Propiedad horizontal
Con esta nueva new, iniciamos una serie de posts, en los cuales vamos a tratar la PROPIEDAD HORIZONTAL. Para ello desgranaremos la normativa vigente y de aplicación en todo el territorio catalán, Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. En concreto explicaremos en qué consiste la división horizontal, cómo se constituye y los órganos que la componen dando respuesta a una serie de preguntas al respecto.
¿Qué es la Propiedad Horizontal?
La propiedad horizontal es el régimen jurídico al cual quedan sujetos los propietarios de un inmueble compuesto de elementos privativos y elementos comunes. Siendo los elementos comunes indivisibles e inseparables de los elementos privativos.
De forma que al constituir el régimen de propiedad horizontal se establecen los siguientes derechos de propiedad:
- El derecho de propiedad en exclusiva de los elementos privativos.
- El derecho de propiedad en comunidad sobre los elementos comunes, el cual viene definido por la cuota de participación.
La constitución de la propiedad horizontal conlleva la configuración de una comunidad para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios que la conforman.
¿Qué condiciones debe cumplir un edificio para ser objeto de división en régimen de propiedad horizontal?
Para que un inmueble pueda ser objeto de una división en régimen de propiedad horizontal, esté acabado o en construcción, debe disposner de los siguientes elementos:
- Elementos privativos compuestos por espacios físicos susceptibles de independencia física, funcional y de atribución a diferentes propietarios (viviendas, locales, oficinas…).
- Elementos comunes necesarios para el uso y disfrute adecuado de los privativos (vestíbulo, escalera, terrazas…).
¿Qué es la cuota de participación?
La cuota de participación es el porcentaje que determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes. La cual es equivalente a la proporción de la superficie del elemento privativo respecto de la superficie total del edificio.
Esta cuota se aplica tanto en la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad. Así como en la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
¿Qué ocurre con los créditos y las deudas de la comunidad?
Los propietarios de una propiedad horizontal son titulares mancomunados de los créditos constituidos a favor de la comunidad y de las deudas contraídas válidamente en su gestión. Siendo la referida mancomunidad proporcional a la cuota de participación.
Es decir, cada propietario deberá contribuir en los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y en el fondo de reserva de la comunidad aportando la parte proporcional a su cuota de participación del importe acordado en junta.
¿Qué garantías de cobro tiene una comunidad?
Para garantizar que todos los integrantes de la comunidad respondan a sus deudas los elementos privativos están afectados con carácter real y responden de los pagos pendientes relativos a los gastos de comunes o al fondo de reserva de la comunidad independientemente de que la titularidad de la propiedad haya cambiado. Esta afectación aplica a las deudas contraídas en la parte vencida del año en curso y en los cuatro años inmediatamente anteriores contados del 1 de enero al 31 de diciembre.
Por ello, cuando se formaliza una compraventa de un elemento privativo (piso, local, plaza de aparcamiento…) la parte vendedera debe aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría. En el cual debe constar si el transmitente está al corriente de pago o si existen pagos pendientes, además, de indicar los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.
¿Qué es el fondo de reserva de la comunidad?
En el presupuesto de la comunidad debe figurar una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva. El cual podrá ser utilizado para hacer frente a imprevistos de carácter urgente; para realizar obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad; o para las intervenciones que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.
¿Cómo se constituye una comunidad?
Un inmueble, terminado o en proceso de construcción, queda sometido al régimen de propiedad horizontal en el momento del otorgamiento del título de constitución.
El referido título de constitución debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La escritura de constitución contendrá, como mínimo, los siguientes aspectos:
- Descripción general del inmueble, indicando si está o no terminado, junto la relación de elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
- Descripción de cada uno de los elementos privativos, definiendo su cuota de participación, el uso al cual está destinado, su situación y límites dentro del edificio, su superficie útil y los espacios anexos o posibles vinculaciones.
- Plano descriptivo de todo el inmueble.
- Los estatutos, si existen.
- Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
- La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.
- En el caso de edificios preexistentes puede ser necesario también la obtención previa de la preceptiva licencia urbanística municipal para la División Horizontal del inmueble.
¿Cómo se regula una comunidad?
La comunidad se regula mediante dos rangos de normativas: Los estatutos (rango superior) y el Reglamento de régimen interior (rango inferior).
Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones:
a) El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.
b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.
f) La forma de gestión y administración.
El Reglamento de régimen interior no puede oponerse a los estatutos y contiene el conjunto de reglas internas relativas a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones.
¿Quiénes conforman la comunidad?
La organización de la comunidad queda conformada, como mínimo, por los siguientes órganos:
- Presidencia, se trata de un cargo unipersonal que debe ser ejercido por un propietario de la comunidad. Tiene la función de convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios, representar judicialmente a la comunidad, elevar a públicos los acuerdos y velar por el buen funcionamiento de la comunidad.
- Secretaría, se trata de un cargo unipersonal y puede ser ejercido por un propietario o por una persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración. Su función es extender las actas de las reuniones, realizar las notificaciones, expedir los certificados y custodiar, durante cinco años como mínimo, toda la documentación relativa a la comunidad.
- Junta de propietarios está por todos los propietarios de elementos privativos y asume el resto de competencias no atribuidas expresamente a otros órganos.
En el caso que la comunidad encargue la administración a un profesional externo, éste asumirá las funciones de la secretaría y gestionará los asuntos ordinarios de la comunidad.
Todos los cargos son reelegibles, no remunerados, salvo aquellos que recaigan en personas ajenas a la comunidad, y duran un año prorrogable hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.
¿Cómo funciona la comunidad?
La junta de propietarios debe reunirse como mínimo una vez al año de forma ordinaria, con el fin de aprobar las cuentas y el presupuesto y elegir a las personas que deben ejercer los cargos. También puede reunirse de forma extraordinaria cuando lo considere conveniente el presidente o como mínimo una cuarta parte de los propietarios.
Las reuniones deben ser convocadas por el presidente y notificarse con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario y mediante el anuncio en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. En la convocatoria deberá concretarse, entre otros aspectos, el orden del día.
Tienen derecho de asistencia los propietarios, que pueden asistir personalmente o por representación legal.
Todas las juntas de propietarios se constituyen válidamente sea cual sea el número de asistentes.
Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. El derecho de voto se ejercer personalmente, por representación o por delegación en otro propietario efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relación a los puntos del orden del día.
El voto de las personas que se abstengan se computa en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.
¿Cómo se adoptan los acuerdos en una comunidad?
Tal y como establece el Régimen general de adopción de acuerdos, sólo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día y los requisitos para su adopción varian en función de la naturaleza del asunto.
Se pueden adoptar acuerdos por MAYORÍA SIMPLE de los propietarios asistentes, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior del edificio, cuando éstos tienen como finalidad:
– Mejorar la movilidad de los usuarios, suprimir barreras arquitectónicas o instalar un ascensor.
– Conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad.
– Cargar vehículos eléctricos.
– Mejorar la eficiencia energética o hídrica de los elementos comunes.
– Hacer uso de energías renovables por parte de los elementos comunes.
– Contratar financiación para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o de las instalaciones previstas en los apartados anteriores.
– Modificar las normas del reglamento de régimen interior.
Se requiere de UNANIMIDAD, es decir del voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto, para:
– Modificar las cuotas de participación.
– Modificar o ceder el uso de un elemento común.
– Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
– Extinguir el régimen de propiedad horizontal.
Es necesario una MAYORÍA CUALIFICADA, es decir el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
– Modificar el título de constitución y los estatutos.
– Realizar mejoras físicas afectando a la estructura o configuración exterior del inmueble.
– Construir piscinas o instalaciones recreativas.
– Desafectar un elemento común.
– Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
– Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes.
– La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes.
– Los contratos de financiación que tengan un plazo de amortización superior a quince años.
Tras cada reunión el secretario debe redactar el acta de la misma, en la cual se debe recoger entre otros asuntos el orden día, los asistentes y los acuerdos adoptados. Haciendo llegar el acta a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión. Por último, debe transcribir los acuerdos en un libro de actas.
¿En qué podemos ayudarte?
En AR arquitectura legal ofrecemos asesoramiento técnico para la división horizontal de un inmueble. En concreto elaboramos la documentación técnica necesaria para su inscripción al Registro de la Propiedad mediante escritura pública consistente en:
– Descripción general del inmueble, indicando si está o no terminado, junto la relación de elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
– Descripción de cada uno de los elementos privativos, definiendo su cuota de participación, el uso al cual está destinado, su situación y límites dentro del edificio, su superficie útil y los espacios anexos o posibles vinculaciones.
– Plano descriptivo de todo el inmueble.
– Proyecto de División Horizontal para la obtención de la preceptiva licencia municipal.
Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas e indicando la dirección del inmueble.
