por definición una “buena compra” es aquella que se realiza por un precio más bajo del precio de mercado. De manera que a fin de poder valorarlo, tenemos que comparar el precio del inmueble en cuestión con el precio de mercado, y para hacerlo debemos trabajar con precios unitarios, es decir euros por metro cuadrado (€/m2). De esta forma, cuando estemos interesados en un inmueble, calculando su precio unitario podremos valorar si se trata de una compra interesante o no.

Precio de mercado

Para empezar debemos conocer el precio de mercado con el que vamos a comparar el precio del inmueble que estamos interesados en comprar. Para ello una opción es consultar informes o estadísticas oficiales, tales como las que nos ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque esta opción no es la más recomendable ya que nos ofrecen datos demasiados globales, aportando un precio medio por provincias o autonomías.

Otra opción es dejarnos aconsejar por un agente inmobiliario especializado (API), que nos indique el precio de mercado aplicable a nuestra zona. Sin embargo nuestro consejo, es que uséis los mismos buscadores inmobiliarios donde se publican los inmuebles en venta. Pues no son más que una gran base de datos al alcance de todos, mucho más objetiva que la opinión de un solo experto.

Concretamente el portal web inmobiliario Idealista, aparte de ser uno de los motores de búsqueda más consolidados en España, nos ofrece la posibilidad de acotar al máximo la búsqueda, aplicando una gran cantidad de filtros y delimitando la zona geográfica que queramos.

De esta manera, si seleccionamos los filtros que se asimilen al inmueble a comparar y aplicamos la zona de búsqueda donde éste pertenece, nos saldrán todos los inmuebles en venta con las mismas características y en la misma zona. Pero lo más interesante de todo, es que además nos dirán también el precio medio para los inmuebles seleccionados. Al cual si le aplicamos un factor de corrección, consistente en un descuento de entre el 5% y el 15%, obtendremos el precio de mercado, a partir del cual podremos comparar nuestro inmueble. Este factor de corrección se entiende como el descuento obtenido durante la negociación de la compraventa.

Precio unitario

Por un lado ya tenemos el precio de mercado, ahora necesitamos obtener el precio unitario del inmueble que queremos comprar. Para ello será necesario dividir el precio de venta (euros) por la superficie  (metros cuadrados). Pero aquí se nos presenta una de las grandes trampas, ¿qué superficie hay que aplicar en este punto? Lo que a priori se prevé como un cálculo fácil, a veces se complica, ya que la opacidad en el mundo de la gestión inmobiliaria nos puede dificultar conocer qué tipo de superficie nos están indicando.

Para ponernos en materia, vamos a explicar de forma breve la tipología de superficies aplicables a una vivienda. Es importante tener presente que la realidad geométrica del concepto, aplicado a la edificación, se ve distorsionada por normativas legales que obligan a computar las superficies de ciertos elementos constructivos de una forma convencional alejada de esa realidad, por ello nosotros aplicaremos lo establecido por la normativas en materia de valoración de inmuebles:

Superficie útil

Se trata de la superficie del suelo cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior, con otra vivienda o local de cualquier uso. Incluyendo el 50% de la superficie de suelo de los elementos exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos u otros, hasta un máximo del 10% de la superficie útil interior. Y excluyendo los tabiques fijos o móviles, los elementos estructurales verticales, y los conductos de sección horizontal superior a 100 cm2, y la superficie de los espacios interiores que tengan una altura libre inferior a 1,50 m.

Superficie construida

Superficie construida privativa

Se trata de la superficie útil sin excluir los elementos interiores relacionados en la definición anterior pero incluyendo los cerramientos exteriores al 100% y al 50% según se trate de fachada o medianera o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie construida con zonas comunes

Se trata de la superficie construida sin zonas comunes más la parte proporcional de la superficie construida de los elementos comunes del edificio. Son elementos comunes del edificio: el portal, escaleras, hueco de ascensor, cuartos de instalaciones, etc.

Superficie Catastral

Es aquella que se indica en el Registro del Catastro, y viene definida por la suma de la superficie construida de la parte privativa del mismo más la parte correspondiente de la superficie de elementos comunes. Según indica el propio Catastro, para calcular esta superficie los criterios escogidos son los siguientes:

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

La superficie de elementos comunes atribuida a cada bien inmueble se publica en la SEC a título informativo y es un reparto aproximado de la superficie total de elementos comunes de la propiedad a cada uno de los bienes inmuebles de la misma, a los solos efectos de su valoración catastral.

Superficie Registral

Es aquella indicada en el registro de la propiedad cuando se define la finca. Se trata de una cifra ambigua, ya que en muchas ocasiones no se indica al tipo de superficie al que hace referencia.

Teniendo claro las distintas superficies, para calcular el precio unitario de la vivienda debes dividir su valor por la superficie construida con elementos comunes. La forma adecuada de obtener este dato consistiría en medir la superficie útil, y mediante la aplicación de ratios sacar la superficie útil construida con zonas comunes.

Imagen de la ficha Catastral de un inmueble con la superficie Catastral

Evidentemente no siempre es posible medir la superficie útil del inmueble, por ello os mostramos otra forma mucho más fácil de obtener este mismo dato. Básicamente consiste en utilizar la superficie Catastral en lugar de la construida con zonas comunes, que como ya hemos visto en las definiciones anteriores son casi lo mismo.

Para conseguir esta información deberemos ir a la Sede electrónica del Catastro, ir al Consulta de Datos Catastrales y buscar el inmueble, a través de su referencia catastral o bien a través de su dirección. Una vez introducidos los datos, el Catastro nos muestra la ficha del inmueble, donde podremos ver la superficie catastral, que se indica como superficie construida (m2).

Como podéis ver es francamente fácil y está al abasto de todos poder valorar si se trata de una “buena compra” o no. Gracias a la información que internet pone al abasto de todos, ya no es necesario ser un experto en la materia para realizar pequeñas valoraciones de mercado.

Esperemos que os haya sido de ayuda, y para cualquier duda contactad con AR arquitectura legal.

 

 

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