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Declaración de obra nueva «antigua»


¿Has recibido una casa en herencia y en las escrituras sólo consta el terreno? ¿Vas a vender tu casa y la descripción registral no incluye la ampliación realizada? Pues bien, en este nuevo post os explicamos cuál es el proceso a seguir para inscribir una edificación preexistente, o parte de ella, en el registro de la propiedad mediante la «declaración de obra nueva antigua».


Realidad física vs realidad registral

En primer lugar cuando hablamos de un bien inmueble es importante tener claros dos conceptos. Por un lado, el concepto de «realidad física«, que se define como aquello que podemos percibir con nuestros sentidos, aquello que existe físicamente, independientemente de su legalidad. Por el otro, la «realidad registral» que es la información relativa al inmueble que consta en el Registro de la Propiedad.

Son muchos los casos en que la realidad física y la registral no coinciden: obras de ampliación no declaradas, edificaciones fuera de ordenación, construcciones preexistentes al planeamiento urbanístico… Al igual que son varios los motivos por los cuales éstas no se inscriben, desde evitar el pago de impuestos hasta puro desconocimiento.

Pues bien, en este post vamos a hablar de cuál es el proceso a seguir para adaptar la realidad registral a la física mediante la declaración de obra nueva «antigua».

¿Cuándo es necesario inscribir en el registro de la propiedad?

Imagen del colegio de registradores.

Antes de todo es importante tener claro que la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad es voluntaria. Y que, por tanto, el hecho de que un inmueble no esté inscrito en el registro no implica necesariamente que estemos incurriendo en irregularidad o ilegalidad alguna. Pero hay casuísticas en que la inscripción será necesaria, en concreto se trata de los siguientes supuestos:

* Para demostrar la titularidad de la propiedad del inmueble frente a terceros. Exceptuando los casos en que haya sentencia judicial que declare lo contrario.

* Para proteger el inmueble de posibles acreedores del vendedor.

* Para blindar al inmueble de posibles cargas ocultas que le puedan afectar.

* Para que las autoridades puedan ofrecerle protección judicial, en caso de que la posesión del inmueble sea cuestionada o por turbada por terceros. La acción ex art. 41 de la Ley Hipotecaria permite, y sólo al titular que conste en el registro como requisito imprescindible, iniciar un proceso judicial privilegiado para desahuciar al inquilino sin contrato. Lo que constituye el usual caso de una ocupación.

* Para asegurar que nadie adquiera ningún derecho sobre tu inmueble sin tu consentimiento.

* El caso más común, cuando queramos pedir una hipoteca para la compra del inmueble, ya que el Banco nos exigirá la inscripción en el el registro para asentar la hipoteca que les garantiza la devolución del crédito.

A efectos prácticos, cuando vayamos a pedir una hipoteca hemos de tener en cuenta que el tasador nunca podrá darle valor a lo que no conste registralmente, ya que el Banco no podrá obtener una garantía sobre ello. Dicho de otra forma, en la tasación hipotecaria sólo se valorará lo que figure en el registro de la propiedad.

¿Qué inmuebles se pueden inscribir por declaración de obra nueva antigua?

No todos los inmuebles pueden inscribirse en el registro de la propiedad por medio de una declaración de obra nueva antigua, sólo aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

1/ Que sean edificaciones, ampliaciones o modificaciones de edificios, realizadas hace unos años, independientemente de que se realizaran con o sin licencia.

2/ Que el tiempo transcurrido desde su construcción hasta la fecha de declaración sea superior al necesario para que prescriba cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad. El periodo de prescripción dependerá de las leyes autonómicas de la comunidad en que se ubique el inmueble.

En el caso de Catalunya es de aplicación la llamada Ley de urbanismo, que establece un plazo de prescripción tanto para infracciones y sanciones urbanísticas como para acciones u órdenes de restauración de la legalidad urbanística de 6 años en los casos más graves. Siempre y cuando las infracciones no concurran en terrenos clasificados como no urbanizables o destinados a sistemas de uso público, pues en dichos casos no prescriben.

¿Cuál es el proceso a seguir?

La declaración de obra nueva antigua debe realizarse mediante escritura pública notarial, es decir un notario será el encargado de emitir la declaración para posteriormente solicitar su inscripción en el registro. Para ello, el notario deberá disponer de la siguiente documentación relativa al inmueble:

Certificado técnico, suscrito por un arquitecto o aparejador, en el cual se certifique la siguiente información referente al inmueble:

Características del inmueble: ubicación, lindes, tipología, uso principal, superficie de ocupación, superficie construida, número de plantas y programa funcional.

Año de construcción.

Plano topográfico con las coordenadas georreferenciadas tanto del solar como del edificio.

Certificado emitido por el Ayuntamiento al que pertenece el inmueble, en el cual se certifique lo siguiente:

Características del inmueble: ubicación, superficie construida y número de plantas.

Año de construcción.

Que no existe anotación preventiva de incoación de expediente urbanístico.

Certificado catastral emitido por el Catastro en el cual se certifique:

Características del inmueble: superficie construida, superficie de ocupación, número de plantas.

Año de construcción.

Plano de ubicación en la parcela.

Con toda esta información el notario emitirá la escritura de “declaración de obra nueva antigua”. En la cual se adjuntaran los mencionados certificados, se realizará una descripción del inmueble, que modificará la preexistente, y se indicará un valor por el mismo. Dicho valor lo debe establecer el propietario del inmueble a su criterio, aunque es recomendable que como mínimo sea el valor catastral. Cuando el valor catastral no se ajuste o diste mucho del valor real del inmueble es aconsejable establecer un valor similar al valor de mercado.

Finalmente, con la escritura de la declaración de obra nueva antigua, ya se puede solicitar al registro de la propiedad la inscripción de la edificación. De forma que el registrador será el encargado de verificar la declaración, y en el caso de que todo esté correcto, modificará las escrituras originales del inmueble para incluir la edificación que hayamos declarado.

¿Qué coste tiene?

Evidentemente el proceso de declaración de obra nueva antigua genera una serie de costes que tendrá que asumir el interesado, que son los siguientes:

Honorarios técnicos por la elaboración del certificado

Tasa del certificado municipal

Gastos de notaría y gestión

Impuestos por la declaración (se calculan en proporción al valor de la edificación declarado)

Gastos de registro

¿En qué podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal elaboramos los certificados técnicos para que puedas realizar la declaración de obra nueva antigua. Dichos certificados incluyen una visita de inspección técnica al inmueble, un levantamiento de planos y la posterior redacción de un informe detallado.

Igualmente, con el fin de atender las particularidades concretas del inmueble a declarar, siempre desarrollamos nuestro trabajo en consonancia con el notario y el registrador, asegurándo de esta forma el éxito de la inscripción. Además también ofrecemos asesoramiento técnico-jurídico previo y durante todo el proceso de gestión de la declaración de obra nueva antigua.

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