10 preguntas frecuentes sobre el informe de Inspección Técnica del Edificio (ITE)
En este post resolvemos algunas de las dudas más frecuentes acerca del informe de la Inspección Técnica del Edificio, comúnmente conocido como ITE. Completando nuestro post anterior: ¿Qué es la ITE, la inspección Técnica del Edificio?. Pero antes de entrar en materia vamos a recordar algunos aspectos claves:
/ Están obligados a pasar el informe de la Inspección Técnica del Edificio (ITE) todas las edificaciones en las cuales haya uno o varios inmuebles destinados a vivienda –ya sean casas unifamiliares, bloques de pisos, apartamentos, edificios, etc.– que tengan más de 45 años de antigüedad.
/ La inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) es análoga a la ITV de los vehículos de tracción motora. Aunque en el caso de la ITE no estamos tan familiarizados ya que se implantó hará menos de diez años. Aun así es obligatoria y su incumplimiento conlleva sanciones, al igual que sucede con la ITV de los vehículos.
/ Son los propietarios de los inmueble quienes tienen la obligación de contratar a un técnico competente para realizar la inspección visual del inmueble y recoger los datos en un informe normalizado que deberá ser aprobado por la administración pública, quién emitirá un certificado de aptitud.
1/ ¿Cómo puedo saber si estoy obligado a pasar la ITE?
La obligatoriedad vendrá determinada por la antigüedad del edificio. Siempre que el edificio tenga una antigüedad superior a los 45 años estará obligado a pasar la ITE.
La Agencia de la Vivienda de Cataluña junto con algunos ayuntamientos, desde su implantación, han realizado campañas de información y concienciación sobre la ITE, enviando cartas a aquellos edificios con determinada antigüedad. Pero esto no significa que sólo estén obligados aquellos que reciben la carta, de hecho puede que recibamos la carta y no estemos obligados, ya que lo determinante será la antigüedad del edificio.
Para poder conocer la antigüedad del edificio podemos consultar el certificado final de obra en el expediente urbanístico o las escrituras de declaración de la obra, aunque muy probablemente no dispongamos de esta documentación a mano.
Por ello, una solución alternativa es consultar los datos catastrales de la finca y así conocer el año de construcción del edificio. Aunque puede que el dato no sea exacto del todo, a efectos prácticos, es considerado un dato fiable. Aquí os dejamos el link para acceder al catastro y poder consultar los datos de vuestra finca introduciendo la dirección de la misma:
Haz clic en la imagen para acceder al buscador de inmuebles del registro Catastral.
2/ ¿Cómo puedo saber si un edificio ha pasado la ITE?
El documento oficial que acredita que un edificio ha pasado la ITE es el certificado de aptitud, en el cual además se refleja el resultado de la inspección realizada con una calificación de las deficiencias y la vigencia del mismo.
En caso de estar interesados en si un edificio ha pasado la ITE podemos pedirle la información al presidente de la comunidad o al administrador de la finca, ambos agentes deben disponer de dicha información.
3/ ¿En qué consiste la inspección técnica?
La inspección que realiza el técnico designado por la comunidad es de tipo VISUAL, y como mínimo debe inspeccionar los elementos del edificio que se indican en el modelo de informe normalizado, facilitado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, que son: estructura, fachadas, cubiertas, patios, escalera, instalaciones comunes…
Con el fin de poder realizar una correcta inspección del estado que presentan los referidos elementos comunes del edificio el técnico deberá tener acceso, aparte de a las zonas comunes, a toda las entidades privativas del edificio. Es decir al interior de las viviendas, oficinas u locales que la compongan.
4/ ¿Cuántos inmuebles de un edificio se deben inspeccionar cómo mínimo?
En el caso de fincas con varias entidades el técnico debe tener acceso a todas las entidades sin excepción. Pero en muchas ocasiones esto no es posible porque el inmueble está ocupado, el propietario ilocalizable…, en estos casos excepcionales el técnico puede emitir el informe de la ITE igualmente, siempre y cuando se refleje el motivo por el cual no se han inspeccionado determinadas entidades.
La normativa no prevé un porcentaje mínimo de entidades a inspeccionar. Será el técnico que realice la inspección, a la vista de la configuración de la edificación, quien estime si las entidades inspeccionadas son suficientes para elaborar el informe. Asimismo, en última instancia, el técnico de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, quién emite el certificado de aptitud, determinará si es suficiente el número de entidades visitadas.
5/ Si un vecino no quiere pasar la ITE ¿el resto de vecinos estamos exentos de pasarla?
En la línea de lo anterior, la ITE es obligatoria, por tanto es un deber que deben cumplir todos los propietarios que conforman la comunidad. Además su incumplimiento puede suponer la imposición de sanciones.
Una vez la comunidad de propietarios apruebe por junta un presupuesto para la elaboración de la ITE, todos los propietarios estarán obligados a facilitar el acceso a su inmueble en fecha de inspección. Por el contrario la comunidad podrá tomar medidas legales en su contra.
6/ ¿Cada cuando hay que pasar la ITE?
Dependerá de la vigencia del certificado de aptitud, en el cual se indica una fecha límite para volver a realizar la ITE. Dicha vigencia viene determinada por la cualificación de las deficiencias identificadas en el edificio de la manera siguiente:
Edificios sin deficiencias o con deficiencias leves _ 10 años
Edificios con deficiencias importantes _ 6 años con la condición de que cada 2 años un técnico controle la evolución y el estado de las deficiencias identificadas como importantes. De forma que si estas empeoran y pasan a ser graves o muy graves el certificado pierde su vigencia.
Edificios con deficiencias graves o muy graves _ 3 años siempre y cuando se hayan tomado las medidas cautelares de urgencia indicadas en el informe de la ITE. Además cada 12 meses como mínimo un técnico deberá contralar la evolución y el estado de las deficiencias identificadas como graves o muy graves. De forma que si éstas empeoran y ponen en riesgo la estabilidad del edificio o la seguridad de las personas el certificado pierde su vigencia.
7/ ¿Cómo se califican las deficiencias?
El técnico clasifica las deficiencias según su gravedad de la siguiente manera:
Deficiencias MUY GRAVES: suponen un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y/o la seguridad de las personas y bienes.
Requieren de intervención inmediata consistente en desalojo del edificio o medidas cautelares de urgencia, y posterior intervención de reparación o declaración de ruina, en casos que no es viable la reparación.
Deficiencias GRAVES: representan un riesgo inminente pero localizado para la estabilidad y/o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes.
Requieren en una primera fase la adopción de medidas cautelares y en una segunda fase la ejecución de las obras para subsanar estas deficiencias.
Deficiencias IMPORTANTES: a pesar de no representar en un principio un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan su salubridad y funcionalidad.
Hacen necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.
Deficiencias LEVES: son aquellas no incluidas en los apartados anteriores, que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravamiento, o la aparición de nuevas deficiencias.
8/ ¿Estoy obligado a hacer las obras que se indican en el informe de la ITE?
SÍ, la comunidad de propietarios tendrá que realizar las intervenciones y/o medidas cautelares propuestas en el informe de la ITE para subsanar todas aquellas deficiencias de carácter importante o superior. Además deberá hacerlo en los plazos indicados por el técnico en el mismo informe.
Dicho esto, la comunidad no está obligada a realizar las intervenciones propuestas a fin de mejorar las deficiencias de carácter leve o las condiciones de accesibilidad o eficiencia energética del edificio. En este caso se trata de propuestas de mejora o intervenciones a incorporar en el libro de mantenimiento del edificio.
9/ Estoy interesada en comprar un piso de más de 45 años, ¿el vendedor está obligado a mostrarme el informe de la ITE?
Correcto, puesto que es un documento necesario para realizar cualquier tipo de transmisión patrimonial, excepto que las partes pacten lo contrario. Por lo tanto, si el edificio donde se ubica el inmueble en cuestión ha pasado la ITE el vendedor debe informar de ello y de su contenido al comprador.
Con lo cual, el vendedor está obligado a facilitar al comprador tanto el certificado de aptitud del edificio, conforme ha pasado la ITE, como el informe completo. Demostrando así transparencia y buena fe por su parte.
10/ ¿A través de un informe ITE puedo saber si un edificio tiene aluminosis?
Rotundamente NO. La inspección técnica de los edificios de viviendas es una inspección visual que tiene por objeto determinar el estado del edificio en el momento de la inspección y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación.
En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos. Como puede ser una afectación por aluminosis de la estructura, que puede quedar oculta en una inspección ocular como la que se realiza en la ITE.
¿En qué podemos ayudarte?
Realizamos informes de la Inspección Técnica del Edificio (ITE) pídenos presupuesto sin compromiso llamando al 93 116 75 53 o enviándonos un mail con la dirección del inmueble a info@ARarquitecturalegal.
