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Realidad física versus Registro de la Propiedad o Catastro

En este post vamos a tratar de explicar cómo proceder para subsanar las posibles discrepancias que puedan existir en la descripción registral de una finca respecto de la realidad física o el Catastro. En concreto vamos a explicar como rectificar divergencias en edificaciones o construcciones existentes y ya inscritas en el registro de la Propiedad, pero que su descripción registral no se ajusta a la realidad actual.


Conceptos básicos

Antes de empezar vamos a aclarar algunos conceptos que consideramos claves para poder entender el tema a tratar en este post. En primer lugar, vamos a exponer en qué consisten las 3 realidades que definen los bienes inmuebles, se trata de la FÍSICA, REGISTRAL y CATASTRAL.

Realidad FÍSICA
Se trata del estado material y actual del inmueble. En el caso de una construcción o edificación, esta realidad queda fijada por sus superficies, volumetría, uso y antigüedad.

Imagen de la ficha catastral de un inmueble con la descripción literal y gráfica del mismo.

Realidad REGISTRAL
Se trata de la descripción literal del inmueble que consta en el Registro de la Propiedad, llamada descripción registral. En la cual se refleja su localización, naturaleza, linderos y/o superficies. A modo de ejemplo más adelante se muestra la nota simple de un inmueble señalando la parte del folio real que conforma su descripción registral.

Realidad CATASTRAL
Se trata de la información textual y gráfica del inmueble consignada en el Catastro. La información literal hace referencia a la localización, naturaleza, superficies, uso y antigüedad. Mientras que la información gráfica define los linderos y la volumetría del inmueble. Para ello, se utilizan las coordenadas georreferenciadas, que es un sistema de coordenadas que permite determinar la posición exacta de un inmueble concreto en el territorio, además de su forma y superficie. A continuación, se muestra una imagen de la ficha informativa de un inmueble, en la cual se puede ver la información tanto textual como gráfica que definen su realidad catastral.


Diferencias entre Registro de la Propiedad y Catastro

Nota simple remarcando en amarillo la zona que hace referencia a la descripción literal y registral del inmueble.

El Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia, tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, y la inscripción en el mismo es potestativa y no obligatoria, salvo en los casos en que exista un préstamo hipotecario.

Mientras que el Catastro depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública, su finalidad principal es tributaria, proporcionando la información necesaria para la gestión, recaudación y control de diversas figuras impositivas por las Administraciones estatal, autonómica y local, y la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita.

De forma que el Registro de la Propiedad tiene validez a efectos jurídicos mientras que el Catastro confiere valor a efectos fiscales. Por lo tanto, la realidad registral ofrece seguridad jurídica y la realidad catastral vincula a la hora de tributar impuestos. Por ello, es importante que la realidad registral del inmueble concuerde con la realidad física, ya que de esta forma dotamos de veracidad jurídica a la realidad física.


Identificar discrepancias

Portal web del Registro de la Propiedad

Cuando estamos interesados en la compra de un inmueble solemos llevar a cabo varias comprobaciones previas, una de ellas es solicitar una nota simple actualizada del inmueble en cuestión para conocer su propietario, posibles cargas o gravámenes asociados o la existencia de limitaciones de uso. En cambio, no solemos prestar suficiente atención a la descripción registral del inmueble, asumiendo como normal y tolerable la falta de concreción o la existencia de discrepancias entre la realidad física y la descripción registral. Este hecho está cambiando gracias al avance de las tecnologías, las exigencias para la inmatriculación de edificaciones de obra nueva y la aplicación de la Ley Hipotecaria.

El avance de las tecnologías ha permitido la coordinación de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, mediante el uso de coordenadas georreferenciadas para la localización y delimitación exacta del inmueble. En el mismo sentido, la inscripción de un inmueble de obra nueva en el Registro de la Propiedad, en la actualidad requiere de la aportación, por parte del interesado, de más documentación sobre el mismo, como son sus coordenadas georreferenciadas, certificados e informes técnicos y licencias que lo definan y acrediten su uso y antigüedad. Por último, la Ley Hipotecaria para la formalización de cualquier préstamo hipotecario obliga a la regularización de las discrepancias que pudieran existir entre el Registro de la Propiedad y la realidad física, con el fin de dotar de mayor seguridad jurídica a la operación.

Por tanto, a la práctica es muy probable que no seamos conscientes de la existencia de posibles discrepancias entre el Registro de la Propiedad y la realidad física hasta que no hagamos la preceptiva tasación del inmueble, previa a la solicitud de la hipoteca. En la cual, el tasador, tras cotejar los datos registrales con la realidad física, advertirá de la existencia de discrepancias en el caso de que las hubiera, pudiendo llegar a condicionar la propia tasación.


Subsanar discrepancias

Una vez concretadas e identificadas las posibles discrepancias entre la realidad física y registral, su rectificación dependerá de la naturaleza de las mismas. De la forma que el procedimiento a seguir será el siguiente:

– Si la discrepancia a subsanar consiste en una variación de la superficie física respecto de la superficie registral inferior al 5%, su rectificación podrá llevarse a cabo mediante la simple manifestación de los interesados, sin necesidad de certificación catastral.

– Si la discrepancia a subsanar consiste en una variación de la superficie física respecto de la superficie registral inferior al 10%, su rectificación se formalizará con la aportación de una certificación literal y gráfica del Catastro, siempre que exista plena coincidencia entre la finca inscrita y la contenida en la certificación catastral.

– Si la discrepancia a subsanar no afecta únicamente a la superficie del inmueble y además excede los porcentajes anteriormente mencionados su rectificación precisará de expediente de dominio.


Expediente de dominio

El expediente de dominio deber realizarse mediante escritura pública ante notario, a instancias del titular de la finca registral a rectificar, y para ello se requiere, como mínimo, de la siguiente documentación relativa a la edificación o construcción a rectificar:

Imagen gráfica con coordenadas georreferenciadas de parcela.

Certificación literal y gráfica del Catastro. Este documento se obtiene directamente en notaría y sirve para acreditar la realidad catastral actual de la finca a rectificar.

Certificado técnico con la descripción literal de la edificación a rectificar. Este documento debe emitirlo un técnico habilitado para ello, como un arquitecto o arquitecto técnico. El documento debe definir, como mínimo, las superficies, tanto útil como construida, la volumetría, mediante el número de plantas y linderos, el programa funcional, el uso y la antigüedad actual del inmueble. Asimismo, tiene que informar de la correspondencia entre la realidad física y el Catastro, y en caso de existir discrepancias concretarlas. Para ello, previa a la elaboración del certificado, será necesario una visita al inmueble por parte del técnico con el fin de verificar, mediante inspección visual y medición in situ, la realidad física.

En los supuestos en que la realidad física no concuerde con el Catastro también deberán aportarse los siguientes documentos:

Coordenadas georreferenciadas en formato .GML de la edificación según la realidad física actual.

Informe de Validación Catastral positivo de la realidad física actual.

La referida documentación permite concretar la realidad física actual de la edificación o construcción de referencia, con el fin de que el notario pueda dar fe de ello y solicitar al Registro de la Propiedad su rectificación, mediante escritura pública, dotando al inmueble de una mayor garantía jurídica.


¿Cómo podemos ayudarte?

En AR arquitectura legal nos encargamos de toda la parte técnica asociada a los “expedientes de dominio”.

Para más información no dudes en contactar con nosotros, llamando o enviando un mail a info@ararquitecturalegal.com explicando lo qué necesitas e indicando la dirección del inmueble.

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