En este nuevo post retomamos el hilo de un post anterior en el cual os dábamos algunos consejos al respecto de las comprobaciones documentales mínimas que consideramos que hay que realizar antes de comprar un inmueble.
Introducción
Actualmente, la compra de un activo, como lo es un bien inmueble, supone una inversión económica relevante. Motivo por el cual, como técnicos, consideramos crucial llevar a un mínimo de verificaciones relativas al inmueble antes de formalizar la compra. Esto nos permitirá dotar de mayor seguridad a la transacción, pero, sobre todo nos ofrecerá la tranquilidad de saber que estamos haciendo una inversión segura.
Del mismo modo que cada inmueble es diferente, cada compraventa tiene sus particularidades y complejidades asociadas. Este post no es un manual infalible para compraventas, sino que solo pretende exponer los conceptos básicos para proceder con un mínimo de garantías. Igualmente, cuando la documentación que dispongamos no la sepamos interpretar o se planteen dudas es aconsejable asesorarse con un profesional.
Como ya hemos reiterado en multitud de ocasiones, los inmuebles tienen asociadas distintas realidades: física, registral, catastral, urbanística… En el post anterior tratamos las comprobaciones documentales relativas a la realidad urbanística. En este post nos vamos a centrar en las verificaciones documentales a nivel registral.
Realidad registral
Cuando hablamos de realidad registral hacemos referencia a cómo está inscrito el inmueble en el Registro de la Propiedad. Para conocer la realidad registral del inmueble es necesario disponer de una nota simple registral actual del mismo. Este documento, aparte de informar de quién es el propietario, incluye una descripción registral y define las posibles cargas y gravámenes asociadas al activo, como pueden ser hipotecas, dominios, usufrutos o embargos. Aunque estas limitaciones son un elemento importante a analizar siempre que se va adquirir un inmueble, en este post centraremos nuestra atención en la descripción registral.
Por norma general, el vendedor suele facilitar la nota simple del inmueble a los interesados, pero si no es el caso, podemos solicitarla directamente al Registro de la Propiedad a través de su sede electrónica. Para ello, deberemos conocer el código registral único (CRU o IDUFIR) de la finca, los datos de su titular actual, sus datos registrales u otros datos como su ubicación y referencia catastral.
Descripción registral
La descripción registral es una breve reseña textual en la cual, en pocas líneas, por norma general, se indica la siguiente información relativa al inmueble:
Naturaleza de la finca: En primer lugar, en la descripción registral del inmueble se reseña si se trata de una fina rústica o urbana.
Número de entidad: Cuando se trate de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, la descripción indicará el número de entidad que tiene asignado dentro del conjunto de la finca matriz dividida.
Tipología: La descripción definirá la tipología de inmueble y su uso, como por ejemplo local comercial, vivienda, oficina, estudio….
Ubicación: La descripción registral debe concretar la ubicación exacta del inmueble. En fincas urbanas se suele señalar la vía de acceso, número y municipio en el cual se emplaza el inmueble, y dependiendo de su tipología también se indica la urbanización, escalera, bloque, piso y/o puerta. Mientras que en fincas rústicas la concreción de su localización puede ser más compleja, debido a su emplazamiento fuera de zonas urbanas.
Programa funcional: Suele ser habitual que la descripción registral de edificaciones incluya una reseña relativa al número de plantas en que se desarrolla y sus dependencias, así como de sus dotaciones exteriores o construcciones auxiliares, tales como terrazas, piscinas…
Superficies: Cuando se trata de terrenos la descripción indicará su extensión y en caso de edificaciones su superficie construida y/o útil.
Lindes: La descripción también incluye una descripción de los límites de la finca, mencionando las fincas con las cuales colinda.
Cuota de participación: En fincas sujetas al régimen de propiedad horizontal, la descripción incluye el coeficiente de participación que ésta tiene asignado respecto de las zonas comunes.
Referencia y coordinación catastral: Es posible que también se indique la referencia(s) catastral(es) que tiene asignada la finca y si ésta se encuentra coordinada con el catastro.
Cabe mencionar que el Registro de la Propiedad en España, tal y como lo conocemos en la actualidad, fue fundado en 1861. Esto significa que a lo largo de su existencia se ha ido adaptando a la evolución y necesidades de la sociedad del momento mediante sucesivas reformas legales. Actualmente la norma que regula el Registro de la Propiedad, la Ley hipotecaria, entre otros aspectos, promueve la unificación de criterios y la coordinación de datos con el Registro Catastral.
Aun así, no es obligatorio la actualización de los datos registrales de una finca debidamente inscrita siempre y cuando no se quieran inscribir cambios que afecten a su titularidad, descripción, cargas o gravámenes. Por ello, es habitual que nos encontremos fincas inscritas con descripciones anacrónicas, desactualizadas o inconcretas, que reúnan muy pocos de los requisitos descritos en este post.
¿En qué debemos fijarnos?
Como ya hemos comentado anteriormente, en este post nos centramos en la información recogida en la descripción registral. No obstante, es necesario incidir que, para valorar su compra, también es imprescindible revisar las cargas y gravámenes que tiene asociada la finca en cuestión. Dicho esto, respecto de la descripción registral deberemos poner especial atención en lo siguiente:
- Verificar que la información consignada en la descripción registral se ajuste a la realidad física del inmueble. Es decir, que su emplazamiento y características físicas coincidan con las descritas en la nota simple. En especial en lo relativo a la ubicación, tipología, uso, configuración y superficies del inmueble.
- En edificaciones, es relevante verificar que la información registral que define la construcción sea coherente con la descripción del mismo en la licencia de obras que habilita su implantación. Lo que significa comprobar que la realidad registral del inmueble también está en consonancia con su realidad urbanística. En este caso, habrá que prestar especial atención al uso, configuración y superficies del inmueble.
- Cuando la información registral sea confusa, poco concreta o que directamente contradiga la realidad física o urbanística es aconsejable estudiar la viabilidad de su subsanación. Puesto que cuanto más veraz sea la información registral más segura será la transmisión del inmueble.
- Finalmente, cuando sea posible enmendar las inconcreciones o defectos de la información registral, se recomienda subsanarlos previo a la escritura de transmisión, con el fin de dotar de mayor garantía el éxito de la operación.
¿Cómo podemos ayudarte?
En AR arquitectura legal nos encargamos de las gestiones técnicas asociadas a los procedimientos para enmendar posibles defectos en la descripción registral de un inmueble.
Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un correo a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas y la dirección de la finca.
