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Consejos para no perder tu fianza y herramientas para recuperarla

Conceptos claves: fianza, arrendador y arrendatario

Como viene siendo costumbre en todos nuestros posts, antes de empezar vamos a aclarar conceptos claves para el tema que vamos a tratar, estos son: fianza, arrendador y arrendatario.

Fianza: cantidad de dinero que se entrega al arrendador para responder de futuros e hipotéticos desperfectos en el inmueble arrendado, nunca para cubrir cuotas mensuales pendientes. Aunque con las últimas reformas legislativas se ha limitado el importe de la fianza a un sólo mes de renta, lo cierto es que habitualmente suele complementarse al alza estableciendo garantías adicionales. A lo largo de este post cuando hablemos de «fianza» estaremos refiriéndonos a la fianza junto con las garantías adicionales.

Arrendador: persona física o jurídica que cede un inmueble en arrendamiento. Usualmente es el propietario, pero puede ser una inmobiliaria o un agente de la propiedad (API) o cualquier otro representante por mandato (encargo) del propietario. Debe constar en el encabezamiento del contrato de alquiler, donde se identifica a las partes del mismo.

Arrendatario: persona física o jurídica que recibe el inmueble en arrendamiento. También debe estar claramente identificado en el encabezamiento del contrato de alquiler.

Alquileres más caros y, por tanto, fianzas más elevadas

Tal como evidenció el último informe del Banco de España, emitido en julio de 2019, los precios de alquiler de la vivienda se han disparado desde que llegasen a mínimos a finales de 2013, habiéndose constatado un incremento del 50% en este último lustro. Esta escalada constante, y con signos de ser insostenible a medio plazo, ha sido sufrida en primera persona por cualquiera que busque piso de alquiler o deba renovar contrato. Tal como recogen diversos artículos de prensa salmón como es el caso de la publiación CincoDías.

Ello unido al estancamiento de los salarios, está traduciéndose en que casi un 25% de los hogares españoles que viven de alquiler destinan más del 40% de la renta neta disponible al pago del alquiler. Lo que significa que tanto el importe de los arrendamientos como de las fianzas están adquiriendo mayor relevancia e impacto en las economías domésticas.

La conclusión es clara, si los precios de alquiler suben varias veces por encima de los salarios y las fianzas van directamente ligadas al precio del alquiler, el impacto económico para el inquilino medio de una no-devolución de fianza aumenta drásticamente. Por ello, vamos a centrar este post en qué debemos tener en cuenta para garantizar, en la medida de lo posible, la devolución de la fianza, y lo vamos a hacer a través de 3 consejos:

Imagen del portal inmobiliario Idealista

Consejo 1/ Guardar el anuncio

Con el fin de disponer de documentación que acredite las condiciones en las cuales se ofreció el inmueble es aconsejable guardar las imágenes del anuncio. Ya sea en formato digital, mediante pantallazos, o en formato impreso. Cabe recordar que una vez alquilado el inmueble los anuncios colgados en los portales inmobiliarios web (Idealista, Fotocasa…) expiran y no se pueden recuperar. Así que hay que ser precavido y guardar esta información antes de firmar el contrato de alquiler.

Consejo 2/ Anexo fotográfico en el contrato

En el mismo sentido que el apartado anterior, una forma de garantizar que quede totalmente acreditado el estado en que se entrega el inmueble es incorporando un anexo al contrato de alquiler. En el cual se adjunten imágenes del mismo -realizadas en fecha de entrega– y consten por escrito y mediante fotografías, en el caso de que eso sea posible, los defectos o deficiencias existentes en el mismo.

Puede que el concepto de «añadir un anexo al contrato» suene muy rimbombante, pero en realidad no es más que incorporar datos adicionales (fotografías y relación de desperfectos) al contrato original. Ofreciendo una mayor seguridad en la contratación tanto al inquilino como al propietario. Por ello, en el supuesto de que el arrendador no esté por la labor de incluir el referido anexo, debe hacerse hincapié en que es un elemento de seguridad para ambos.

Aunque estemos mal acostumbrados a los contratos «tipo», los cuales facilitan muchísimo el trabajo a los intervientes, cabe recordar que éstos no son más que un documento base, el cual se puede y debe desarrollar tanto como se requiera para adaptarlo a nuestras necesidades. En el caso de que el arrendador sea de los que simple y llanamente no valore la opción de modificar el referido contrato «tipo» tenemos un plan B.

El plan B consiste en realizar, el mismo día de la entrega o con la mayor brevedad posible, un reportaje fotográfico pormenorizado del inmueble. En el cual quede constancia del estado del mismo y sus desperfectos, en el caso de que los tuviera. Para posteriormente, hacer llegar al arrendatario un correo electrónico adjuntando las imágenes e identificando por escrito las deficiencias o incidencias existentes en el mismo. Este correo, en el cual deberemos identificarnos tanto nosotros como al inmueble y la fecha de contratación, ayudará a que podamos esclarecer en un momento posterior (al surgir la controversia con la fianza) si los desperfectos eran preexistentes a la contratación o si bien han sido causados por el inquilino.

Debe tenerse siempre en cuenta que la confianza y buena fe entre las partes es esencial, pero que ello nunca debe ser excusa para no concretar aspectos del contrato que requieran de mayor precisión. Pues precisamente si hay confianza en que las dos partes actuarán correctamente recogerlo por escrito no debiera ser problema alguno.

Consejo 3/ Dejar todo por escrito

Siguiendo la línea misma argumental que en el punto anterior, es esencial establecer como canal de comunicación principal entre arrendador y arrendatario el correo electrónico. Ello ya fue previsto legalmente en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, consta actualmente recogido en el  artículo 4.6  del referido texto legal y se está incorporando paulatinamente a la mayoría de contrataciones. Pero lo primordial es hacer uso de ello.

Es fundamental que dejemos constancia por escrito, es decir vía mail, de cualquier incidencia que tenga lugar durante el transcurso del contrato. Por ejemplo, en el caso de que se estropeé el calentador eléctrico o aparezca una humedad en el techo, aunque de primeras llamemos al arrendador para informarle, luego es importante enviarle un correo indicando lo sucedido y lo acordado en la misma llamada. Ya que de esta forma creamos un diario con todo lo acontecido en el inmueble, que nos puede ser muy útil en caso controversia.

Consejo 4 / Documento de entrega de llaves

La entrega de llaves se configura legalmente como la entrega de la posesión. Por ello es necesario suscribir un «documento de entrega de llaves» cuando efectivamente se abandone el inmueble definitivamente. Para el caso que nos ocupa, es aconsejable que en dicha entrega de llaves se recoja si existen o no daños y, en caso de haberlos, se especifiquen cuáles son aunque no se les ponga aún precio.

Hay que tener presente que la razón de ser de que se visite el inmueble en el mismo momento de entrega de llaves es efectivamente que pueda comprobarse el estado del mismo. Ello es absolutamente independiente del plazo de un mes que tiene el arrendador para devolver esta cantidad según se recoge en el  art. 36.4 LAU. Pues dicha fianza puede aún conservarla para responder del último recibo de suministros que suele ser bimensual.

En resumen, recomendamos que se fije la entrega de llaves un día que estén presentes las dos partes, para que en la misma, puedan dejar por escrito en el citado “documento de entrega de llaves” todo lo que consideren necesario relativo al estado y condiciones en que se hace entrega del inmueble arrendado.

Peritaje: Herramienta clave para la recuperación de la fianza

En muchos casos, el arrendador imputa daños o defectos en el inmueble al arrendatario que éste no ha causado, descontándole el importe de su reparación de la fianza. Por ello son de vital importancia los consejos anteriores, ya que permiten probar el estado original del inmueble y la causa de las posibles incidencias acaecidas en el mismo a lo largo del contrato.

En otros casos, también podemos encontrarnos con que el arrendador establezca un coste de reparación por los daños efectivamente ocasionados por el arrendatario muy por encima del precio medio de mercado, descontando dicho importe de la fianza para daños que haya podido hacer el inquilino.

Si se da algunos de los dos casos anteriores es aconsejable acudir a un profesional. En este caso a un técnico especializado (arquitecto, aparejador o ingeniero) para que elabore un peritaje.  

Como ya hemos tratado en otros posts, un peritaje o informe pericial, no es más que un informe suscrito por un técnico especializado, que en este caso tendrá por objeto verificar el estado actual del inmueble; comparar su estado actual con el original; identificar los posibles daños existentes en el mismo; determinar su causa; y valorar económicamente su reparación.

De esta forma dispondremos de una herramienta fundamental para la recuperación de la fianza o parte de ella. Pudiendo negociar de forma directa o mediante un mediador, normalmente un abogado de vuestra confianza, dicha devolución. Puesto que dispondremos de un documento, un peritaje, suscrito por una tercero que avale lo que recalamos.

¿En qué podemos ayudarte?

Por ellos, en AR arquitectura legal ponemos a vuestra disposición nuestra página de contacto, para que si tenéis alguna duda al respecto o necesitáis asesoramiento no dudéis en escribirnos.

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