En este post tratamos los retos que como técnicos se nos plantean en la hora de establecer las cuotas de participación de una comunidad de propietarios en régimen de división horizontal.
Cuándo es necesaria una propuesta de reparto
Como despacho técnico y por norma general, nos enfrentamos al encargo de establecer un reparto de cuotas de participación para una finca existente en dos supuestos distintos.
Por un lado, nos encontramos con comunidades de propietarios que de forma voluntaria quieren revisar el reparto establecido para las cuotas de participación de las entidades que la conforman. Habitualmente, estos procesos se inician cuando alguna de las entidades de la comunidad advierte que la superficie construida privativa que tiene asignada, tanto en el Catastro como en el Registro de la Propiedad, no se ajusta a la realidad. De forma que cuando lo ponen en conocimiento de la comunidad, ésta se ve en la obligación de decidir si quiere revisar las cuotas de participación vigentes para enmendar las posibles discrepancias.
Por otro lado, como técnicos, también nos encontramos en la necesidad de definir las cuotas de participación en fincas existentes que, a pesar de estar divididas físicamente en varias entidades, todavía no han implantado el régimen de propiedad horizontal formalmente.
En ambos casos, será necesaria la contratación de un técnico –arquitecto o arquitecto técnico- para que lleve a cabo las comprobaciones pertinentes para poder definir una propuesta de cuotas de participación que se ajuste a las características físicas y jurídicas de la finca
Marco normativo y definiciones
En Catalunya, la normativa que regula la propiedad horizontal es el Código Civil de Catalunya, en concreto la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.
Régimen de propiedad horizontal
El régimen jurídico de la propiedad horizontal supone, para los propietarios de cada una de las entidades que integran la comunidad, el derecho de propiedad en exclusiva sobre el elemento privativo del cual se es titular y en comunidad con los otros propietarios sobre los elementos comunes de la finca a la cual pertenece.
Pueden ser objeto de propiedad horizontal, entre otros inmuebles, los edificios en los cuales coexistan elementos privativos, constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute adecuado de los privativos.
De forma que estos elementos comunes son inseparables de los elementos privativos.
Para su constitución se requiere el otorgamiento del título de constitución, lo que conlleva, entre otros extremos, la determinación de una cuota de participación para cada elemento privativo sobre los elementos comunes del edificio.
Cuotas de participación
Las cuotas de participación se expresan en porcentaje (%) sobre el total del edificio y determinan y concretan la participación que corresponde a cada uno de los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
Este porcentaje tiene la función de fijar la participación de los elementos privativos en las cargas y beneficios de los elementos comunes y, consecuentemente, distribuir los gastos e ingresos asociados a la gestión de la comunidad, a excepción de que se pacte lo contrario.
Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.
La normativa vigente y de aplicación estipula que estas cuotas de participación se tienen que fijar proporcionalmente a la superficie del elemento privativo y ponderarlas en base al uso, destino y otros datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
Por un lado, el porcentaje de la cuota de participación vendrá determinado en esencia por un parámetro que se puede cuantificar de forma objetiva, que es la superficie construida asociada a la entidad privativa. Pero a la vez, este porcentaje tendrá que ser ponderado por otros parámetros, que son el uso y las características físicas y jurídicas del inmueble. Los cuales alcanzan conceptos muy amplios y su impacto en la ponderación depende de forma directa de la interpretación y el criterio del técnico que elabore la propuesta.
Por lo tanto, esta falta de criterios y reglas técnicas que estandaricen los elementos a ponderar compuerta una responsabilidad importante para los técnico que efectuamos esta tarea.
Problemática a la hora de definir el reparto
A pesar de que es la comunidad quien tiene la potestad de decidir al respecto del reparto de las cuotas de participación, ésta debe basarse en una propuesta previa elaborada por un técnico competente. A menudo nos encontramos que los diferentes propietarios que conforman la comunidad discrepan en la elección del criterio de ponderación definidos por los técnicos. Motivo por el cual, finalmente, optan para definir las cuotas de participación sin ponderar los porcentajes obtenidos de forma proporcional a partir de las superficies de cada una de las entidades privativas.
Por norma general, la tarea del técnico consiste en estudiar los antecedentes urbanísticos de la finca, para verificar si la realidad actual ha sido legalmente implantada y se ajusta a lo estipulado en las preceptivas autorizaciones municipales, en cuanto a los usos, el número de entidades, la volumetría y la superficie edificada. También se comprueba su situación registral, en concreto se consultan el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Aparte de las referidas comprobaciones documentales el técnico también efectúa una inspección técnica de la finca para llevar a cabo un levantamiento de planos de todo el edificio y constatar su configuración, usos y superficies. La visita del técnico, también sirve para obtener información al respecto de las características físicas que lo componen.
Finalmente, el técnico con las comprobaciones efectuadas elabora una propuesta de reparto de las cuotas de participación.
Habitualmente cuando hacemos una propuesta de ponderación, tenemos en consideración el uso urbanístico de cada una de las entidades privativas, la intensidad de uso que comporta cada una, el uso que hacen de las instalaciones comunes, las superficies comunes de uso exclusivo que tienen atribuidas y el impacto que tienen los elementos comunes en su uso y disfrute.
¿Cómo podemos ayudarte?
En AR arquitectura legal ofrecemos asesoramiento al respecto de divisiones horizontales en edificaciones existentes, ya sea para implantarlo, corregir o revisar las cuotas de participación.
Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un correo a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas y la dirección de la finca.
