Tengo un local en planta baja con altillo, ¿lo puedo convertir a vivienda?

En este post vamos a tratar las condiciones básicas que debe cumplir un local en planta baja y con altillo para convertirlo a vivienda. Con el fin de que uno mismo pueda determinar si existe la posibilidad de cambio de uso a vivienda de su propio local.

Normativas que vamos a tratar:

/Normas urbanísticas:

Cómo ya hemos explicado en otros posts, las normas que regulan el urbanismo son distintas para cada municipio, puesto que el urbanismo se desarrolla en función de las necesidades del territorio. Debido a que nuestro ámbito de actuación es Barcelona y alrededores, vamos a basarnos en las normas urbanísticas del Plan General Metropolitano que regula el área metropolitana de Barcelona, con modificaciones puntuales para cada uno de los municipios que abarca.

/Normas de habitabilidad:

Por un lado hablaremos del decreto de habitabilidad, de aplicación en toda Cataluña, y luego de los criterios de habitabilidad exigidos en las mismas normas urbanísticas referidas en el apartado anterior.

Demanda de vivienda a la alza

Cada vez son más los interesados que nos contactan para que valoremos la viabilidad del cambio de uso a vivienda de su local. Este hecho no hace más que constatar una realidad: el aumento de la demanda de vivienda en los núcleos urbanos en detrimento de los locales. Por ello queremos ofrecer una guía fácil y práctica para que uno mismo pueda, cómo mínimo, verificar las condiciones básicas de su inmueble.

Caso práctico: Locales en planta baja con altillo

En el post anterior tratamos la viabilidad de cambio de uso en términos generales tanto de locales como de oficinas. En este caso vamos a centrarnos en inmuebles con las siguientes características:

Uso: local

Ubicación: planta baja

Tipología: con altillo

Aunque en la actualidad son muchos los locales de este tipo que están vacíos y es imposible encontrarles inquilinos, lo cierto es que durante la segunda mitad del siglo XX este tipo de local se convirtió en la fórmula perfecta para sacar el máximo provecho a la edificabilidad de las fincas. Con este modelo se lograba una mayor rentabilidad económica, creando locales con más superficie sin aumentar la altura máxima de la finca.

Los altillos de los locales en términos urbanísticos no computan como una planta en sí, sino que se trata de un desdoblamiento en dos niveles de la planta baja. Por tanto el uso del altillo siempre deber estar asociado a la planta baja sin opción de independizarlo de la misma, pero sí de derribarlo.

Guía para verificar si tu local es apto para un cambio de uso a vivienda

1/ Edificabilidad: 

Tal como ya comentamos en el post anterior, primero deberemos conocer el la edificabilidad de la parcela que vendrá definida por el planeamiento urbanístico. Por ello el primer paso será solicitar información en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento pertinente. En el caso de que vuestro local se ubique en Barcelona deberéis solicitar cita previa en la Oficina de Información Urbanística. Allí os informaran de la calificación urbanística del solar, la situación urbanística de la finca, los parámetros urbanísticos básicos a cumplir en caso de intervención y en concreto de la edificabilidad de la parcela.

Conociendo la edificabilidad podremos calcular el número máximo de viviendas permitido en la parcela. En el caso del Plan General Metropolitano se establece para zonas cualificadas cómo núcleo antiguo o en densificación urbana un número máximo de viviendas del que resulte de dividir la superficie construida por un módulo de 100 m².

Superficie construida sobre rasante /  100 m² = n° máximo de viviendas permitido

Aunque en Barcelona y otros municipios metropolitanos este artículo ha sido modificado por un módulo de 80 m² en lugar 100 m².

Para realizar este cálculo también será necesario conocer la superficie total construida por encima de rasante y el número de viviendas existentes. Esta información la podremos obtener a través del Catastro. Aunque es importante advertir que estos datos son orientativos, ya que en caso de llevar a cabo el cambio de uso, deberemos cotejarlos con la información contenida en la licencia para la construcción de la finca en cuestión.

2/ Altillo:

En el caso de que el número de viviendas existente sea inferior al número máximo de viviendas permitido y sea posible la creación de una vivienda más, el siguiente paso será verificar si el altillo cumple los requisitos urbanísticos.

La norma vigente regula este aspecto en función del tipo de ordenación de la finca de la forma siguiente:

Edificación con alineación a vial: se permite la existencia de altillo con condiciones.

Edificación aislada: no se permite la existencia de altillo.

El resto de casos: en función de la normativa específica.

Si el tipo de ordenación de la edificación a la cual pertenece el local es el de alineación a vial, el altillo deberá cumplir también los siguientes requisitos: 

– Que únicamente sea accesible desde la planta baja.

– Que quede separado un mínimo de 3 m de la fachada del edificio.

– Que la altura libre por encima y por debajo sea como mínimo de 2,50 m.

3/ Superficie útil

Cómo ya hemos explicado en otros posts, en términos de habitabilidad, la superficie útil es aquella comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cerramientos de cada espacio habitable. En el caso de un local con altillo, deberemos cumplir una superficie útil mínima en planta baja de 36 m². Y en el caso de Barcelona, además, la superficie mínima total será de 40 m².

4/ Fachada

Si se han superado las exigencias anteriores, por último deberemos prestar especial atención a la fachada. Este aspecto es un poco más complejo de verificar, puesto que hay varias normas de aplicación e inciden distintos aspectos, cómo el programa funcional de la vivienda que se va a proyectar o las dimensiones de los espacios exteriores.

Según el decreto de habitabilidad, de aplicación en toda Catalunya, la vivienda proyectada deberá disponer de una fachada mínima en relación a su superficie útil. En concreto los metros lineales de fachada mínimos serán el resultado de dividir los metros cuadrados de superficie útil entre nueve.

Fachada mínima (ml) = superficie útil ( m²) / 9

A grandes rasgos la fachada es el cerramiento que nos va a permitir la iluminación y la ventilación natural del dormitorio y la sala de estar comedor. Pero debemos entender que no todo paramento vertical que delimite con el exterior cumple los requisitos para ser considerado fachada a efectos de habitabilidad. Por ello, para comprobar la fachada mínima, de forma estimada, os aconsejamos tener en cuenta aquellos tramos de fachada que den a vía pública o a patios posteriores de isla. Además en Barcelona, cuando los espacios que conforman los espacios interiores de isla estén edificados en plata baja de forma total o parcial, los cerramientos que den a este espacio no podran contabiliar como fachada a efectos de habitabilidad.

Si vuestro local cumple cada uno de los requisitos indicados en este post quiere decir que es apto para un estudio previo de viabilidad de cambio de uso realizado por un técnico competente en la materia. Puesto que el cumplimiento de todos los requisitos indicados en el post no es garantía de que sea 100% viable, simplemente os puede servir para descartar en una fase previa, antes de poneros en manos de un especialista.

¿En qué podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal realizamos estudios previos de viabilidad de cambio de uso a vivienda. Nuestro servicio incluye una visita al inmueble para levantamiento de planos, un estudio de viabilidad urbanística/habitabilidad y una visita con el técnico municipal para corroborar la información. En caso de duda o querer presupuesto no dudes en contactar con nosotros.