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Verificaciones documentales antes de comprar (parte I)

La compra o venta de un inmueble, aparte de no suceder todos los días, tiene asociada una carga vital importante. Esto es debido al impacto que ésta tiene en nuestras vidas, tanto a efectos económicos, como sociales, familiares… Por todo ello, suele ser habitual que la transmisión de un inmueble se convierta en un momento estresante para las partes involucradas. Con el fin de facilitar las cosas, queremos daros algunos consejos sencillos a realizar antes de cualquier compraventa. En concreto, se trata de una serie de verificaciones documentales, que si se llevan a cabo garantizan un buen resultado final.

Por norma general solemos centrar nuestra atención en el precio de la operación, la viabilidad económica de la misma y las características físicas del inmueble. Dejando de lado otros aspectos, que aún ser documentales, también tienen importancia. Como ya comentamos en el post anterior, los inmuebles quedan definidos por varias realidades: física – registral – catastral – urbanística. Aunque lo intuitivo es poner el foco en la realidad física, ya que es aquello material a lo que tenemos acceso de forma directa, no podemos descuidar el resto de realidades, ya que éstas también tienen implicaciones relevantes. Los consejos que os ofrecemos van encarados a analizar la concordancia entre las distintas realidades. Puesto que cuanta mayor concordancia haya entre todas de mayor seguridad jurídica estará dotada la operación.

En este post vamos a centrarnos en las verificaciones documentales a realizar a efectos urbanísticos.


Situación urbanística

En el momento de la transmisión de un inmueble es frecuente pasar por alto su situación urbanística. Esto puede tener consecuencias nefastas, ya que cualquier disconformidad al respecto de su situación urbanística no puede ser reclamada en concepto de vicio oculto, en tanto en cuanto el urbanismo es materia de dominio público.

La situación urbanística del inmueble puede tener un gran impacto en sus condiciones de uso y conservación, además de en las posibles obras o cambios que queramos hacer en el mismo. Por ello, las comprobaciones que os aconsejamos realizar en relación a la situación urbanística del inmueble son dos. Por un lado, verificar si el inmueble existente ha sido legalmente implantado, mediante la obtención de la preceptiva licencia urbanística. Y por el otro, determinar su situación respecto del planeamiento y las normas urbanísticas vigentes. En ambos casos tendremos que acudir al Ayuntamiento del municipio en el cual se sitúa el inmueble en cuestión.


Consejo 1: Consultar Archivo Municipal

En el Archivo Municipal se consignan los expedientes relativos a las licencias de obras atorgadas en el municipio. Nuestro consejo consiste en consultar los expedientes relacionados con en el inmueble de referencia. Ya que mediante el acceso a las licencias de obras atorgadas podremos analizar si lo indicado en las mismas se ajusta a la realidad física. Verificando de esta forma si la edificación y el uso existentes se ajustan o no a licencia y en consecuencia si el inmueble ha estado legalmente implantado.

En el supuesto que no existan licencias o que éstas no se correspondan con la realidad física deberemos asesorarnos con un técnico especializado en la materia para valorar la situación del inmueble y las posibles consecuencias que ésta puede tener en su uso y conservación.


Consejo 2: Consultar Planeamiento urbanístico

Imagen del mapa urbanístico del RPUC.

Como ya hemos explicado en algún otro post, el planeamiento urbanístico que aplica a un inmueble en concreto, en el caso de Cataluña, lo podemos consultar de forma telemática a través del web del Registro del Planeamiento Urbanístico de Catalunya RPUC. Aunque muchos municipios disponen de acceso telemático directo a sus planeamientos y normativa urbanística, como es el caso de Barcelona.

La consulta telemática nos permitirá conocer el planeamiento y la normativa urbanística vigente y de aplicación. Pero a veces puede ser compleja de interpretar. Por este motivo, nuestro consejo consiste en solicitar al Ayuntamiento correspondiente un informe sobre el régimen urbanístico del inmueble objeto de compraventa. Se trata de un trámite normalizado que puede pedirse a través de la sede electrónica del Ayuntamiento bajo el nombre de «Informe o certificado urbanístico» o directamente mediante «instancia genérica» y que en muchos casos suele tener una tasa asociada. Teniendo en cuenta su finalidad, conocer la situación urbanística del inmueble, será suficiente con un informe urbanístico en lugar de un certificado urbanístico.

El informe urbanístico nos informará sobre la clasificación del suelo en el cual se desarrolla el inmueble (urbano, urbanizable y no urbanizable), su calificación urbanística, los parámetros urbanísticos edificatorios principales (tipo de ordenación, altura màxima reguladora, número de plantas, profundidad edificable, usos admitidos…), la posible protección de patrimonio arquitectónico, las posibles afectaciones, regulaciones o ordenaciones urbanísticas y una relación de la normativa urbanística y vigente de aplicación. Dicha información nos servirá para analizar si la construcción existente se ajusta a lo previsto por la norma, o, si por el contrario, no cumple con los requisitos vigentes.

En los supuestos que existan divergencias entre lo determinado por la normativa vigente y la realidad física, el informe nos permitirá identificar una posible afectación urbanística y conocer el grado de disconformidad. En estos casos, deberemos asesorarnos con un técnico especializado o con el mismo técnico municipal con el objetivo de concretar las implicaciones que ello conlleva.

Hay que tener en cuenta que este tipo de informes no se emiten de forma automática y que la administración municipal requiere de un tiempo para su emisión. Según establece la Ley de Urbanismo vigente en Catalunya los ayuntamientos deben dar respuesta en un plazo de un mes. Pero puede que en algunos casos se supere el plazo previsto por la norma. Por ello, una opción es supeditar la compraventa del inmueble a la obtención del referido documento. Igualmente, si el plazo de entrega del informe urbanístico es superior al plazo previsto para la transmisión del inmueble o hay aspectos del informe que no quedan claros o no sabemos interpretar, es aconsejable que nos asesoremos con un técnico especializado para que nos analice la situación urbanística.


¿Cómo podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal ofrecemos asesoramiento técnico previo a la compraventa de un inmueble.

Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas e indicando la dirección del inmueble.

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