En este post vamos a hablar acerca de las gestiones técnicas asociadas a la implantación del régimen de propiedad horizontal en una edificación existente.

Licencia municipal o declaración de innecesariedad

En términos generales, debemos saber que para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal vamos a necesitar una licencia municipal de División horizontal o una declaración de innecesariedad de la referida licencia. Excepcionalmente, también se puede acreditar la antigüedad de la existencia de la división horizontal con un certificado de técnico, pero esta vía no la vamos a tratar ya que es efectiva en casos muy concretos.

Para establecer cuál es el trámite preceptivo para la implantación del régimen de propiedad horizontal –licencia o certificado de innecesaridad- en una finca concreta, antes deberemos conocer sus antecedentes. En especial deberemos definir su realidad urbanística y compararla con su realidad física.

Comparación entre realidad física y realidad urbanística

Como ya hemos comentado en otros posts, los inmuebles quedan definidos por distintas realidades –física, urbanística, registral y catastral-. La realidad urbanística se concreta en la licencia urbanística municipal otorgada para su construcción. Mientras que la realidad física hace referencia a la realidad material existente con independencia de que disponga o no autorización municipal.

La realidad urbanística del inmueble la definiremos teniendo acceso a todas las licencias de obras asociadas a la edificación objeto de estudio. Este nos permitirá establecer la configuración, el número de entidades y los usos urbanísticos autorizados mediante licencia.

Por otro lado, será necesario comprobar la realidad física existente, mediante una inspección técnica de la finca y el preceptivo levantamiento de planos. Ello servirá para definir la configuración, el número de entidades y los usos existentes en el edificio objeto de división horizontal.

La comparación entre ambas realidades nos posibilitará determinar si la realidad física existente se ajusta a lo definido en las autorizaciones municipales previamente otorgadas. En específico, en lo relativo a la configuración, volumetría, número de entidades y usos de las mismas.

Por tanto, cuando la realidad física de la edificación case con su realidad urbanística, para constituir el régimen de propiedad horizontal vamos a necesitar que el Ayuntamiento correspondiente emita una declaración o certificado de innecesariedad. Mientras que en el supuesto de que la realidad física de la edificación no se ajuste a lo establecido en la autorización municipal previamente otorgada vamos a requerir de una licencia municipal de División Horizontal.

Certificado de innecesaridad

Queda sujeto a Declaración o Certificado de innecesariedad de Licencia de división horizontal la constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal, simple o complejo, sobre un edificio o un conjunto inmobiliario que no comporte un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente, respecto de los autorizados en una licencia urbanística anterior.

Para su obtención, deberemos aportar, como mínimo, un certificado o nota simple del Registro de la Propiedad con la declaración de obra nueva o, en su defecto, con la descripción y situación actual de las entidades objeto de la división. Junto con la descripción y el uso de las entidades susceptibles de aprovechamiento independiente en las cuales queremos dividir la finca. En esta descripción deberá constar la nomenclatura con la cual se va a identificar la entidad –piso y puerta, por ejemplo-, su ubicación, límites, superficies –útil y construida-, programa funcional y coeficiente de participación respecto de los elementos comunes.

Licencia municipal de División Horizontal

Se requiere de licencia urbanística previa a la implantación o modificación del régimen de propiedad horizontal –simple o complejo- de un edificio cuando ésta comporte un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos de aprovechamiento privativo independiente respecto de los autorizados en una licencia urbanística anterior.

La tramitación de la licencia municipal requiere de más documentación. Aparte de un certificado o nota simple del Registro de la Propiedad de la finca registral objeto de división y una descripción de las entidades privativas resultantes, habrá que aportar un Proyecto de División Horizontal y un Certificado de cumplimento de las «condiciones mínimas de habitabilidad para viviendas pre-existentes». Ambos documentos suscritos por un técnico competente colegiado.

Por un lado, el Certificado de cumplimento de las «condiciones mínimas de habitabilidad para viviendas pre-existentes» es un documento en el cual el técnico que lo suscribe acredita que las viviendas resultantes de la división horizontal que se quiere implantar cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por la normativa vigente en la materia.

Por otro lado, el Proyecto de División Horizontal es un documento técnico más completo. El cual contendrá, como mínimo, una memoria que describa la finca, las entidades que la configuran, sus antecedentes y justifique la adecuación de los elementos privativos propuestos con las determinaciones del planeamiento urbanístico y la legislación sectorial aplicable. La memoria quedará complementada con documentación gráfica, consistente en planos acotados de la distribución de cada una de las plantas del edificio y una sección del mismo. En los cuales se indicarán los límites de las entidades privativas, sus superficies útiles y construidas y uso urbanísticos.

Supuestos de denegación

Cuando actuamos en una edificación existente, es habitual que la realidad física difiera de la realidad urbanística. Esto es debido a múltiples factores. Podemos ver casos en que desde un inicio se modificó el proyecto consignado para la obtención de la licencia y nunca se registraron las modificaciones llevadas cabo. O, por ejemplo, también puede ser que a lo largo de la vida útil del edificio se hayan efectuado obras sin la obtención de la preceptiva autorización municipal.

Cuando existen divergencias entre la realidad física y lo definido en la licencia de obras original hay que analizar si éstas dan cumplimiento a las normas vigente de aplicación, en cuyo caso se deberá justificar mediante el Proyecto de División horizontal, o si por el contrario, no cumplen las normas urbanísticas y no se pueden legalizar.

En el caso de modificaciones cuya implantación no pueda justificarse, independientemente de que haya prescrito el hecho constitutivo de infracción urbanística, no es posible la obtención de la licencia municipal o la declaración de innecesariedad. Siendo necesaria la restitución de la legalidad urbanística vulnerada para su obtención.

¿Cómo podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal nos encargamos de las gestiones técnicas asociadas a la constitución del régimen de propiedad horizontal.

Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ARarquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas e indicando la dirección del inmueble.