En este post hablaremos del fenómeno de las humedades por capilaridad y analizaremos si su existencia siempre conforma una falta de conformidad o vicio oculto en caso de compraventa de un inmueble.
¿Qué son las humedades por capilaridad?
Son aquellas humedades que aparecen en la franja inferior de los muros en contacto directo con el terreno de los sótanos y las plantas bajas de las edificaciones. Afectando a muros principalmente de fábrica cerámica y/o mampostería de piedra.
Estas humedades se manifiestan en forma de manchas, eflorescencias -polvo blanco que se deposita en la superficie del paramento y que proviene de la cristalización de las sales minerales disueltas por el agua, posteriormente evaporada en la superficie- y degradación del revestimiento -desconchones, abombamientos, falta de adherencia…-
Es un proceso patológico de tipo físico muy común en edificaciones antiguas, construidas con materiales convencionales y que tengan sus elementos constructivos en contacto directo con el terreno sin soluciones constructivas o materiales que garanticen la estanqueidad de la construcción respecto de la humedad contenida por el subsuelo.
Fénomeno de capilaridad
La capilaridad consiste en la elevación o depresión de la superficie de un líquido respecto del nivel hidrostático al entrar en contacto con un sólido, por ejemplo, con las paredes de un tubo. Tal y como se muestra la imagen contigua. Este fenómeno es una excepción a la ley hidrostática de los vasos comunicantes, según la cual una masa de líquido tiene el mismo nivel en todos los puntos. La acción capilar se produce de forma más marcada en tubos capilares, es decir, tubos de diámetro muy pequeño, de ahí el nombre.
Por tanto, estamos hablando de unas humedades que aparecen cuando los materiales que conforman la edificación están en contacto con el terreno y absorben el agua del terreno a través de la cimentación o muros. En el ámbito de la construcción, el impacto de la capilaridad dependerá principalmente de los siguientes factores: el terreno, los materiales de construcción, el nivel freático y las condiciones meteorológicas.
Tipo de terreno: La cantidad de agua que retiene un suelo depende del tamaño y disposición de los poros del mismo. De forma que los terrenos gruesos –poco compactados y con poros grandes- retienen menos agua que los terrenos de partículas finas -compactados y con poros finos-. Es decir, en suelos gruesos y disgregados, como son las gravas, el agua drena hacia abajo por acción de la gravedad, dejando poca cantidad de agua retenida. Mientras que, en terrenos compuestos de partículas finas, como son las arcillas, la porosidad total superior y, por tanto, disponen de mayor capacidad de retener agua.
Tipo de material de construcción: La porosidad de los materiales constructivos en contacto con el terreno también interfiere en su capacidad de absorber agua. Cuanta mayor porosidad del material más absorción. Aunque la porosidad es una característica común en los materiales de construcción, ya que permite la unión entre materiales distintos, también tiene asociada esta característica negativa no buscada.
Nivel freático y condiciones meteorológicas: Un nivel freático muy alto puede favorecer una aparición permanente de humedades por capilaridad. Mientras que las condiciones meteorológicas pueden influir en que éstas sean intermitentes, temporales o accidentales. Ya que, por norma general, en casos de nivel freático no muy alto las humedades por capilaridad aparecen en invierno y se secan en verano. Ya que las condiciones climáticas favorecen la evaporación y secado de la humedad que asciende por capilaridad sin queda retenida ni dañar el paramento afectado.Cuando hablamos de realidad registral hacemos referencia a cómo está inscrito el inmueble en el Registro de la Propiedad. Para conocer la realidad registral del inmueble es necesario disponer de una nota simple registral actual del mismo. Este documento, aparte de informar de quién es el propietario, incluye una descripción registral y define las posibles cargas y gravámenes asociadas al activo, como pueden ser hipotecas, dominios, usufrutos o embargos. Aunque estas limitaciones son un elemento importante a analizar siempre que se va adquirir un inmueble, en este post centraremos nuestra atención en la descripción registral.
Normativa actual
El Código Técnico de la Edificación (CTE) es la normativa vigente que regula las exigencias mínimas en materia de calidad, seguridad y habitabilidad que deben cumplir los edificios en España. Su aplicación es obligatoria desde 2006 para proyectos de nueva construcción y determinadas actuaciones de reforma, con el fin de garantizar el bienestar de los usuarios y la sostenibilidad.
En el Documento Básico Salubridad (DB-HS) del CTE se establecen las exigencias básicas que debe cumplir un edificio con el fin de limitar el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en su interior o cerramientos como consecuencia del agua procedente de, entre otros, del terreno, disponiendo medios que impidan su penetración o, en su caso permitan su evacuación sin producción de daños.
Por tanto, los edificios proyectados con posterioridad al 2006 deben de garantizar la estanqueidad de sus elementos constructivos en contacto con el terreno. Sin embargo, edificios más antiguos, cuyos elementos en contacto con el terreno no han sido rehabilitados en base a los criterios de aplicación del CTE, no tienen por qué dar cumplimiento a las exigencias establecidas por el CTE en materia de salubridad. Aunque ello no quiere decir que con anterioridad a la entrada en vigor del CTE no se construyeran edificios con soluciones constructivas destinadas a limitar la presencia de humedad procedente del subsuelo en el interior de la vivienda o en sus elementos en contacto con el terreno, como son los drenajes en muros o los forjados sanitarios.
¿Cuándo conforman un vicio oculto o falta de conformidad?
Teniendo en consideración todo lo expuesto, en caso de adquirir una vivienda, la existencia de humedades por capilaridad afectado a la misma no tiene por qué conformar un vicio oculto o una falta de conformidad en todos los supuestos.
Cuando se trate de viviendas anteriores al año 2006 en las cuales no se han realizado obras de rehabilitación -conformes al CTE- con el fin erradicar dichas humedades no tienen por qué conformar, a priori, un vicio oculto o falta de conformidad. Puesto que se trata de un proceso patológico intrínseco a todas aquellas construcciones con elementos constructivos convencionales en contacto directo con el terreno.
Pero sí que podrían conformar un vicio oculto o falta de conformidad en edificaciones posteriores a la entrada en vigor del CTE e incluso en edificaciones anteriores en que haya constancia de la realización de actuaciones o reparaciones con el fin de ocultarlas en el momento de la transmisión del inmueble. Y en tal sentido, conviene recordar, que lo expresado en anuncios de comercialización usualmente vincula también contractualmente. Por lo que si en la publicitación del inmueble o cualquier documento tendente a su comercialización se indica la expresión habitual “reformado completamente en el año X” podría abrir la puerta a una reclamación judicial.
¿Cómo podemos ayudarte?
En AR arquitectura legal elaboramos informes periciales con el fin de analizar las posibles deficiencias que afectan a un inmueble que ha sido recientemente transmitido.
Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un correo a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas y la dirección de la finca.
