Tipos de propiedad horizontal
Siguiendo la línea del post anterior, en éste vamos a explicar de forma breve y resumida los conceptos básicos que definen los distintos tipos de propiedad horizontal: SIMPLE, COMPLEJA o POR PARCELAS.
Propiedad Horizontal SIMPLE
Es el tipo de división de la propiedad horizontal más común, puesto que corresponde a edificaciones de tipo plurifamiliar convencionales. Las cuales responden al esquema tipo de un edificio compuesto por un portal, un vestíbulo y un núcleo de comunicación vertical con locales en planta baja y viviendas en las plantas piso.
Elementos privativos
Son las viviendas, los locales y demás espacios físicos objeto de propiedad separada y con independencia física y funcional que disponen de acceso directo o indirecto a la vía pública.
Los elementos privativos pueden tener anexos, cuya titularidad es la misma que la del elemento privativo al cual están vinculados. Dichos anexos son espacios físicos o derechos inseparables al elemento privativo, como por ejemplo terrazas, patios o determinados espacios exteriores.
También puede darse el caso de la existencia de que la misma comunidad sea propietaria de elementos privativos, como un trastero, un local o una vivienda de portería. En estos casos se trata de elementos privativos de beneficio común y cada miembro de la comunidad es propietario en proporción a su cuota de participación.
Obras en elementos privativos
Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y de reforma en el mismo siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.
Las obras en un elemento privativo deberán comunicarse a la presidencia o la administración de la comunidad. Cuando afecten a un elemento común, como la estructura, la fachada o la cubierta, también será necesario el acuerdo de la junta de propietarios.
En el caso de que un propietario lleve a cabo obras en un elemento privativo afectando elementos comunes sin el preceptivo permiso de la comunidad, ésta puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento cuando la intervención es notoria y evidente, no disminuye la solidez del edificio, no supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en los cuatro años posteriores a la finalización de las obras.
Deberes y obligaciones de los propietarios de elementos privativos
- Los propietarios de elementos privativos los pueden modificar, enajenar y gravar y pueden hacer con ellos todo tipo de actos de disposición.
- Cuando el elemento privativo esté arrendado el propietario seguirá siendo responsable ante la comunidad y terceros de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.
- El cambio de titularidad de un elemento privativo deberá ser informado a la secretaría de la comunidad.
- Los propietarios de elementos privativos deben conservarlos en buen estado y deben mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en ellos.
Restricciones y servidumbres forzosas de los elementos privativos
Los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los otros y de la comunidad, a las restricciones imprescindibles para hacer las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás elementos privativos, si no existe ninguna otra forma de hacerlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.
La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los anexos de los elementos privativos si son indispensables para la supresión de las barreras arquitectónicas o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro.
Los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitución de servidumbres a la comunidad, permanentes o temporales, imprescindibles para hacer las obras de conservación y de acceso a redes generales de suministros de servicios.
Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes
Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.
En el caso de que se lleven a cabo actividades no permitidas la presidencia de la comunidad debe requerir su cese. En el caso de que persista la comunidad puede demandar el cese judicialmente y exigir una indemnización por los perjuicios causados.
Elementos comunes
Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos.
Elementos comunes de uso exclusivo
Se puede vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a elementos privativos, sin perder la naturaleza de elemento común.
Los propietarios de elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de un elemento común deben asumir todos los gastos de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician todo el inmueble, son a cargo de la comunidad, a menos que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.
Conservación y mantenimiento de los elementos comunes
La comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad, de seguridad y de eficiencia energética o hídrica, según la normativa vigente y tiene que mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instalaciones. Los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias.
Propiedad horizontal COMPLEJA
La propiedad horizontal compleja consiste en la constitución de una única comunidad compuesta de varias sub-comunidades que funcionan como comunidades de tipo simple. Este tipo de propiedad aplica a edificaciones con varias escaleras o portales y a conjuntos inmobiliarios compuestos de varios edificios independientes conectados a través de elementos comunes, como zonas ajardinadas o piscinas.
Los elementos privativos que integran una sub-comunidad tienen asignada una cuota particular de participación, separada de la cuota general que le corresponde en el conjunto de la propiedad horizontal compleja.
Comunidades y sub-comunidades para garajes y trasteros
Si un inmueble dispone de locales destinados a plazas de aparcamiento o trasteros puede que éstos funcionen con independencia formando una sub-comunidad o queden integrados en la comunidad general.
Los garajes o trasteros forman una sub-comunidad en los siguientes supuestos:
- Cuando el conjunto de plazas de aparcamiento o trasteros se configura como elemento privativo de un régimen de propiedad horizontal y la adquisición de una cuota indivisa de su propiedad atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o trasteros y la utilización de zonas de maniobras y rampas y escaleras de acceso.
- Cuando las diferentes plazas de aparcamiento o trasteros se constituyen como elementos privativos. En este caso las plazas o trasteros conforman elementos privativos y las zonas de maniobra, rampas y escaleras de acceso integran los elementos comunes.
Los garajes o trasteros forman parte de la comunidad general en los siguientes casos:
- Cuando las plazas de aparcamiento o los trasteros conforman anejos de los elementos privativos.
- Cuando el local en el cual se ubican las plazas de aparcamiento o los trasteros se configura como un elemento común.
Propiedad horizontal POR PARCELAS
El régimen de la propiedad horizontal por parcelas es el menos común de todos. El cual puede establecerse sobre un conjunto de fincas independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, forman parte de una actuación urbanística y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común.
En un régimen de propiedad por parcelas son elementos comunes las fincas, los elementos inmobiliarios y los servicios e instalaciones que se destinan al uso y disfrute común, entre los que se incluyen las zonas ajardinadas y de recreo, las instalaciones deportivas, los locales sociales, los servicios de vigilancia y, si procede, otros elementos similares. Siendo los elementos comunes inseparables de las fincas privativas, a las que están vinculados por medio de la cuota de participación que corresponde a cada finca en el conjunto.
¿En qué podemos ayudarte?
En AR arquitectura legal ofrecemos asesoramiento técnico para la división horizontal de un inmueble. En concreto elaboramos la documentación técnica necesaria para su inscripción al Registro de la Propiedad mediante escritura pública consistente en:
– Descripción general del inmueble, indicando si está o no terminado, junto la relación de elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
– Descripción de cada uno de los elementos privativos, definiendo su cuota de participación, el uso al cual está destinado, su situación y límites dentro del edificio, su superficie útil y los espacios anexos o posibles vinculaciones.
– Plano descriptivo de todo el inmueble.
– Proyecto de División Horizontal para la obtención de la preceptiva licencia municipal.
Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas e indicando la dirección del inmueble.
