En aquest nou post reprenem el fil d’un post anterior en el qual us donàvem alguns consells referent a les comprovacions documentals mínimes que considerem que cal realitzar abans de comprar un immoble.
Introducció
Actualment, la compra d’un actiu, com ho és un bé immoble, suposa una inversió econòmica rellevant. Motiu pel qual, com a tècnics, considerem decisiu portar a terme un mínim de verificacions relatives a l’immoble abans de formalitzar la compra. Això ens permetrà dotar de major seguretat a la transacció, però, sobretot ens oferirà la tranquil·litat de saber que estem fent una inversió segura.
De la mateixa manera que cada immoble és diferent, cada compravenda té les seves particularitats i complexitats associades. Aquest post no és un manual infal·lible per a compravendes, sinó que només pretén exposar els conceptes bàsics per a procedir amb un mínim de garanties. Igualment, quan la documentació que disposem no la sapiguem interpretar o es plantegin dubtes és aconsellable assessorar-se amb un professional.
Com ja hem reiterat en multitud d’ocasions, els immobles tenen associades diferents realitats: física, registral, cadastral, urbanística… En el post anterior vam tractar les comprovacions documentals relatives a la realitat urbanística. En aquest post ens centrarem en les verificacions documentals a nivell registral.
Realitat registral
Quan parlem de realitat registral fem referència a com està inscrit l’immoble en el Registre de la Propietat. Per a conèixer la realitat registral de l’immoble és necessari disposar d’una nota simple registral actual d’aquest. Aquest document, a part d’informar de qui és el propietari, inclou una descripció registral i defineix les possibles càrregues i gravàmens associades a l’actiu, com poden ser hipoteques, dominis, usdefruits o embargaments. Encara que aquestes limitacions són un element important a analitzar sempre que es vol adquirir un immoble, en aquest post centrarem la nostra atenció en la descripció registral.
Per norma general, el venedor sol facilitar la nota simple de l’immoble als interessats, però si no és el cas, podem sol·licitar-la directament al Registre de la Propietat a través de la seva seu electrònica. Per a això, haurem de conèixer el codi registral únic (CRU o IDUFIR) de la finca, les dades del seu titular actual, les seves dades registrals o altres dades com la seva ubicació i referència cadastral.
Descripció registral
La descripció registral és una breu ressenya textual en la qual, en poques línies, per norma general, s’indica la següent informació relativa a l’immoble:
Naturalesa de la finca: En primer lloc, en la descripció registral de l’immoble es ressenya si es tracta d’una fina rústica o urbana.
Número d’entitat: Quan es tracti d’un immoble en règim de propietat horitzontal, la descripció indicarà el número d’entitat que té assignat dins del conjunt de la finca matriu dividida.
Tipologia: La descripció definirà la tipologia d’immoble i el seu ús, com per exemple local comercial, habitatge, oficina, estudi….
Ubicació: La descripció registral ha de concretar la ubicació exacta de l’immoble. En finques urbanes se sol assenyalar la via d’accés, número i municipi en el qual s’emplaça l’immoble, i depenent de la seva tipologia també s’indica la urbanització, escala, bloc, pis i/o porta. Mentre que en finques rústiques la concreció de la seva localització pot ser més complexa, a causa del seu emplaçament fora de zones urbanes.
Programa funcional: Sol ser habitual que la descripció registral d’edificacions inclogui una ressenya relativa al nombre de plantes en què es desenvolupa i les seves dependències, així com de les seves dotacions exteriors o construccions auxiliars, com ara terrasses, piscines…
Superfícies: Quan es tracta de terrenys la descripció indicarà la seva extensió i en cas d’edificacions la seva superfície construïda i/o útil.
Límits: La descripció també inclou una descripció dels límits de la finca, esmentant les finques contigües.
Quota de participació: En finques subjectes al règim de propietat horitzontal, la descripció inclou el coeficient de participació que aquesta té assignat respecte de les zones comunes.
Referència i coordinació cadastral: És possible que també s’indiqui la referència(s) cadastral(és) que té assignada la finca i si aquesta es troba coordinada amb el cadastre.
Cal esmentar que el Registre de la Propietat a Espanya, tal com el coneixem en l’actualitat, va ser fundat en 1861. Això significa que al llarg de la seva existència s’ha anat adaptant a l’evolució i necessitats de la societat del moment mitjançant successives reformes legals. Actualment la norma que regula el Registre de la Propietat, la Llei hipotecària, entre altres aspectes, promou la unificació de criteris i la coordinació de dades amb el Registre Cadastral.
Tot i això, no és obligatori l’actualització de les dades registrals d’una finca degudament inscrita sempre que no es vulguin inscriure canvis que afectin la seva titularitat, descripció, càrregues o gravàmens. Per això, és habitual que ens trobem finques inscrites amb descripcions anacròniques, desactualitzades o inconcretes, que reuneixin molt pocs dels requisits descrits en aquest post.
En què ens hem de fixar?
Com ja hem comentat anteriorment, en aquest post ens centrem en la informació recollida en la descripció registral. No obstant això, és necessari incidir que, per a valorar la seva compra, també és imprescindible revisar les càrregues i gravàmens que té associada la finca en qüestió. Dit això, respecte de la descripció registral haurem de posar especial atenció en el següent:
- Verificar que la informació consignada en la descripció registral s’ajusti a la realitat física de l’immoble. És a dir, que el seu emplaçament i característiques físiques coincideixin amb les descrites en la nota simple. Especialment quant a la ubicació, tipologia, ús, configuració i superfícies de l’immoble.
- En edificacions, és rellevant verificar que la informació registral que defineix la construcció sigui coherent amb la descripció del mateix en la llicència d’obres que habilita la seva implantació. El que significa comprovar que la realitat registral de l’immoble també està d’acord amb la seva realitat urbanística. En aquest cas, caldrà prestar especial atenció a l’ús, configuració i superfícies de l’immoble.
- Quan la informació registral sigui confusa, poc concreta o que directament contradigui la realitat física o urbanística és aconsellable estudiar la viabilitat de la seva esmena. Com que com més veraç sigui la informació registral més segura serà la transmissió de l’immoble.
- Finalment, quan sigui possible esmenar les inconcrecions o defectes de la informació registral, es recomana esmenar-los previ a l’escriptura de transmissió, amb la finalitat de dotar de major garantia l’èxit de l’operació.
Com podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal ens encarreguem de les gestions tècniques associades als procediments per a esmenar possibles defectes en la descripció registral d’un immoble.
Per a més informació no dubtis en contactar amb nosaltres, trucant o enviant un correu a info@ararquitecturalegal.com explicant el què necessites i la direcció de la finca.
