En aquest post parlarem del fenomen de les humitats per capil·laritat i analitzarem si la seva existència sempre conforma una falta de conformitat o vici ocult en cas de compravenda d’un immoble.
Què són les humitats per capil·laritat?
Són aquelles humitats que apareixen en la franja inferior dels murs en contacte directe amb el terreny dels soterranis i les plantes baixes de les edificacions. Afectant murs principalment de fàbrica ceràmica i/o maçoneria de pedra.
Aquestes humitats es manifesten en forma de taques, eflorescències -pols blanca que es diposita en la superfície del parament i que prové de la cristal·lització de les sals minerals dissoltes per l’aigua, posteriorment evaporada en la superfície- i degradació del revestiment -despreniments, bullofes, falta d’adherència…-
És un procés patològic de tipus físic molt comú en edificacions antigues, construïdes amb materials convencionals i que tinguin els seus elements constructius en contacte directe amb el terreny sense solucions constructives o materials que garanteixin l’estanquitat de la construcció respecte de la humitat continguda pel subsol.
Fenomen de capil·laritat
La capil·laritat consisteix en l’elevació o depressió de la superfície d’un líquid respecte del nivell hidroestàtic en entrar en contacte amb un sòlid, per exemple, amb les parets d’un tub. Tal com es mostra la imatge contigua. Aquest fenomen és una excepció a la llei hidroestàtica dels vasos comunicants, segons la qual una massa de líquid té el mateix nivell en tots els punts. L’acció capil·lar es produeix de forma més marcada en tubs capil·lars, és a dir, tubs de diàmetre molt petit, d’aquí el nom.
Per tant, estem parlant d’unes humitats que apareixen quan els materials que conformen l’edificació estan en contacte amb el terreny i absorbeixen l’aigua del terreny a través de la fonamentació o murs. En l’àmbit de la construcció, l’impacte de la capil·laritat dependrà principalment dels següents factors: el terreny, els materials de construcció, el nivell freàtic i les condicions meteorològiques.
Tipus de terreny: La quantitat d’aigua que reté un sòl depèn de la grandària i disposició dels porus d’aquest. De manera que els terrenys gruixuts -poc compactats i amb porus grans- retenen menys aigua que els terrenys de partícules fines -compactats i amb porus fins-. És a dir, en sòls gruixuts i disgregats, com són les graves, l’aigua drena cap avall per acció de la gravetat, deixant poca quantitat d’aigua retinguda. Mentre que, en terrenys composts de partícules fines, com són les argiles, la porositat total és superior i, per tant, disposen de major capacitat de retenir aigua.
Tipus de material de construcció: La porositat dels materials constructius en contacte amb el terreny també interfereix en la seva capacitat d’absorbir aigua. Quanta major porositat del material més absorció. Encara que la porositat és una característica comuna en els materials de construcció, ja que permet la unió entre materials distints, també té associada aquesta característica negativa no buscada.
Nivell freàtic i condicions meteorològiques: Un nivell freàtic molt alt pot afavorir una aparició permanent d’humitats per capil·laritat. Mentre que les condicions meteorològiques poden influir en què aquestes siguin intermitents, temporals o accidentals. Ja que, per norma general, en casos de nivell freàtic no gaire alt les humitats per capil·laritat apareixen a l’hivern i s’assequen a l’estiu. Ja que les condicions climàtiques afavoreixen l’evaporació i assecat de la humitat que ascendeix per capil·laritat sense quedar retinguda ni danyar el parament afectat.
Normativa actual
El Codi Tècnic de l’Edificació (CTE) és la normativa vigent que regula les exigències mínimes en matèria de qualitat, seguretat i habitabilitat que han de complir els edificis a Espanya. La seva aplicació és obligatòria des de 2006 per a projectes de nova construcció i determinades actuacions de reforma, amb la finalitat de garantir el benestar dels usuaris i la sostenibilitat.
En el Document Bàsic Salubritat (DB-HS) del CTE s’estableixen les exigències bàsiques que ha de complir un edifici amb la finalitat de limitar el risc previsible de presència inadequada d’aigua o humitat en el seu interior o tancaments a conseqüència de l’aigua procedent del terreny, disposant mitjans que impedeixin la seva penetració o, si és el cas permetin la seva evacuació sense producció de danys.
Per tant, els edificis projectats amb posterioritat al 2006 han de garantir l’estanquitat dels seus elements constructius en contacte amb el terreny. No obstant això, edificis més antics, amb elements en contacte amb el terreny els quals no han estat rehabilitats en base als criteris d’aplicació del CTE, no tenen per què donar compliment a les exigències establertes pel CTE en matèria de salubritat. Encara que això no vol dir que amb anterioritat a l’entrada en vigor del CTE no es construïssin edificis amb solucions constructives destinades a limitar la presència d’humitat procedent del subsol a l’interior de l’habitatge o en els seus elements en contacte amb el terreny, com són els drenatges en murs o els forjats sanitaris.
Quan conformen un vici ocult o falta de conformitat?
Tenint en consideració tot l’exposat, en cas d’adquirir un habitatge, l’existència d’humitats per capil·laritat afectant a la mateixa no té per què conformar un vici ocult o una falta de conformitat en tots els supòsits.
Quan es tracti d’habitatges anteriors a l’any 2006 en les quals no s’han realitzat obres de rehabilitació -conformes al CTE- amb la finalitat d’erradicar aquestes humitats no tenen per què conformar, a priori, un vici ocult o falta de conformitat. Ja que es tracta d’un procés patològic intrínsec a totes aquelles construccions amb elements constructius convencionals en contacte directe amb el terreny.
Però, sí que podrien conformar un vici ocult o falta de conformitat en edificacions posteriors a l’entrada en vigor del CTE i fins i tot en edificacions anteriors en què hi hagi constància de la realització d’actuacions o reparacions amb la finalitat d’ocultar-les en el moment de la transmissió de l’immoble. I en tal sentit, convé recordar, que l’expressat en anuncis de comercialització usualment vincula també contractualment. Motiu pel qual si en la publicitat de l’immoble o qualsevol document tendent a la seva comercialització s’indica l’expressió habitual “reformat completament l’any X” podria obrir la porta a una reclamació judicial.
Com podem ajudar-te?
A AR arquitectura legal elaborem informes pericials amb la finalitat d’analitzar les possibles deficiències que afecten un immoble que ha estat recentment transmès.
Per a sol·licitar informació al respecte no dubti a contactar-nos o enviar-nos un correu a info@ararquitecturalegal.com indicant l’adreça de la finca i la problemàtica en qüestió.
