¿Quieres convertir un local o una oficina en vivienda?
En este nuevo post queremos darte las claves de lo que necesitas saber antes de llevar a cabo un cambio de uso de local u oficina a vivienda.
Contexto actual
El avance de la tecnología ha cambiado drásticamente la manera en que nos relacionamos en nuestro día a día. En consecuencia ha habido un impacto en nuestra forma de hacer negocios y trabajar.
De igual manera que muchas empresas ya establecidas destinan cada vez más recursos a ofrecer sus productos o servicios vía Internet, también los hay que se plantean no tener tienda física (e-commerce), reducir sus dimensiones o incluso tener a empleados que trabajan desde casa. Salvo para locales u oficinas con una excelente situación, lo anterior se traduce en que la demanda baja y con ella los precios tanto de alquiler como de venta.
Con este cambio de modelo de negocio en marcha, que difícilmente aminorará su ritmo, propietarios de este tipo de bienes inmuebles o inversores se plantean su transformación a vivienda mediante lo que se conoce como un cambio de uso.
Estudio de viabilidad
Para poder convertir un local u oficina en una vivienda es necesaria la elaboración de un Proyecto de cambio de uso, que consiste en un documento elaborado por un arquitecto que tiene como finalidad obtener la pertinente licencia urbanística para iniciar las obras necesarias para dicho cambio de uso. En el cual debe quedar definida la solución constructiva adoptada para la vivienda proyectada y quedar justificado el cumplimiento de la normativa vigente.
Pero es importantísimo tener presente que no todos los locales u oficinas permiten el cambio de uso, ya que puede ser que éstos no reúnan las condiciones urbanísticas o constructivas necesarias para ello. Ya que por mucho que adaptemos el interior del inmueble al uso residencial, si éste no garantiza el cumplimiento de la normativa que le es de aplicación nunca podrá ser considerado vivienda.
Por ello, es recomendable realizar un Estudio de Viabilidad antes de comprar o reformar un inmueble con la intención de cambiar su uso a vivienda. Este estudio lo realizan técnicos competentes, los cuales analizan los siguientes aspectos:
Viabilidad urbanística
En primer lugar habrá que valorar si URBANÍSTICAMENTE, es viable el cambio de uso. Para ello será necesario conocer la cualificación urbanística de la parcela, a partir de la cual podremos saber si se permite el uso residencial. En caso afirmativo, conociendo la cualificación, se calculará el número máximo de viviendas permitido en la parcela, para determinar si es posible una nueva vivienda, o si por el contrario la densidad ya está copada.
Imagen del planeamiento urbanístico de Barcelona
La cualificación también nos determinará algunos de los aspectos edificatorios que deberá cumplir la nueva vivienda, como la altura libre, el programa mínimo, las superficies mínimas… Estos parámetros consisten en una serie de mínimos que la vivienda proyectada deberá garantizar para ser apta para el nuevo uso.
Como podéis ver, determinar la viabilidad de un cambio de uso es algo más complejo que verificar si en la parcela el uso residencial está permitido o no. Sino que hay que verificar que otros muchos factores se cumplan. Por este motivo en AR arquitectura legal, insistimos a todos aquellos que estén dispuestos a invertir sus ahorros en un cambio de uso, que antes de nada realicen un Estudio de Viabilidad.
Viabilidad en materia de habitabilidad
Decreto de Habitabilidad de Catalunya
Una vez nos hayamos cerciorado de que urbanísticamente es viable el cambio de uso a vivienda, habrá que estudiar si el inmueble permite el cumplimiento de los requisitos de Habitabilidad. Que en el caso de Catalunya, vienen determinados por el decret 141/2012, de 30 d’octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat. (Tal como podréis ver en el enlace, la normativa nos habla de accesibilidad, superficies y dimensiones mínimas, programa mínimo, ocupación máxima, equipamientos mínimos…)
En esta normativa se establecen los requisitos mínimos en materia de habitabilidad que deberá cumplir la nueva vivienda, que serán más o menos restrictivos en función de la envergadura del cambio de uso. De manera que si éste afecta a la totalidad del edificio, los requisitos serán más estrictos, que si solamente lo hace a una única entidad.
Junto con el decreto de habitabilidad existen otras normativas municipales que también regulan en materia de habitabilidad. En los supuestos en que ambas normas entren en contradicción, siempre habrá que aplicar el requisito más restrictivo. Por ejemplo, mientras el decreto de habitabilidad exige una superficie útil mínima de 20 m2, en Barcelona, la normativa municipal, establece un mínimo de 40m2. En este caso, si el inmueble se encuentra en Barcelona, se deberá cumplir el requisito más restrictivo, los 40m2.
En pocas palabras, un estudio de viabilidad resulta muy útil ya que nos permite estudiar si la adaptación del local u oficina a vivienda es posible, y valorar si la intervención es económicamente viable.
Proyecto, obras y trámites administrativos
Cuando ya hayamos comprobado que es posible el cambio de uso, es el momento de elaborar el proyecto técnico para obtener la licencia urbanística y poder iniciar las obras para adaptar el inmueble a su nuevo uso. Una vez finalizados dichos trabajos habrá tramitar el Certificado Final de Obra, documento a partir del cual podremos iniciar todos los trámites administrativos para reconocer el inmueble como vivienda. Ya que recordemos que a efectos legales y administrativos, la tramitación de un cambio de uso es equivalente a la creación de una vivienda de obra nueva.
Con el Certificado Final de obra expedido, es el momento de solicitar la primera ocupación al correspondiente Ayuntamiento, y tramitar la Cédula de habitabilidad de primera ocupación. A la vez que también podremos iniciar los trámites para hacer constar tanto en el Castrato y como en el Registro de la Propiedad, la nueva condición de vivienda del inmueble en cuestión.
Esto es todo, esperamos que os haya servido de ayuda este post, sobre todo a todos aquellos que están en vías de invertir dinero en un inmueble para convertirlo en vivienda. ¡Y no olvidéis que para cualquier duda estamos a vuestra disposición!
