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¿Qué necesitas saber antes de comprar una vivienda?

En este post explicamos qué hay que saber antes de comprar una vivienda. Puesto que más allá de su ubicación, distribución, iluminación, vistas… hay otros aspectos más formales a tener en cuenta, porque pueden ser determinantes. Se trata de aspectos ligados en el estado de conservación y la situación urbanística y jurídica del inmueble. Los cuales tienen implicaciones importantes en sus condiciones de uso y mantenimiento.

Por lo tanto, antes de decidirnos por la compra de una vivienda, es conveniente hacer una serie de comprobaciones para evitar, en lo posible, imprevistos. Básicamente hay dos tipos de comprobaciones:

  • Comprobaciones de tipo físico, tienen como finalidad conocer el estado de conservación de la finca.
  • Comprobaciones de tipo documental, consiste al determinar el estado urbanístico y jurídico del inmueble.

Comprobaciones físicas

Previa a la compra del inmueble es aconsejable una inspección visual cuidadosa tanto del interior como el exterior (fachadas, terrazas, patios…) y las zonas comunes (patios de luces, azoteas, armarios de contadores, escala…). Esto nos va a permitir identificar posibles deficiencias, conocer el estado de conservación de la finca y hacernos una idea de sus necesidades futuras.

Cuando se observen deficiencias relevantes, como humedades, grietas, deformaciones o desprendimientos importantes es aconsejable una segunda visita con un técnico especializado que determine el alcance y la causa. Y así poder valorar el impacto de estas deficiencias en el valor del inmueble.

Cuando la fecha de construcción de la vivienda sea durante las décadas de los años 50 y 70, y disponga de viguetas de hormigón armado en su estructura, habrá que poner especial interés en la posibilidad que estas contengan cemento aluminoso. Si no se dispone de ninguna prueba previa, será conveniente la ejecución de un test aluminoso para determinar la posible presencia de cemento aluminoso y la posible afectación por aluminosis.

Aquí os dejamos el enlace de un post anterior donde os explicamos en qué consiste la aluminosis y cómo detectarla.


Comprobaciones documentales

Aunque cuando se solicita hipoteca para la compra de una vivienda los bancos ya hacen las comprobaciones documentales pertinentes siempre es aconsejable verificar los siguientes documentos:

 

Estado registral

Imagen parcial de una nota simple

Ante todo será conveniente disponer de una nota simple actual de la vivienda. En el caso de que el vendedor no la facilite, se puede solicitar directamente al Registro de la Propiedad en este el enlace. La nota simple nos permitirá conocer la titularidad de la propiedad del inmueble, los usufructuarios y las posibles cargas asociadas.

En primer lugar habrá que verificar que la descripción registral de la vivienda (dirección, ubicación, uso, tipología, superficies…) coincida con la realidad. Pues nos podemos encontrar discrepancias entre lo que hace constar en el registro respecto de la realidad existente. Algunos ejemplos son errores en las direcciones, cambio de nombre de las vías, ampliaciones no reflejadas ni computadas en las superficies… En estos casos es conveniente exigirle al vendedor que lo modifique antes de formalizar la compra.

En segundo lugar comprobaremos si constan cargas (hipotecas, embargos, servidumbres…) y derechos reales asociados (usufructos…). En el supuesto de que haya, habrá que estudiarlo en detalle para establecer su impacto en el uso, goce y valor de la vivienda a comprar.

 

Datos catastrales

Ficha descriptiva catastral

Para obtener los datos catastrales del inmueble únicamente necesitamos la ficha descriptiva. La cual la podemos obtener a través del web del Registro del Catastro introduciendo la referencia catastral o la dirección de la vivienda en este enlace.

La información catastral tiene implicaciones en algunos de los impuestos asociados al inmueble, como el Impuesto de Bienes inmuebles (IBI). Por lo tanto, únicamente habrá que comprobar que la superficie, el uso y la dirección indicadas en la ficha catastral son correctas. En caso contrario, habrá que pedir al vendedor que lo modifique.

Por último, la ficha catastral también incorpora la fecha estimada de construcción, ampliación o rehabilitación integral de la finca, dato que nos puede ser útil para establecer la necesidad de realizar un test aluminoso o no.

 

Situación urbanística

Tenemos que partir de la base que el urbanismo es una materia de carácter público, esto quiere decir que cualquier ciudadano puede acceder. Por ello, al tratarse de información de dominio público, es obligación del comprador informarse al respeto, puesto que una vez formalizada la compraventa no podrá reclamar nada relativo a su situación urbanística.

Hace unos años el planeamiento urbanístico, el cual define la situación urbanística de un inmueble, únicamente se disponía en formato físico (papel) y era necesario consultarlo al correspondiente ayuntamiento. Actualmente muchos municipios de Cataluña ya disponen del correspondiente planeamiento en formato digital. De forma que podemos tener acceso sin necesidad de pedir cita.

Portal de Información Urbanística de Barcelona

A continuación enlazamos algunos de los portales webs principales. Aun así en el web del ayuntamiento correspondiente podréis comprobar si disponen de planeamiento en linia.

Area metropolitana de Barcelona.

Barcelona.

Primeramente tendremos que verificar la calificación urbanística del inmueble. En especial se tendrá que comprobar que el uso vivienda está permitido y no se encuentra afectada por ningún sistema (red viaria, parques, jardines, dotaciones, equipaciones o forestal).

Cuando exista algún tipo de afectación es conveniente asesorarse con un técnico municipal o bien un técnico especializado para que determine las condiciones a las cuales se encuentra sujeto el inmueble a causa de su situación urbanística.

 

ITE – Inspección Técnica del Edificio

Hay que tener en cuenta que todas aquellas fincas con uso vivienda, sean unifamiliares o plurifamiliares, de más de 45 años de antigüedad están obligadas a pasar la Inspección Técnica del edificio (ITE). Por lo tanto, si la finca tiene una antigüedad superior a los 45 años se podrá solicitar al vendedor el Informe de la ITE. 

A pesar de que el certificado de aptitud de la ITE es necesario para la compraventa, excepcionalmente comprador y vendedor pueden acordar su exención. Dicha exención se tendrá que valorar en función de las condiciones particulares de la finca. Por ejemplo, si el edificio en cuestión requiere una reforma importante que el comprador pretende asumir una vez formalizada la compra, entonces puede ser razonable la exención para pasar la ITE una vez finalizada dicha rehabilitación.

El informe de la ITE lo tendrá que facilitar el vendedor, el presidente o el administrador de la comunidad. Y nos servirá para tener una idea de cuál es el estado de conservación del edificio y las intervenciones correctoras que requiere.

En este enlace explicamos con más detalle en qué consiste la ITE.

 

Comunidad de propietarios

Por último, y no menos importante, en el supuesto de que la vivienda se ubique en una finca plurifamiliar en régimen de división horizontal será conveniente que el vendedor informe sobre diferentes aspectos relativos a la comunidad de propietarios. Como por ejemplo, si hay administrador; el estado de la tesorería; las normas propias; los últimos acuerdos; y las obras previstas. Para obtener esta información será suficiente con consultar los estatutos y las últimas actas de la comunidad. Esta información nos permitirá para conocer el talante de la comunidad y su solvencia.


¿En qué podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal ofrecemos asesoramiento técnico durante el proceso de compra de un inmueble. Los servicios más destacados son los siguientes:

Certificado aluminoso, tiene la finalidad de identificar la existencia de cemento aluminoso en la estructura de un inmueble y determinar la posible afectación por aluminosis. 

El coste de este servicio es a partir de 265€ más IVA, y varía en función de la ubicación, la superficie y la tipología del inmueble. El precio incluye la inspección del inmueble por parte de un técnico, la extracción de la muestra, su análisis en laboratorio y la emisión del certificado.

Dictamen urbanístico, este servicio está destinado a viviendas con alguna anomalía de tipo urbanístico. Su finalidad es definir la situación urbanística y las condiciones a las cuales queda sujeto.

El coste de este servicio es a partir de 280€ más IVA y varía en función de la naturaleza urbanística del inmueble.

Informe técnico de estado actual, este servicio consiste en elaborar un informe sobre el estado de conservación de la edificación y sus instalaciones a partir de una inspección técnica.

El coste de este servicio es a partir de 350€ más IVA, y varía en función de la ubicación, la tipología y la superficie de la edificación, además de las comprobaciones a realizar. 

Para mayor información o solicitar presupuesto sin compromiso no dudes a contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicando lo que necesitas e indicando la dirección del inmueble.

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