LOS PISOS TURÍSTICOS, la tarea pendiente de Barcelona
El objetivo de la presente publicación es, a petición de mi compañera profesional y buena amiga Marta, fundadora de AR Arquitectura Legal, abordar un tema tan actual y polémico como viene siendo la existencia de los pisos turísticos desde hace ya algunos años. Más allá del indiscutible papel protagonista que éstos han ocupado en los medios, la presión mediática que llevó a la presente alcaldesa de Barcelona a las urnas y el hecho de tratarse de un iceberg con un impacto real cual Titanic, la presencia de los pisos turísticos sigue siendo, a día de hoy, una tarea pendiente de nuestro querido gobierno autonómico y municipal.
Como iba diciendo al principio del anterior párrafo, y a petición de Marta, mi objetivo no es otro que tratar de poner de manifiesto las múltiples vertientes que conciernen a este asunto, haciendo especialmente hincapié –por razones obvias- en las cuestiones de índole constructiva y legal. En esta dirección, el motivo por el cual estoy redactando la presente publicación no es otro que haber realizado un proyecto final de carrera que se propuso, si bien mantengo mis dudas acerca del resultado final, descubrir los orígenes, rasgar en los puntos críticos y captar la magnitud y efectos reales de un tema tan candente en nuestros días, sintiéndome muy halagada cuando Marta me pidió que escribiera esta publicación.
Así pues, y sin más preámbulos, voy a tratar de sintetizar las principales características relativas a la aparición, existencia –o mejor dicho, pretendida coexistencia- y efectos derivados de la presencia de los pisos turísticos en nuestra ciudad.
Antecedentes
En la línea de lo esgrimido por el sociólogo y economista John Urry (Londres, 1946–2016) han venido poniéndose de moda en la primera década de la era 2000, una nueva modalidad de alojamiento turístico que persigue el modus vivendi de la población local, cobrando así fuerza la opción de alojarse en viviendas convencionales de primeras y segundas residencias. Esta aparente inofensiva tendencia ha sacado a colación la dificultosa convivencia entre los ritmos, horarios y capacidad adquisitiva de la población flotante y residente; divergente por la propia actividad del turista por definición.
Este fenómeno ha tenido lugar a nivel internacional, más en el caso que nos ocupa – Barcelona – se ha traducido en una sobresaturación de los principales polos turísticos y sus entornos más inmediatos (el Gòtic, la Sagrada Família, el Parc Güell…), agudizándose el riesgo de morir de éxito. El incipiente fenómeno que colocó Barcelona en el punto de mira a escala mundial, tiene su origen en la celebración de los Juegos Olímpicos del 92, a partir de los cuáles se ha ido atomizando, encabezando Barcelona el ranquin de principales destinaciones turísticas, y traduciéndose la ciudad en una conversión temática de los puntos más atractivos y representativos de la misma.
Marco legal
En un inicio, y por razones más que evidentes, esta modalidad de alojamiento turístico se vio implícitamente incluido en el perímetro de competencias de la Concejalía de Vivienda, quedando posteriormente relegado, y con la entrada en vigor del Decret 159/2012, d’establiments d’allotjament turístic dentro del ámbito de aplicación de Turismo. Con la impulsión de este decreto, todas las viviendas de uso turístico deben disponer de cédula de habitabilidad y estar inscritas en el Registro de Turismo de Catalunya.
Des del punto de vista del Derecho Civil, huelga decir que los pisos turísticos se hallaron regulados ab initio por la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedando excluidos de la misma al identificarse la inapelable actividad económica a la que van vinculados (2013). Cobra especial importancia, en este plano del derecho, la Ley de Propiedad Horizontal, en la cual se recoge la potestad de los propietarios de oponerse al hecho de contar con un piso turístico en su Comunidad de Propietarios, según lo dispuesto en los estatutos de la misma. En esa misma dirección, puede restringirse también el acceso a los terrados comunitarios.
Por lo que al derecho medioambiental se refiere, la operatividad de los pisos turísticos pone sobre la mesa dos debates: por un lado, la contaminación acústica generada en edificios que en la mayoría de los casos constituyen primeras residencias, y por otro, el incremento de volumen de residuos sólidos derivado de la explotación del turismo low cost.
En cuanto a la primera, el Ayuntamiento creó en el 1990 el denominado mapa de soroll, una herramienta que permite conocer el número de decibelios medio en cada franja horaria en cualquier punto de la ciudad. La misma aplicación –disponible desde la página web oficial del Ayuntamiento- indica si se vive con unos niveles admisibles y/o recomendables –o no-.
Finalmente, en lo que al derecho urbanístico se refiere, se han impulsado diversos documentos normativos por parte de la administración local, la cual, de acuerdo con lo dispuesto en la Carta de Barcelona, Llei 22/1998 y el TRLUC (Texto Refundido de la Ley de Urbanismo), tiene competencias exclusivas en materia de planeamiento. A través de figuras como los Planes Especiales o los Planes de Usos –mecanismos urbanísticos mediante los cuales se pretenden conciliar las distintas actividades y servicios en los tejidos residenciales-, el Consistorio ha venido impulsando, desde hace ya algunos años, ciertos documentos normativos con el objetivo de garantizar la mixtura de usos en el ámbito público y privado de aquellas zonas que han muerto de éxito a raíz del turismo.
El primero de estos documentos lo hallamos en el marco de los mencionados Juegos Olímpicos, pues el Pla d’hotels de 1989 iba ya en esa dirección, puesto que en la década de los 90 el barrio de La Barceloneta experimentó un incremento en los precios de alquiler del 40% en tan sólo un año. Una coyuntura económica y financiera que acabó favoreciendo el desarrollo de los procesos especulativos.
Posteriormente, en el 2005, el Ayuntamiento impulsaba el Pla Especial d’establiments de concurrència pública, hoteleria i altres activitats, momento en el cual los pisos turísticos se convirtieron en una modalidad de alojamiento prohibida para todo el distrito de Ciutat Vella, con el objetivo de evitar el potencial mobbing inmobiliario derivado del diferencial de rentabilidad existente entre ambas tipologías de arrendamiento; la convencional y la turística.
El Projecte d’Intervenció de Reforma Integral (PERI) de La Barceloneta del 2008 ponía ya de manifiesto la incompatibilidad del uso turístico con el de la vivienda, la presión inmobiliaria, la sobreexplotación de los espacios públicos y la elevada generación de residuos. Huelga decir la inapelable repercusión que la problemática de los pisos turísticos ha alcanzado en esta zona de la ciudad, donde más de la mitad de las viviendas se ubican en planta baja, de acorde con la distribución típicamente originaria del barrio marítimo – els quarts de casa, pequeñas unidades residenciales que han sido fruto de una sucesiva segmentación a lo largo del tiempo-. Para hacernos una idea, estamos hablando de parcelas de 70, 56 m² con edificios que en sus inicios contaban con planta baja y una o máximo 2 plantas piso. Con el paso de los años éstos fueron compartimentándose, dando lugar als habitatges de mig –la mitad de la parcela- y de quart posteriormente.
Es importante no olvidar que la trama urbana del barrio marítimo nada tiene que ver con la distribución ortogonal y simétrica ideada por el urbanista Cerdà para L’Eixample barcelonés, en cuanto a amplitud de calle, absorción y vehiculación de contaminación acústica y ubicación de residencias. Mientras que las calles tipo de este último suelen tener una anchura media de 20 m, las del barrio marinero cuentan con 6,50 m de ancho y edificios que han ido ganando en altura hasta alcanzar las 4, 5 y hasta 6 plantas actuales. Este factor, sumado a las cuestionables condiciones de aislamiento de la tipología edificatoria y el hecho de contar con un 67,3 % de unidades residenciales en planta baja (se concentran en La Barceloneta el 94% de viviendas a la altura de la calle), hacen que en verano este barrio se convierta en un sinvivir. Hay que tener asimismo presente que estamos hablando de la zona de playas por excelencia de la ciudad condal y que, para colmo, con el ascenso de temperaturas la tendencia a abrir las ventanas aumenta considerablemente.
La combinación de todos estos factores por sí sola ya es, indiscutiblemente, un cóctel molotov.
Con la aprobación inicial del Pla Especial d’Habitatges d’Ús Turístic en 2014 se puso de manifiesto la vertiente económica más desfavorecida de la mala gestión del turismo –no hay que olvidar que este generaba, ya en 2010, un 12,5 % del PIB-. En esta dirección el mencionado plan urbanístico sacaba a relucir el aumento de los precios de alquiler experimentado para el conjunto de la ciudad, (he ahí el quid de la cuestión, pasamos de hablar de un derecho fundamental como representa la vivienda a un bien de intercambio puro y duro, puesto que el sector inmobiliario se ha convertido en un auténtico mercado) extendiéndose así la problemática detectada años atrás en La Barceloneta. Este desmesurado incremento en la solicitación de las rentas cristalizó en un aumento de dificultades para acceder a la vivienda –todavía latente- por parte de la población residente, puesto que mientras los sueldos llevan años congelados, los alquileres no han hecho más que subir, produciéndose un salto al vacío, en vez de una relación directamente proporcional entre ambas componentes.
Finalmente, en julio de 2015, se ponía en marcha la moratoria urbanística de la mano del recientemente constituido gobierno municipal, inaugurándose un periodo de suspensión de licencias hoteleras para un plazo máximo de 2 años. En medio de esta atmósfera de espíritu resolutivo se empezaba a reflexionar sobre el modelo turístico deseado para la ciudad, a la vez que el denominado rescate de plazas –mecanismo que supedita cualquier alta a la correspondiente baja de otro alojamiento turístico- era la realidad imperante.
A finales del mismo año se llevó a cabo la aprobación inicial del Pla Especial d’Establiments d’Allotjament Turístic i Habitatges d’Ús Turístic para el conjunto de la ciudad, determinándose unos
Dos visualizadores que buscan pisos turísticos irregulares trucan a un portero automático en la Villa de Gràcia, el 28 de junio de 2016 (Horizontal).
umbrales de tolerancia de admisión para dichos establecimientos que variaban en función de la zona en cuestión. Una vez más, y por diversos motivos, la aprobación definitiva del mismo fue postergada hasta principios del presente año.
Más aun así, y por último, quisiera instar a los seguidores de AR Arquitectura Legal y demás lectores, pero sobre todo a nuestro gobierno local y autonómico, que implanten medidas similares a las concebidas en el ámbito comunitario de la mano del derecho comparado. Si bien las detecciones de pisos turísticos a puerta fría ofrecieron resultados el verano pasado, existen, a mi humilde parecer, mecanismos más efectivos.
Veamos algunos ejemplos:
Amsterdam optó por limitar el número de pisos turísticos en un 10% del parque residencial, supeditando así la ampliación de futuras concesiones al desarrollo de obras de nueva construcción.
París apostaba por otorgar a Airbnb –como principal plataforma intermediaria entre propietarios y usuarios- la responsabilidad de recaudar el impuesto turístico, así como de informar a los arrendadores acerca del marco legal de aplicación con carácter bianual.
Berlín establecía en abril de 2015 un techo económico equivalente al 10% del precio unitario medio para el conjunto de la ciudad en función de la tipología de vivienda y zona en la que estuviera inscrita.
Barcelona, mayo de 2017…. Seguimos esperando.
Elisenda Gadea Solina
Arquitecta técnica
