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Conoce los gastos e impuestos que conlleva vender un inmueble

Conoce los gastos e impuestos que conlleva vender un inmueble

En este nuevo post, queremos arrojar un poco de luz a todos aquellos que están en proceso o van vender un inmueble. Ya que os vamos a explicar qué gastos e impuestos conlleva la venta de un inmueble para el vendedor. Hay que tener muy presente que cuando vendemos no todo son ganancias. Por ello, os recomendamos que antes de establecer el precio de venta, hagáis una estimación previa de los gastos que vais a tener que afrontar.

Siempre que vayamos a vender un inmueble, que no sea obra nueva y se encuentre ubicado en Catalunya, los gastos a cargo del vendedor serán los siguientes:

  • Plusvalía Hacienda (IRPF)
  • Plusvalía Municipal (IIVTU)
  • Cancelación o subrogación de hipoteca
  • Gestión inmobiliaria
  • Documentación a entregar al comprador

PLUSVALÍA HACIENDA

Al vender un inmueble, obtenemos una ganancia económica que debemos declarar a Hacienda.  Concretamente se trata de una ganancia patrimonial que se tributa por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la declaración de la renta.

Esta ganancia patrimonial se obtiene de la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición del inmueble.  De manera que en los casos en que el valor de transmisión sea inferior al de adquisición, el resultado será negativo, y por tanto se entenderá que no ha existido una ganancia patrimonial, y no habrá que tributar dicho impuesto.

Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de adquisición

  • El valor de adquisición está formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble, más el importe de los gastos y tributos propios a la adquisición, excluidos los intereses derivados de un crédito hipotecario.
  • El valor de trasmisión consiste en el importe real por el que se vende el inmueble, menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión, más las posibles amortizaciones de haber alquilado dicho inmueble.

A la ganancia patrimonial obtenida se le aplica un tipo de gravamen establecido por la Agencia Tributaria (haz clic y consulta el tipo de gravamen para ganancias patrimoniales de la Agencia Tributaria). De manera que para compraventas formalizadas durante el ejercicio 2016 y siguientes este tipo es del 19%.

Es importante mencionar que están exentos de pagar este impuesto aquellos propietarios que vendan su vivienda habitual y reinviertan la ganancia patrimonial obtenida para comprar otra vivienda que vaya a ser su vivienda habitual. Además de los contribuyentes mayores de 65 años o aquellos que estén en situación de dependencia.

PLUSVALÍA MUNICIPAL

Lo que llamamos como Plusvalía Municipal, concretamente es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU). Un impuesto que debemos pagar al Ayuntamiento al que pertenece el inmueble, independientemente de que se genere o no ganancia patrimonial con la venta del mismo.

Tras la firma de la compraventa tendremos 30 días hábiles para pagar dicho impuesto. El cual se calcula sobre el valor catastral del inmueble y el número de años que se ha tenido en propiedad. Debido a la tendencia de los Ayuntamientos en estos últimos años, a revisar al alza los valores catastrales, este impuesto ha incrementado de forma exponencial en la última década. A continuación os enlazamos con el simulador de la Diputación de Barcelona, para que podáis calcular el IIVTU de vuestro inmueble. (haz clic aquí para el simulador del IIVTU)

Por último, añadir que este impuesto municipal por defecto va a cargo del vendedor, pero puede pactarse que sea el comprador el que se haga cargo.

CANCELACIÓN O SUBROGACIÓ DE HIPOTECA

Cuando vendemos un inmueble debemos hacerlo libre de cargas. Por este motivo en el caso de que aún estemos pagando la hipoteca, tenemos dos opciones: Cancelar la hipoteca o subrogarla, es decir transmitir la deuda al nuevo propietario, y a cambio hacer una rebaja en el precio de venta del inmueble.

Ambas opciones conllevan dos tipos comisiones:

  • Las comisiones que establece la entidad financiera por la cancelación del préstamo, que ascienden al 0,5% del capital pendiente.
  • Las comisiones por la cancelación registral de la deuda, que supone unos gastos de notaría de entre 500 y 1000 euros.

GESTIÓN INMOBILIARIA

En el caso de que vendamos nuestro piso mediante la intervención de un agente inmobiliario deberemos prever la comisión que deberemos pagar al agente una vez satisfecha la compraventa. Esta comisión ronda un 5% del valor de venta, aunque depende de la zona y el tipo de inmueble.

DOCUMENTACIÓN A ENTREGAR AL COMPRADOR

Al vender un inmueble como propietarios estamos obligados a entregar al comprador el Certificado de Eficiencia Energética del inmueble. Además, en el caso de que el inmueble sea una vivienda, también habrá que entregar la Cédula de Habitabilidad. (Para más información sobre estos documentos haz clic aquí.)

 

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