Afectación urbanística: ¿Qué me supone?

En este nuevo post os explicamos en qué consiste una «afectación urbanística», y lo que ello conlleva. En concreto, nos centramos en las afectaciones de vial, muy comunes en la ciudad de Barcelona.

Imagen del artículo de La Vanguardia: La fosilización de las afectaciones de vial, una lacra para el urbanismo de Barcelona.

Tras unos meses –demasiados- sin publicar ningún post, volvemos a la carga con un tema de actualidad, “las afectaciones de vial”. Esta idea surgió a raíz de un artículo publicado en La Vanguardia en el cual se exponía dicha problemática, que afecta a más de 5000 inmuebles en Barcelona. En AR arquitectura legal nos hemos querido hacer eco, puesto que si estás interesado en comprar o vender un inmueble «afectado» esto puede interesarte.

Planeamiento urbanístico

La planificación urbanística del territorio barcelonés queda definida por un planeamiento de rango general, el Plan General Metropolitano, aprobado el 14 de julio de 1976 y más conocido como PGM-76. El cual define el modelo de implantación de la ciudad y establece las directrices normativas para su desarrollo. Por ello, es denominado instrumento de “ordenación” urbanística, puesto que pone “orden”, en este caso, a todo el territorio integrado por la actual Área Metropolitana de Barcelona (AMB), mediante la clasificación y cualificación del suelo.

• La clasificación del suelo, consiste en catalogar todo el territorio en urbano, urbanizable o no urbanizable.
• La calificación del suelo, determina aspectos más concretos como su uso, los niveles de intensidad, las características formales y volumétricas de la edificación. Además, establece, entre otros parámetros, el tipo de ordenación que debe cumplir la edificación (alineada a vial o aislada).

¿Qué es una afectación de vial?

Imagen del planeamiento urbanístico PGM-76.

Antes de explicar qué es una «afectación de vial«, es clave definir el concepto de “afectación urbanística”. Ésta se produce cuando, con la aplicación de un nuevo instrumento de planeamiento, algunos edificios preexistentes dejan de cumplir los requisitos exigidos por éste. Quedando la finca «afectada» sujeta a que en un futuro más o menos inmediato se tenga que adaptar a lo exigido en el planeamiento.

Una “afectación de vial” es un tipo de afectación urbanística, determinada por el planeamiento de ordenación, en este caso el PGM-76, en el cual se propone la creación de nuevos viales y el ensanchamiento y modificación de algunos existentes. El PGM-76 fue concebido hace más de 40 años,con el fin de facilitar el acceso al tránsito rodado y unir los distintos tejidos que conforman la ciudad condal. Para ello, se incluyeron y ampliaron las afectaciones prexistentes y se crearon de nuevas, quedando miles de fincas afectadas.

¿Qué supone estar «afectado«?

Tal como se expone en el referido artículo, en la mayoría de los casos, las afectaciones de vial han quedado obsoletas o inviables. Debido a las necesidades cambiantes de la trama urbana y a la protección por parte de Patrimonio de algunas de las fincas afectadas. Únicamente en los supuestos en que el edificio afectado quedase en estado de ruina o fuera derruido para la creación de uno nuevo. Entonces sí que se llevaría a la alineación de vial prevista en el PGM-76.

A efectos prácticos, las implicaciones que conlleva ser una finca afectada son dos. Por un lado, limitaciones en las intervenciones de reforma o rehabilitación, y por el otro el impacto negativo en el valor del inmueble. Referente a las intervenciones, en un inmueble que esté ubicado en una finca afectada por una alineación de vial queda totalmente prohibido el cambio de uso y las intervenciones que supongan un aumento de la volumetría o de su superfície. Las intervenciones permitidas se limitan a aquellas necesarias para la conservación y ornamentación del inmueble. Por el otro, la otra repercusión negativa es la depreciación del valor del inmueble, debido a la incertidumbre de una materialización futura de la afectación.

¿En qué podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal realizamos Dictámenes Urbanísticos para inmuebles con algún tipo de afectación urbanística, como es el caso de las alienaciones de vial. Se trata de un dictamen, en lugar de un informe, ya que más allá de exponer e identificar la problemática, un técnico competente en la materia emite una opinión sobre la misma. De esta forma, tanto el propietario como el futuro comprador, disponen de un documento suscrito por un técnico, en el cual se describe en que consiste la temida “afectación urbanística” en cuestión y se emite una valoración técnica al respecto. Para poder emitir dicho dictamen, previamente se solicita el pertinente Informe Urbanístico al Ayuntamiento, se realiza un análisis de la situación urbanística del inmueble, la identificación del tipo de afectación y un estudio de su viabilidad y repercusiones a efectos prácticos.

Para más información no dudes en contactarnos.