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Servidumbres un derecho real

En este post trataremos un término jurídico relacionado con los bienes inmuebles. Se trata de las servidumbres, que aún ser un derecho en desuso y más común en fincas rústicas de grandes dimensiones, ofrece utilidades, y a la vez limitaciones, a las fincas afectadas a tener en consideración.


¿Qué es una servidumbre?

La servidumbre es un derecho real, es decir una figura jurídica, que establece unos determinados beneficios/limitaciones sobre unos inmuebles concretos. Por un lado está la finca sirviente, que mediante una reducción de las propias facultades, otorga algún tipo de uso o privilegio a la finca dominante. En Cataluña quedan reguladas por el Código Civil de Cataluña, en concreto la LEY 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

La servidumbre se constituye mediante escritura pública y posterior inscripción al Registro de la Propiedad. El titular de la servidumbre será la finca dominante, mientras que a la finca sirviente se le inscribirá una carga a causa de la servidumbre mencionada. Esto quiere decir que en la nota simple registral de la finca sirviente la servidumbre quedará reflejada en el apartado de cargas, mientras que en el caso de la finca dominante constará como una cualidad del inmueble. Hay que tener en consideración que las servidumbres pueden ser adquiridas de forma voluntaria o forzosa, pero en ningún caso por usucapión.


¿Quién puede constituir una servidumbre?

La servidumbre la pueden constituir los propietarios de las fincas sirviente o dominante o cualquier persona que disponga de un título de derecho real sobre alguna de las fincas. En este último caso, si la constitución es voluntaria, la duración de la servidumbre será equivalente a la del derecho real que se disponga.

Cuando un mismo propietario es titular de varias fincas puede establecer servidumbres entre ellas, pero en el momento de vender alguna de las fincas, si la servidumbre no está escriturada en el Registro de la Propiedad y únicamente consta en la realidad, tendrá que hacer constar en la escritura de compraventa si la inscribe o si renuncia expresamente. Por otro lado, el hecho de ser titular de varias fincas con servidumbres no supone automáticamente su extinción, habrá que renunciar expresamente mediante escritura pública.


Condiciones generales de una servidumbre

La servidumbre tiene como finalidad ofrecer una utilidad exclusiva a la finca dominante, de forma que se tiene que ejercer de la manera más adecuada y, a la vez, menos incómoda y lesiva para la finca sirviente.

Los propietarios de la finca sirviente, si el ejercicio de la servidumbre acontece excesivamente cargante e incómodo, pueden exigir, a su cargo, las modificaciones que crean convenientes en la manera y el lugar de prestar la servidumbre, siempre que no disminuyan su valor y utilidad. En ningún caso podrán hacer ninguna obra que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre.

Las obras y actuaciones para establecer o conservar la servidumbre van a cargo de la finca dominante, titular de la servidumbre. Pero, la finca sirviente está obligada, siempre que sea necesario, a permitir la ocupación parcial de su finca para que se puedan ejecutar dichas obras. En el supuesto de que la servidumbre constituya alguna utilidad efectiva para la finca sirviente, tendrá que contribuir en las obras de forma proporcional, excepto que se pacte el contrario.


Servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces tiene como finalidad que la finca dominante pueda recibir, a través de ventanas o tragaluces, la luz que entra y pasa por la finca sirviente. La servidumbre de vistas incluye la de luces y permite abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o en su defecto habituales según las buenas prácticas de la construcción.


Tipos de servidumbres forzosas

A continuación se explican los diferentes tipos de servidumbres que se pueden establecer de forma forzosa:

Servidumbre de paso

Los propietarios de una finca sin salida o con una salida insuficiente a la vía pública pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso para acceder. Este paso se tiene que dar por el punto menos perjudicial para las fincas grabadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.

Servidumbre de acceso en una red general

Los propietarios de una finca sin conexión a una red general de suministro de instalaciones (agua, electricidad, saneamiento, gas…), pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre; siempre y cuando la conexión al servicio no se pueda hacer por otro lugar sin gastos desproporcionados y si los perjuicios ocasionados no son sustanciales. Esta servidumbre de instalaciones se tiene que dar por el punto menos perjudicial para las fincas grabadas y, si es compatible, por el más beneficioso para la finca dominante.

Servidumbre de acueducto

Los propietarios de una finca que sean titulares de un recurso hídrico pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acueducto para que la finca dominante se pueda explotar. Esta servidumbre permite a quién es titular hacer todas las obras necesarias para llevar el agua, y tiene que mantener estas instalaciones en buen estado de conservación. El paso del agua se tiene que dar por el punto más adecuado y, si es compatible, menos perjudicial para las fincas grabadas.


Indemnizaciones por servidumbres forzosas

Para poder establecer una servidumbre forzosa hará falta, por parte de los propietarios de la finca dominante, el pago previo de una indemnización a los propietarios de la finca sirviente. El valor de dicha indemnización tendrá que ser, como mínimo, equivalente a la disminución del valor de la finca sirviente afectada. La indemnización puede ser reducida si los propietarios de la finca sirviente también utilizan las servidumbres u obtienen algún beneficio de las obras ejecutadas.

No será necesario el pago de ninguna indemnización si una finca queda sin salida a la vía pública, sin conexión en una red general o sin acceso al agua como consecuencia de una intervención de división o segregación efectuada por quien tendría derecho a reclamarla.


Extinción de las servidumbres

A continuación se relacionan las causas que pueden originar la extinción de una servidumbre:

  • Extinción de los derechos.
  • Carencia de uso durante diez años.
  • Pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.
  • Imposibilidad de ejercerla.
  • Falta de la declaración de la existencia de la servidumbre.

Los titulares de una servidumbre forzosa que se restablezca en los diez años siguientes a su extinción no tendrán que pagar ninguna indemnización, excepto que la referida servidumbre se hubiera extinguido por un acto propio de los titulares de la finca dominante.


Modificaciones de las fincas

La modificación de la finca dominante no supone la extinción de la servidumbre ni tampoco puede hacer más cargante su ejercicio.

Por otro lado, en los casos en que se divide o segrega la finca sirviente, y la servidumbre únicamente es de utilidad para alguna de las fincas resultantes, las fincas que no hacen uso de la servidumbre pueden exigir a la finca dominante la extinción de la servidumbre. En los casos de agregación o agrupación de fincas, si a causa de esta actuación la servidumbre deja de tener utilidad se puede exigir su extinción.


Protección de la servidumbre

Los titulares de una servidumbre disponen de acción confesoria, es decir pueden hacer uso de una acción civil que los faculta a obtener una resolución judicial que proteja, mantenga o restituya el ejercicio de la servidumbre contra cualquier persona que se oponga, la perturbe o amenace de hacerlo. La acción confesoria prescribe en diez años desde que se produce el acto obstativo.


¿En qué podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal ofrecemos asesoramiento técnico y jurídico respecto de la situación de los inmuebles, por lo tanto si quieres inscribir una servidumbre, dispones o estás interesado en un inmueble afectado por una servidumbre y necesitas asesoramiento no dudes en contactar con nosotros.

Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas e indicando la dirección del inmueble.

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