En aquest post tractem els reptes que com a tècnics se’ns plantegen a l’hora d’establir les quotes de participació d’una comunitat de propietaris en règim de divisió horitzontal
Quan és necessària una proposta de repartiment
Com a despatx tècnic, i de forma general, ens trobem amb la necessitat d’establir un repartiment de quotes de participació per a una finca existent en dos supòsits diferents.
D’una banda, ens trobem amb comunitats de propietaris que de forma voluntària volen revisar el repartiment establert per a les quotes de participació de les entitats que la conformen. Habitualment, aquests processos s’inicien quan alguna de les entitats de la comunitat adverteix que la superfície construïda privativa que té assignada, tant al Cadastre com al Registre de la Propietat, no s’ajusta a la realitat. De forma que quan ho posa en coneixement de la comunitat, aquesta ha de decidir si vol revisar les quotes de participació vigents per tal d’esmenar les possibles discrepàncies.
Altrament, com a tècnics, també ens trobem en la necessitat de definir les quotes de participació en finques existents que, tot i estar dividides físicament en diverses entitats, encara no han implantat el règim de propietat horitzontal formalment.
En ambdós casos serà necessària la contractació d’un tècnic –arquitecte o arquitecte tècnic- perquè porti a terme les comprovacions pertinents per tal de poder definir una proposta de quotes de participació que s’ajusti a les característiques físiques i jurídiques de la finca.
Marc normatiu i definicions
A Catalunya, la normativa que regula la propietat horitzontal és el Codi Civil de Catalunya, en concret la LLEI 5/2015, del 13 de maig, de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals.
Règim de propietat horitzontal
El règim jurídic de la propietat horitzontal suposa, per als propietaris de cadascuna de les entitats que integren la comunitat, el dret de propietat en exclusiva sobre l’element privatiu del qual s’és titular i en comunitat amb els altres propietaris sobre els elements comuns de la finca a la qual pertany.
Poden ser objecte de propietat horitzontal, entre altres immobles, els edificis en els quals coexisteixin elements privatius, constituïts per habitatges, locals o espais físics susceptibles d’independència funcional i d’atribució a diferents propietaris, amb elements comuns, necessaris per a l’ús i el gaudi adequat dels privatius. De forma que aquests elements comuns són inseparables dels elements privatius.
Per a la seva constitució es requereix l’atorgament del títol de constitució, el que suposa, entre d’altres extrems, la determinació de una quota de participació per cada element privatiu sobre els elements comuns de l’edifici.
Quotes de participació
Les quotes de participació s’expressen en percentatge (%) sobre el total de l’edifici i determinen i concreten la participació que correspon a cadascun del elements privatius sobre la propietat dels elements comuns.
Aquest percentatge té la funció de fixar la participació dels elements privatius en les càrregues i beneficis dels elements comuns i, conseqüentment, distribuir les despeses i ingressos associats a la gestió de la comunitat, a excepció que es pacti el contrari.
Les quotes de participació es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per mitjà de l’autoritat judicial o d’un procediment de resolució extrajudicial de conflictes.
La normativa vigent i d’aplicació estipula que aquestes quotes de participació s’han de fixar proporcionalment a la superfície de l’element privatiu i ponderar-les en base l’ús, la destinació i les altres dades físiques i jurídiques dels béns que integren la comunitat.
D’una banda, el percentatge de la quota de participació vindrà determinat en essència per un paràmetre que es pot quantificar de forma objectiva, que és la superfície construïda associada a l’entitat privativa. Però a la vegada, aquest percentatge haurà de ser ponderat per uns altres paràmetres, que són l’ús i les característiques físiques i jurídiques de l’immoble. Els quals abasteixen conceptes molt amplis i el seu impacte en la ponderació depèn de forma directe de la interpretació i el criteri del tècnic que elabori la proposta.
Per tant, aquesta falta de criteris i regles tècniques que estandarditzin els elements a ponderar comporta una responsabilitat important per als tècnic que efectuem aquesta tasca.
Problemàtica a l’hora de definir el repartiment
Tot i que és la comunitat qui té la potestat de decidir al respecte del repartiment de les quotes de participació, aquesta s’ha de basar en una proposta prèvia elaborada per un tècnic competent. Sovint ens trobem que els diferents propietaris que conformen la comunitat discrepen en la elecció del criteri de ponderació definits pels tècnics. Motiu pel qual, finalment, opten per a definir les quotes de participació sense ponderar els percentatges obtinguts de forma proporcional a partir de les superfícies de cadascuna de les entitats privatives.
Per norma general, la tasca del tècnic consisteix en conèixer els antecedents urbanístics de la finca, per verificar si la realitat actual ha estat legalment implantada i s’ajusta a lo estipulat en les preceptives autoritzacions municipals, pel que fa als usos, el nombre d’entitats, la volumetria i la superfície edificada. També es comprova la seva situació registral, en concret es consulten el Cadastre i el Registre de la Propietat.
Apart de les referides comprovacions documentals el tècnic també efectua una inspecció tècnica de la finca per dur a terme un aixecament de plànols de tot l’edifici i constatar la seva configuració, usos i superfícies. La visita del tècnic, també serveix per obtenir informació al respecte de les característiques físiques que el componen.
Finalment, el tècnic amb les comprovacions efectuades elabora una proposta de repartiment de les quotes de participació.
Habitualment quan fem una proposta de ponderació, tenim en consideració l’ús urbanístic de cadascuna de les entitats privatives, la intensitat d’ús que comporta cadascuna, l’ús que fan de les instal·lacions comunes, les superfícies comunes d’ús exclusiu que tenen atribuïdes i l’impacte que tenen els elements comuns en el seu ús i gaudi.
Com podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal oferim assessorament al respecte d’una divisió horitzontal en una edificació existent, ja sigui per implantar-lo, corregir o revisar les quotes de participació.
Per a més informació no dubtis a contactar amb nosaltres, trucant-nos o enviant un mail a info@ararquitecturalegal.com explicant el què necessites i indicant l’adreça de l’immoble.
