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Vicio oculto en inmuebles de segunda mano

En este post os explicamos en qué consiste un vicio oculto y cómo reclamarlo en el caso de inmuebles de segunda mano (locales, oficinas, naves, viviendas, solares…). Vamos arrojar un poco de luz al tema dando respuesta a una serie de preguntas claves.

1/ ¿Qué es un vicio oculto?

A grandes rasgos, y como el propio nombre indica, es un defecto (vicio) preexistente en el inmueble, que no ha podido ser identificado (oculto) en el momento de la compra. A efectos legales, el defecto deberá cumplir los siguientes requisitos para ser considerado como tal:

No debe constar su existencia en la documentación relativa a la compraventa. (Con el fin de probar la no conformidad con el contrato de compraventa, tal y como exige la normativa vigente).

Debe ser preexistente a la compra del inmueble.

No puede ser posible conocer su existencia con anterioridad a la compraventa, aun habiendo inspeccionado el inmueble. (Recordar que es el vendedor quién tiene la obligación de inspeccionar el inmueble antes de formalizar la compra).

2/ He identificado un vicio oculto ¿Qué hago?

Lo primero que debemos hacer es informar al vendedor de su existencia y alcance, a fin de que éste pueda subsanarlo de manera voluntaria.

3/ Si el vendedor no lo subsana ¿Qué acciones debo tomar?

En primer lugar deberá asesorarse jurídicamente con un abogado de su confianza, para que estudie su caso y evalué las opciones disponibles. A grandes rasgos, la normativa vigente plantea los siguientes remedios legales:

a) Exigir la reparación del defecto.

b) Resolución del contrato, en caso de incumplimiento esencial.

c) Reducción del precio.

d) Reclamar indemnización de daños y perjuicios.

4/ ¿Qué plazos dispongo?

Dispone de un plazo máximo de 2 años, desde la entrega del inmueble, para identificar y poner de manifiesto la existencia de un posible vicio oculto. Más un plazo máximo de 3 años, desde que se pone de manifiesto, para reclamarlo y emprender las acciones legales oportunas.

5/ ¿En qué podemos ayudarte?

Somos especialistas en la elaboración de Informes Periciales, un elemento clave en el caso de que decidas emprender acciones legales al respecto.

6/ ¿Qué es un informe pericial?

Se trata de un informe técnico suscrito por un especialista en la materia objeto del mismo, que tendrá la finalidad de:

Identificar el vicio oculto.

Probar que se trata de un proceso patológico preexistente a la compra.

Cuantificar su coste de reparación.

Cuantificar posibles perjuicios o su impacto en el precio de compra.

En AR arquitectura legal trabajamos de la mano con vuestros abogados a fin de diseñar la estrategia óptima en cada caso particular.

Aquí os dejamos un video resumen con toda la información.


Ejemplos:

A lo largo de nuestra experiencia, los casos más comunes de vicios ocultos que nos hemos encontrados son estos:

CASO 1: Humedades por filtración _  

“Compramos un piso y nos lo entregan recién pintado. Al poco de entrar a vivir, con las primeras lluvias estacionales, aparecen goteras. Probablemente se trate de un vicio oculto, ya que las humedades eran preexistentes y han sido camufladas con la pintura. En este caso será conveniente elaborar un informe pericial que objetivice las filtraciones.”

CASO 2: Aluminosis _

Compramos un local con falso techo. Al poco iniciamos una reforma integral y mientras retiramos el falso techo advertimos que las vigas del forjado presentan deficiencias. Contratamos a una empresa especializada en la diagnosis estructural y certifica la afectación de las vigas por aluminosis.  Nos encontremos de nuevo ante un vicio oculto que no hemos podido identificar previamente debido a la existencia del falso techo.”

CASO 3: Saneamiento obstruido _

“Compramos una casa con jardín. Al entrar a vivir, tras poco tiempo de uso, se nos inunda el baño de la planta baja. Tras la intervención de los servicios de la cuba, se identifica que la instalación de saneamiento está obstruida por raíces. En este caso, la obstrucción conforma un vicio oculto que no ha podido identificarse hasta que no hemos uso del inmueble.”

Recordar que no son vicios ocultos …

Todos aquellos desperfectos apreciables a simple vista, como defectos en acabados o revestimientos.

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