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Informe pericial, una herramienta de defensa

En este post queremos explicaros la importancia que tiene un peritaje o informe pericial en un proceso judicial relacionado con un bien inmueble o elemento constructivo.


¿Qué es un peritaje o informe pericial?

A rasgos generales, un peritaje o informe pericial es un informe técnico, suscrito por un especialista en la materia objeto de estudio, que tiene como finalidad principal identificar posibles deficiencias o daños y analizar la causa que los origina.

En AR arquitectura legal somos especialistas en la elaboración de informes periciales para el ámbito de la construcción. Por ello, en este post vamos a tratar todo aquello que consideramos relevante a la hora de realizar un peritaje que tenga por objeto analizar un bien inmueble o un elemento constructivo.


¿Cuándo podemos necesitar un informe pericial?

Un peritaje puede ser de gran utilidad en el proceso de reclamación de daños o defectos relacionados con una construcción o edificación. Por nuestra experiencia algunos de los supuestos más frecuentes son los siguientes:

Problemas en el proceso de reforma:

Es habitual que durante un proceso de reforma surjan imprevistos que conlleven gastos extraordinarios, se produzcan incidencias que retrasen la entrega o existan desavenencias entre las partes relativas a la coordinación, los acabados o la forma de trabajo. En general, se trata de problemas que ya tenemos asumido que pueden suceder.

La problemática se genera cuando estas incidencias trascienden lo habitual y su solución no se consigue por vías normales. Esto ocurre, entre otros casos, cuando se produce un abandono de obra; cuando los trabajos ejecutados no se ajustan a lo contratado; cuando la obra entregada presenta vicios o defectos; cuando la reforma incumple lo previsto en contrato; o cuando existen discrepancias asociadas a los conceptos o mediciones facturados.

Accidentes en la vía pública:

En este apartado hacemos referencia aquellos accidentes que se producen en la vía pública a resultas de tropiezos o caídas causadas por defectos existentes en los elementos constructivos que conforman las vías públicas.

Daños procedentes de elementos comunes:

Otra problemática habitual es la que sucede en las fincas en régimen de propiedad horizontal, dónde existe una comunidad de propietarios compuesta de elementos privativos y comunes. En estos casos, el conflicto se genera cuando vicios o defectos que tienen origen en elementos comunes de la finca causan daños en elementos privativos de la misma o viceversa.

Vicios ocultos en compraventas:

Tras la transmisión de un inmueble, la parte compradora puede identificar falta de conformidad en algún elemento o instalación. Se trata de incidencias que no son evidentes ni conocidas en el momento de la compraventa y cuya existencia puede afectar al uso o el precio de compra.

Daños materiales tras el alquiler de un inmueble:

Tras la entrega de llaves de un inmueble que ha estado arrendado, el estado del mismo y la fianza depositada en el momento de la formalización del contrato pueden ser objeto de controversia entre las partes implicadas. A modo de ejemplo, por un lado puede que el arrendador considere que el importe abonado en concepto de fianza es insuficiente para reparar los defectos existentes en el inmueble debidos a un mal uso por parte del arrendatario. Por otro lado, puede que el arrendador impute defectos provocados por el deterioro propio del inmueble al arrendatario y este no pueda recuperar su fianza.


¿Cómo se hace un informe pericial?

En los supuestos anteriores el informe pericial es la herramienta óptima para constatar una realidad concreta con el fin de sustentar nuestra reclamación. Básicamente el peritaje nos permite objetivar la naturaleza y el alcance de los defectos a reclamar, la causa que los origina y el coste de reparación de los mismos.

La metodología a utilizar dependerá estrictamente de la finalidad del informe pericial y la naturaleza de las deficiencias a tratar. Por norma general, en los supuestos más frecuentes es suficiente con una inspección de tipo organoléptico y análisis documental. Pero en otros casos el trabajo del perito puede requerir la intervención de otros técnicos o especialistas y la realización de pruebas complementarias in situ o en laboratorio, como catas, endoscopias, análisis químicos y geotécnicos…


¿Cuáles son nuestros consejos?

Nuestros consejos para un mejor resultado en caso de ser necesaria una reclamación se basan en dejar constancia gráfica y escrita de todo el proceso en el cual esté vinculado un inmueble. Aunque a veces puede resultar redundante, esta práctica permite sustentar la defensa jurídica en caso de reclamación, y, a su vez, también permite que el perito pueda constatar o analizar determinadas realidades físicas. A continuación hacemos una relación de algunos consejos que pueden ser útiles.

Contratos y presupuestos detallados:

Es esencial que tanto los contratos de compraventa o alquiler como los contratos de obras o presupuestos de reforma sean lo más detallados posible. En el caso de contratos de arrendamiento o compraventa es conveniente detallar escrupulosamente las condiciones de uso y, sobre todo, las características del inmueble. Mientras que en los procesos de reforma es aconsejable concretar rigurosamente los trabajos a ejecutar –medición, materiales, calidades, precio…- y las condiciones asociadas –garantías, plazos de entrega…- en el presupuesto o contrato de obra.

Hacer fotografías de todo:

Es de vital importancia dejar constancia gráfica en todo momento del estado del inmueble. En reformas es conveniente fotografiar todo el proceso; en el caso de daños producidos por terceros es importante tomar imágenes de la evolución de los daños; en accidentes producidos en la vía pública es vital hacer fotos del momento de los hechos; y, por último, en compraventas y alquileres es fundamental disponer de un reportaje fotográfico completo del inmueble en el momento de la entrega. Esto permite que un tercero pueda constatar el estado de un inmueble en un momento concreto.

Conservar toda la documentación:

Conservar toda la documentación relativa al inmueble y las intervenciones que se lleven en el mismo, tales como memorias de calidades, planos, proyectos, licencias, partes de intervención, facturas, garantías… Esto permitirá disponer de mayor conocimiento de los antecedentes del mismo.

Asesoramiento previo:

Por último, y no por ello menos importante, es crucial el asesoramiento con un especialista antes de tomar cualquier decisión. El asesoramiento debe ser con un especialista que no tenga interés alguno en la operación de reforma, compraventa o alquiler, ya que esto permitirá un análisis más objetivo.

 


¿Cómo podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal estamos especializados en la elaboración de informes periciales, si necesitas asesoramiento o quieres elaborar un peritaje no dudes en contactar con nosotros.

Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas e indicando la dirección del inmueble.

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