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Cómo calcular el precio de renta máxima de un contrato de alquiler

En este post os explicamos cómo funciona la nueva ley aprobada recientemente con el objetivo de limitar el precio de las rentas de alquileres en Cataluña. Además también os explicamos cómo calcular el precio de renta máxima que le corresponde al piso tuyo piso, ya seas arrendatario o arrendador.

Contexto actual _ Crisis social y económica

La reactivación progresiva de la economía, después de la crisis financiera de 2007, junto con la corta duración de los contratos de alquiler, en aplicación de las nuevas normas vigentes, ha supuesto una retroacción del acceso a la vivienda en régimen de propiedad comportando un aumento de la demanda de vivienda de alquiler y en consecuencia una escalada en el incremento del precio de las rentas en los últimos 5 años de fines el 30 por ciento.

Para hacernos una idea, actualmente hay zonas en Cataluña como son la ciudad de Barcelona y su área metropolitana donde las familias tienen que destinar más del 40% de su economía familiar al alquiler. Hecho que genera un riesgo de exclusión social con un impacto negativo y directo en la estructura urbana y la cohesión social.

Con esta coyuntura, la actual crisis sanitaria por la COVID19 no ha hecho más que agraviar la situación precipitando la aprobación de esta ley, ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.


Nueva ley _ Regulación de las rentas de alquiler

Las medidas legislativas aprobadas por esta ley tienen la finalidad de paliar la situación de exclusión residencial a la que se ven abocadas muchas familias y garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible, mediante la regulación de las rentas de alquiler.

Por lo tanto, en aplicación de la nueva ley, habrá que limitar las rentas de las viviendas arrendadas que cumplan estos dos requisitos:

  • Que la vivienda sea destinada a residencia permanente del arrendatario.
  • Que la vivienda esté situada en una área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tensa.

Quedan excluidos las viviendas arrendadas que cumplan cualquier de los siguientes supuestos:

  • Dispongan contratos de alquileres subscritos antes del 1 de enero de 1995.
  • Las viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, alquiler social o asistencial.

Zona de aplicación _ Municipios declarados en area con mercado de vivienda tenso

Actualmente el área con mercado de vivienda tenso lo conforman 60 municipios, esto no saca que los organismos competentes declaren nuevos municipios en función de su disposición de viviendas de alquiler a un precio asequible.

Los municipios declarados son los siguientes:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels,  Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.


Cómo calcular el precio de renta máxima:

La fórmula de cálculo es la seguiente:

Precio de renta máxima =  Precio de referencia  x  Margen de corrección o incremento de mejora  x  Superficie útil de vivienda

Donde cada uno de los elementos a introducir en el cálculo corresponden a los siguientes conceptos:

Precio de referencia (€/m2):

Se trata del precio de alquiler determinado por el departamento competente en materia de vivienda que hay que aplicar en el área declarada con mercado de vivienda tenso en el cual se ubica la vivienda en cuestión.

Margen de corrección (%):

Consiste en un porcentaje de incremento o minoración del precio de referencia determinado por el departamento competente en materia de vivienda aplicable cuando el inmueble dispone (incremento) o no dispone (minoración) de como mínimo 3 de los siguientes elementos:

Ascensor, Aparcamiento, Vivienda amueblada, Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda, Zonas comunitarias de uso compartido, como por ejemplo jardín o azotea, Piscina comunitaria o equipaciones análogas, Servicios de conserjería en el edificio, Vistas especiales.

Incremento de mejora (%):

Es el incremento proporcional al capital invertido en el último año, descontando posibles ayudas públicas, para obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética de la vivienda.

NOTA: Si se aplica el increment de mejora no se puede aplicar el margen de corrección.

Superficie útil (m2):

Tal como establece el vigente decreto de habitabilidad, la superficie útil es la superficie comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cerramientos de cada espacio habitable, quedando excluida la superficie ocupada por los cerramientos interiores de la vivienda, sean fijos o móviles, por los elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m², así como las superficies de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m bajo techo horizontal o a 1,50 m en los espacios bajo cubierta con pendiente igual o superior a los 45°. Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta, la superficie ocupada por la escalera interior se contabilizará como superficie útil.

Imagen de una cédula de habitabilidad indicando la superficie útil

Por lo tanto es muy importante tener claro cuál es la superficie útil del inmueble, puesto que esta se puede confundir con la superficie construida, que es la que aparece por ejemplo en el registro catastral. Dicho esto os recomendamos que para realizar este cálculo utilicéis la superficie indicada en la cédula de habilidad y si no disponéis de la cédula que se verifique in situ atendiendo lo indicado en la definición anteriormente referida.

Ficha catastral indicando la superficie construida del inmueble


Simulador de cálculo

El departament d’Habitatge ha puesto al alcance un aplicativo web a través del cual indicando la dirección del inmueble, su superficie útil, el estado de mantenimiento y si dispone de ascensor, aparcamiento o está amueblado calcula el precio máximo de la renta del alquiler de la vivienda consultada.

Simulador web para calcular la renta máxima


¿En qué podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal realizamos asesoramiento legal en todos aquellos trámites relacionados con viviendas. También tramitamos cédulas de habitabilidad y certificados energéticos de viviendas, documentos necesarios para su alquiler o compraventa.

Si necesita asesoramiento o tramitar una cédula de habitabilidad o un certificado energético no dude en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicanda su problemática e indicando la dirección del imueble.

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