En aquest post parlarem de les gestions tècniques associades a la implantació del règim de propietat horitzontal en una edificació existent.

Llicència municipal o declaració d’innecessarietat

En termes generals, hem de saber que per a constituir una finca en règim de propietat horitzontal necessitarem una llicència municipal de Divisió horitzontal o una declaració d’innecessarietat de la referida llicència. Excepcionalment, també es pot acreditar l’antiguitat de l’existència de la divisió horitzontal amb un certificat tècnic, però aquesta via no la tractarem, ja que és efectiva en casos molt concrets.

Per a establir quin és el tràmit preceptiu per a la implantació del règim de propietat horitzontal –llicència o certificat d’innacessarietat– en una finca concreta, abans haurem de conèixer els seus antecedents. Especialment, haurem de definir la seva realitat urbanística i comparar-la amb la seva realitat física.

Comparació entre realitat física i realitat urbanística

Com ja hem comentat en altres posts, els immobles queden definits per diferents realitats –física, urbanística, registral i cadastral-. La realitat urbanística es concreta a la llicència urbanística municipal atorgada per a la seva construcció. Mentre que la realitat física fa referència a la realitat material existent amb independència de que disposi o no autorització municipal.

La realitat urbanística de l’immoble la definirem tenint accés a totes les llicències d’obres associades a l’edificació objecte d’estudi. Aquestes ens permetran establir la configuració, el nombre d’entitats i els usos urbanístics autoritzats mitjançant llicència.

D’altra banda, serà necessari comprovar la realitat física existent, mitjançant una inspecció tècnica de la finca i el preceptiu aixecament de plànols. Això servirà per a definir la configuració, el nombre d’entitats i els usos existents en l’edifici objecte de divisió horitzontal.

La comparació entre ambdues realitats ens possibilitarà determinar si la realitat física existent s’ajusta al que s’ha definit en les autoritzacions municipals prèviament atorgades. En específic, amb relació a la configuració, volumetria, nombre d’entitats i usos d’aquestes.

Per tant, quan la realitat física de l’edificació coincideixi amb la seva realitat urbanística, per a constituir el règim de propietat horitzontal necessitarem que l’Ajuntament corresponent emeti una declaració o certificat d’innacessarietat. Mentre que en el cas que la realitat física de l’edificació no s’ajusti al que s’estableix en l’autorització municipal prèviament atorgada requerirem d’una llicència municipal de Divisió Horitzontal.

Certificat d’innecessarietat

Queda subjecte a Declaració o Certificat d’innecessarietat de Llicència de divisió horitzontal la constitució o modificació d’un règim de propietat horitzontal, simple o complex, sobre un edifici o un conjunt immobiliari que no comporti un increment del nombre d’habitatges, establiments o altres elements susceptibles d’aprofitament privatiu independent, respecte dels autoritzats en una llicència urbanística anterior.

Per a la seva obtenció, haurem d’aportar, com a mínim, un certificat o nota simple del Registre de la Propietat amb la declaració d’obra nova o amb la descripció i situació actual de les entitats objecte de la divisió. Juntament amb la descripció i l’ús de les entitats susceptibles d’aprofitament independent en les quals volem dividir la finca. En aquesta descripció haurà de constar la nomenclatura amb la qual s’identificarà l’entitat –pis i porta, per exemple-, la seva ubicació, límits, superfícies –útil i construïda-, programa funcional i coeficient de participació respecte dels elements comuns.

Llicència municipal de Divisió Horitzontal

Es requereix de llicència urbanística prèvia a la implantació o modificació del règim de propietat horitzontal –simple o complex– d’un edifici quan aquesta comporti un increment del nombre d’habitatges, establiments o altres elements d’aprofitament privatiu independent respecte dels autoritzats en una llicència urbanística anterior.

La tramitació de la llicència municipal requereix de més documentació. A part d’un certificat o nota simple del Registre de la Propietat de la finca registral objecte de divisió i una descripció de les entitats privatives resultants, caldrà aportar un Projecte de Divisió Horitzontal i un Certificat del complimient de les “condicions mínimes d’habitabilitat per a habitatges pre-existents”. Tots dos documents subscrits per un tècnic competent col·legiat.

D’una banda, el Certificat de compliment de les “condicions mínimes d’habitabilitat per a habitatges pre-existents” és un document en el qual el tècnic que el subscriu acredita que els habitatges resultants de la divisió horitzontal que es vol implantar compleixen amb els requisits mínims d’habitabilitat establerts per la normativa vigent en la matèria.

D’altra banda, el Projecte de Divisió Horitzontal és un document tècnic més complet. El qual contindrà, com a mínim, una memòria que descrigui la finca, les entitats que la configuren, els seus antecedents i justifiqui l’adequació dels elements privatius proposats amb les determinacions del planejament urbanístic i la legislació sectorial aplicable. La memòria quedarà complementada amb documentació gràfica, consistent en plànols acotats de la distribució de cadascuna de les plantes de l’edifici i una secció d’aquesta. En els quals s’indicaran els límits de les entitats privatives, les seves superfícies útils i construïdes i els usos urbanístics.

Supòsits de denegació

Quan actuem en una edificació existent, és habitual que la realitat física difereixi de la realitat urbanística. Això és degut a múltiples factors. Podem veure casos on des d’un inici es va modificar el projecte consignat per a l’obtenció de la llicència i mai es van registrar les modificacions efectuades. O, per exemple, també pot ser que al llarg de la vida útil de l’edifici s’hagin executat obres sense l’obtenció de la preceptiva autorització municipal.

Quan existeixen divergències entre la realitat física i el que s’ha definit en la llicència d’obres original cal analitzar si aquestes donen compliment a les normatives vigents d’aplicació, i en aquest cas s’haurà de justificar mitjançant el Projecte de Divisió horitzontal, o si, per contra, no compleixen les normes urbanístiques i no es poden legalitzar.

En el cas de modificacions la implantació de les quals no pugui justificar-se, independentment que hagi prescrit el fet constitutiu d’infracció urbanística, no és possible l’obtenció de la llicència municipal o la declaració d’innecesarietat. Sent necessària la restitució de la legalitat urbanística vulnerada per a la seva obtenció.

Com podem ajudar-te?

A AR arquitectura legal ens encarreguem de les gestions tècniques associades a la constitució del règim de propietat horitzontal.

Per a qualsevol dubte o aclariment no dubti a contactar amb nosaltres o escriure’ns un correu a info@ARarquitecturalegal.com amb la seva consulta i l’adreça de la finca.